Immobilier

LE STATUT DES COPROPRIÉTÉS EN DIFFICULTÉS : AIDE OU PIÈGE ?

Mots clés : Gestion immobilière - Risque sanitaire

Une action efficace pour le rétablissement de la santé financière des copropriétés en difficultés s’appuiera utilement en aval sur des syndics spécialisés et en amont sur une amélioration de la prévention des impayés.

1. Des syndics dédiés

Si la loi prévoit, pour exercer les fonctions de mandataire ad hoc ou d’administrateur provisoire définies aux articles 29-1 A et suivants et 29-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, que le juge puisse désigner un administrateur judiciaire, elle lui ouvre aussi la possibilité de désigner une « personne physique ou morale justifiant d’une expérience ou d’une qualification particulière au regard de la nature de l’affaire ». Il importe que les syndics qui ont fait l’investissement nécessaire et démontré les capacités requises aient les moyens de justifier de cette « expérience » ou « qualification particulière » afin d’être retenus directement par les tribunaux pour ces fonctions.

Ainsi l’Union des syndicats de l’immobilier (UNIS), l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) et l’association QualiSR ont-ils signé le 25 janvier 2017 plusieurs conventions qui concrétisent une ambition commune : renforcer la professionnalisation des acteurs intervenant dans les copropriétés fragiles ou en difficulté.

A. La genèse du rapprochement autour de Quali-SR

Ces engagements partent du constat de l’importance du rôle du syndic de copropriété dans la prévention du processus de dégradation des copropriétés fragiles, et dans la mise en œuvre des actions de redressement. Le champ d’action est considérable : sur près de 770 000 copropriétés, le nombre de copropriétés fragiles est estimé à plus de 100 000.

L’association QualiSR s’est constituée en 2012 afin de fédérer les acteurs concernés en vue de mettre en place une qualification/certification des syndics intervenant sur ces immeubles : syndics de copropriété, opérateurs, associations, institutions et professionnels associés. Cette qualification sera opérationnelle cet été.

L’UNIS , en tant que premier syndicat professionnel représentant les syndics de copropriété, a considéré comme indispensable d’appuyer ce mouvement, dès lors que certains de ses adhérents sont membres de l’association. L’UNIS a ainsi signé son adhésion à l’association.

L’ANAH , à travers ses programmes tel que « HABITER MIEUX » et le déploiement des aides à la rénovation et à la transition énergétique, a fait du traitement des copropriétés fragiles et en difficulté une de ses priorités d’action. C’est pourquoi, l’ANAH soutient naturellement cette démarche en étant signataire de la convention.

Les acteurs rassemblés dans QualiSR considèrent à juste titre que le syndic, outre ses missions purement administratives, comptables et techniques, devra jouer un rôle d’« animateur » de la copropriété. Les syndics de demain seront de véritables « community manager ».

B. Résultats concrets attendus

Pour les syndics, la gestion d’un immeuble en difficulté ou à redresser financièrement et techniquement requiert une expérience et des compétences spécifiques, si nécessaire complétées par une formation. L’objectif est que ces compétences – qui se traduisent par la mise en place de processus précis d’actions à réalisées – soient reconnues par une certification, et qu’une liste de syndics ainsi spécialisés soit mise à disposition des collectivités et tribunaux.

Enfin, cette « certification » permettra à l’ensemble des parties prenantes d’être rassuré sur la qualité des prestations du syndic choisi. Il s’agit d’une garantie attendue de tous. La profession se prend ainsi en main par une démarche volontariste, non imposée, d’accompagnement de la gestion des copropriétés en difficulté ou fragiles. L’appui de l’ANAH valorise cette démarche qui va dans le bon sens. Ainsi, l’association QualiSR est désormais dotée des moyens de fonctionner efficacement.

C. Calendrier d’action

Au premier semestre 2017 sont menées conjointement deux actions concrètes :

– l’une liée au développement, c’est-à-dire des actions en vue de l’adhésion des cabinets ou groupes d’administration biens ;

– l’autre consiste à la mise en place du référentiel de certification, étant précisé que l’organisme de certification a été choisi fin décembre.

Le dispositif sera donc totalement opérationnel cet été, ce qui permettra de lancer les procédures de certification.

Le référentiel est à ce jour au stade de projet : il récapitulera les prestations du syndic de copropriété revêtant une importance particulière dans le contexte des copropriétés fragiles ou en difficulté avérée, et mentionnera pour chacune les engagements à souscrire, en distinguant :

– les engagements qualitatifs,

– ceux en termes de moyens,

– les critères de contrôle proposés,

– les engagements en termes d’actions.

Les engagements listés consistent à garantir à ces copropriétés, qu’elles bénéficient ou non d’un dispositif d’intervention publique, un niveau de qualité de la prestation due par le syndic par-delà ses obligations légales et les critères d’une bonne gestion communément admis pour les autres copropriétés.

Des pré-requis généraux seront exigés en supplément des obligations fixées par la loi et le règlement : – accessibilité, capacité de disponibilité et de proximité, délais de réaction rapides et traçabilité des actions ; – coordination interne des intervenants dans la gestion (services de gestion, comptabilité, et recouvrement) assurée par la proximité physique ou des moyens de communication efficients, et capacité, notamment par un encadrement approprié des équipes, d’assurer la cohérence des actions et la conduite d’un projet de redressement ; – volonté de communiquer avec les opérateurs, collectivités et administrations intervenant dans les procédures publiques, de se positionner en tant que partenaire local, ainsi que de prendre en compte les besoins de l’ensemble des résidents et les remobiliser en tant que de besoin (notamment les locataires). Chacun aujourd’hui est conscient de l’importance de la gestion, et donc du rôle du syndic de copropriété dans la prévention des processus de dégradation des copropriétés en situation de fragilité, et encore...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 97 du 11/07/2017
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