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Le remembrement urbain, une réponse à l’étalement des villes

Mots clés : Architecte - Architecture - Droit de l'urbanisme - Métier de la construction

Christiane Luc, architecte et urbaniste

Depuis la loi SRU (2000) réaménagée par la loi Urbanisme et habitat (2003), la nécessité de densifier les zones déjà bâties, viabilisées, situées à proximité des services et commerces fait désormais l’unanimité auprès des théoriciens comme des techniciens de l’urbanisme et des élus. Mais des barrières restent à franchir pour passer des bonnes intentions aux bonnes pratiques. En l’absence d’outils opérationnels, les banlieues continuent de s’étendre au détriment des espaces agricoles et naturels à un rythme soutenu.

Or, les quartiers résidentiels constituent une réserve foncière à proximité immédiate des centres-villes. Des terrains équipés en réseaux, aisés à desservir par les transports doux y sont mobilisables. Constitués de nombreuses grandes parcelles (entre 1000 et 2000 m2), ces quartiers voient leur mutation déjà engagée au coup par coup, selon un processus bien connu : les plus grandes maisons sont cédées par leurs propriétaires âgés à des opérateurs immobiliers qui procèdent à leur démolition avant de construire un habitat collectif généralement indifférent au site. Parfois deux ou trois parcelles sont regroupées par les opérateurs pour générer une opération immobilière plus importante qui modifie de manière plus profonde encore la morphologie du quartier. Les POS et PLU, en autorisant ces mutations, encouragent ce processus. Dans nombre de villes, la structure parcellaire en lanières étroites et longues avec bâti à l’alignement sur rue a façonné de vastes intérieurs d’îlots, aujourd’hui sous-occupés et peu entretenus du fait de la moindre appropriation de jardins tout en longueur autrefois utilisés en vergers et potagers.

Propriétaires partenaires

Il est intéressant de constater que cette problématique se rapproche de celle du remembrement agricole destiné à réorganiser les terres et à adapter la structure des exploitations agricoles à l’évolution des techniques.

Dans les zones urbaines, le chantier à entreprendre pour la réorganisation du foncier près des centres-villes pourrait conjuguer, sous l’arbitrage d’un acteur missionné par la municipalité qu’on peut appeler le Facilitateur foncier urbain (Fafur), deux modes opératoires :

• le « remembrement urbain » qui existe déjà dans des pays (Belgique, Suisse, Japon…) et s’imposerait aux propriétaires (à l’image du remembrement agricole).

• la « réorganisation foncière » – version douce du remembrement urbain – basée sur la recherche d’un accord amiable entre tous les propriétaires, qui fonctionne déjà aujourd’hui dans certains cas.

Le travail amont du Fafur comprendrait :

– identification argumentée du secteur à remembrer ;

– diagnostic (topographie, contraintes environnementales, desserte par les réseaux et les transports, commerces…) ;

– identification des morphologies et qualités architecturales urbaines et paysagères existantes et attendues ;

– scénarios de réorganisation foncière indiquant les capacités dégagées ;

– préconisations pour le maintien des caractéristiques identifiées.

Une fois les hypothèses validées et un scénario urbain retenu, la réorganisation foncière nécessaire serait proposée aux propriétaires. Ceux-ci pourraient devenir partenaires volontaires dans la mesure où l’action concertée leur permettrait les bénéfices et garanties suivants :

– valeur d’usage améliorée en échange de la cession de terrain (par exemple création d’un accès par le jardin, d’un garage, d’une construction annexe, etc.) ;

– maintien des personnes âgées sur le site (réduction des surfaces de terrains trop vastes et trop coûteuses à entretenir) ;– opportunités foncières pour la réalisation d’habitation(s) pour les enfants des propriétaires ;

– projet qualitatif en matière d’environnement et de paysage.

Propriétaires partenaires

Selon les conclusions de l’étude préalable du Fafur et la participation volontaire ou non des propriétaires concernés, la phase opérationnelle ne demanderait qu’à actionner deux leviers :

• la « réorganisation foncière » volontaire pour les propriétaires qui se seraient déclarés partenaires.

Elle pourrait s’effectuer dans le cadre d’une procédure d’AFU – Association foncière urbaine – actuellement sous-utilisée par rapport aux autres procédures agissant sur le foncier (lotissement, ZAC) parce qu’elle exige que les propriétaires soient moteurs de l’opération. L’intervention du Fafur permettrait de mettre en place un véritable projet urbain partagé et des règles d’encadrement à inclure dans les documents d’urbanisme ;

• le « remembrement urbain » qui s’imposerait aux propriétaires déclarés non-partenaires.

Le Fafur lui-même, non impliqué à titre personnel dans les enjeux fonciers, se placerait dans tous les cas au service de la qualité finale de l’opération. On peut s’attendre à une montée en puissance progressive des résultats de son intervention : dès lors que les premières opérations de remembrement urbain seraient réalisées, la stratégie du gagnant-gagnant ferait apparaître de nombreux propriétaires candidats.

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