réglementation Fiche pratique

Le permis de construire valant division

Mots clés : Droit de l'urbanisme

Le permis valant division permet de construire, seul ou à plusieurs, des bâtiments sur une ou plusieurs unités foncières et de diviser le terrain par une seule et même décision administrative.

Il peut constituer une alternative au lotissement, sous réserve de ne pas avoir pour objet la construction de maisons individuelles. Attractif, le recours à cette opération est bien encadré.

Quel est l’objet d’un permis de construire valant division ?

Un permis de construire (PC) valant division autorise la construction de plusieurs bâtiments sur une ou plusieurs unités foncières contiguës – c’est-à-dire des îlots de propriété d’un seul tenant, composés d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant nécessairement

à un même propriétaire ou à la même indivision – et devant faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance après la délivrance du permis mais avant l’achèvement de l’ensemble du projet (art. R. 431-24 du Code de l’urbanisme).

En quoi le PC valant division diffère-t-il du lotissement ?

Un lotissement est une opération

d’aménagement permettant une division en propriété ou en jouissance d’une ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis (art. L. 442-1 du Code de l’urbanisme). Il est soumis soit à une déclaration préalable, soit à un permis d’aménager (PA) lorsqu’il a pour objet la réalisation d’équipements communs ou s’il est situé dans un site classé ou un secteur sauvegardé.

Le lotisseur sollicite une autorisation de diviser une ou plusieurs unités foncières en lots – le cas échéant à aménager – en vue de les commercialiser à des tiers. Ceux-ci demanderont un permis de construire pour le lot qu’ils ont acquis. Dans le permis de construire valant division en revanche, le terrain n’est pas encore divisé à la date de la délivrance du permis de construire.

Dans la pratique, il s’agit de deux opérations d’aménagement concurrentes. Avec un PC valant division, le promoteur-constructeur réalise l’ensemble du programme à ses frais et sous sa responsabilité en vue de la vente d’immeubles construits sous sa maîtrise d’ouvrage sur des parcelles divisées. Dans un lotissement, l’aménageur réalise à ses frais les équipements communs sous sa maîtrise d’ouvrage. Il commercialise les lots à des tiers qui prendront en charge la construction des immeubles – qui pourront être des maisons individuelles, ce qui n’est pas possible dans le cas d’un permis de construire valant division.

Comment distinguer le PC valant division de la division primaire ?

La division primaire est une procédure permettant au propriétaire d’un terrain de diviser une partie de son unité foncière au profit de tiers. Ces derniers doivent avoir obtenu, préalablement à la vente, un permis de construire ou d’aménager portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle (art. R. 442-1-a du Code de l’urbanisme).

A l’instar du permis de construire valant division, la division primaire est une alternative au lotissement pour diviser régulièrement un terrain. Toutefois, la division primaire ne constitue pas une autorisation d’urbanisme et ne peut être mise en œuvre qu’à la suite de l’obtention d’un PC (qui peut, d’ailleurs, valoir division si le permis le prévoit).

De quelle manière est réalisée la division des unités foncières contiguës ?

La division des unités foncières contiguës peut être effectuée en propriété lorsqu’elle résulte d’une vente (y compris d’immeubles à construire à terme ou en l’état futur d’achèvement), d’un partage ou d’une donation des lots créés. Elle peut aussi être réalisée en jouissance lorsque le propriétaire de l’unité foncière loue une partie de son terrain et l’assortit d’un droit de construire et/ou d’un droit de propriété ou de droits réels (bail emphytéotique ou bail à construction) sur la construction actuelle ou future.

En outre, le terrain peut demeurer une partie commune indivise dans le cadre d’un projet qui prévoirait de soumettre les bâtiments construits au statut de la copropriété. Il peut également être prévu de créer un syndicat de copropriétaires pour chacun des bâtiments construits et une association syndicale libre dont l’objet serait de gérer les équipements communs aux différents syndicats. Le PC valant division ne saurait, cependant, prévoir une « copropriété horizontale » dans laquelle chaque copropriétaire serait titulaire d’un droit de jouissance exclusif sur le sol – qui est une partie commune – sur lequel une construction – partie privative – aurait été réalisée.

Quelles sont les opérations pouvant être soumises à PC valant division ?

Ce permis est requis pour des « constructions », ce qui exclut donc les opérations portant sur une simple réhabilitation d’un bâtiment existant, et ce quand bien même ladite réhabilitation serait accompagnée de la construction d’un autre bâtiment. Toutefois, un PC valant division peut avoir pour seul objet des immeubles existants pour lesquels des travaux de restructuration complète seraient projetés.

A quel moment la division du terrain doit-elle intervenir ?

La division du terrain doit être réalisée avant la date d’achèvement global des travaux. Cependant, la division peut être effectuée en plusieurs phases à condition qu’un achèvement partiel soit constaté pour les lots à diviser.

Pour rappel, l’achèvement partiel des travaux est régulier dès lors que l’ouvrage réalisé est fonctionnel et autonome de ceux restant à construire.

Le permis peut-il être demandé par plusieurs maîtres d’ouvrage ?

Oui. Les maîtres d’ouvrage seront solidairement responsables de l’exécution des travaux et du paiement des taxes. Il sera conseillé aux maîtres d’ouvrage de conclure entre eux une convention dans laquelle leurs droits et obligations seront définis et un mandataire désigné. Chaque maître d’ouvrage pourra transférer totalement ou partiellement le permis de construire à un tiers pour la part de l’opération qu’il lui incombe d’exécuter.

Est-il possible de transférer un PC ayant pour objet la division d’un terrain en vue de construire des maisons individuelles ?

Il est possible de transférer – partiellement ou totalement – le permis de construire valant division, à condition toutefois que ledit permis soit toujours valide et que le titulaire initial ait donné son accord. Toutefois, une réponse ministérielle (QE n° 79416, JOAN 22 mars 2011) pose une limite à cette possibilité de transfert du permis : le permis de construire valant division n’autorise pas, sous couvert d’un transfert partiel, la vente de terrain à bâtir en vue de la construction d’une maison individuelle sur le lot cédé. Cette opération ne peut être réalisée que sous le régime du lotissement. Il ne paraît donc pas possible pour un opérateur de vendre des lots à bâtir, dans le cadre d’un transfert partiel du permis de construire valant division, en vue de réaliser une maison individuelle. Une telle opération constituerait probablement un détournement des règles du lotissement qui prévoient des dispositions protectrices des intérêts de l’acquéreur d’un lot (bornage, garantie d’achèvement des travaux de voirie et espaces communs, maintien des règles d’urbanisme pendant cinq ans, etc. ).

Une demande de PC valant division est-elle possible sur un lot de lotissement ?

Oui. En règle générale, le PC valant division n’a pas pour objet un terrain situé sur un lotissement. Mais la division sur un lot de lotissement est possible. L’opération ne nécessitera pas une modification du lotissement. Il conviendra simplement de fournir à l’appui de la demande de PC valant division l’accord du lotisseur et vérifier que les lots créés par le permis de construire n’aient pas pour effet de dépasser le nombre de lots maxi-mum autorisés par le permis d’aménager.

Quelles pièces présenter à l’appui d’une demande de PC valant division ?

Le PC valant division est instruit et délivré conformément aux règles de droit commun applicables aux PC classiques.

Toutefois, le pétitionnaire doit présenter – en plus des documents prévus par les articles R. 431-4 à R. 431-12 du Code de l’urbanisme, le cas échéant complétés par ceux énoncés aux articles R. 431-13 à R. 431-33, pour les PC de droit commun -un plan de division qui indique les limites des futures parcelles et permet d’identifier chaque lot issu de la division. En cas de réalisation de voies et d’espaces communs, il doit fournir un projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien de ces voies et espaces communs. Néanmoins, la constitution d’une association syndicale ne sera pas nécessaire si le pétitionnaire justifie que le projet sera soumis au statut de la copropriété (sous réserve de la copropriété horizontale, voir supra ) ou s’il produit une convention passée avec la commune ou l’EPCI compétent ayant pour objet le transfert de toutes les voies et espaces communs dans son domaine.

Quelles sont les règles d’urbanisme applicables au PC valant division ?

La légalité du PC valant division est appréciée au vu des mêmes règles d’urbanisme qu’un PC classique. Ces règles sont appliquées au vu du projet global et de l’ensemble de son terrain d’assiette, sauf si le règlement du plan local d’urbanisme (PLU) s’y oppose explicitement (art. R. 151-21 du Code de l’urbanisme). Il conviendra également, selon nous, de veiller à ce que le permis de construire prévoie bien la construction d’un ou plusieurs bâtiments sur chacun des terrains divisés et qu’aucun des terrains divisés projetés ne reste à bâtir.

Un permis valant division peut-il faire l’objet d’un PC modificatif ?

Il peut être demandé un PC valant division modificatif pour faire évoluer les travaux projetés par le permis initial, sous réserve que cette modification ne soit pas substantielle et qu’elle soit autorisée par les règles d’urbanisme applicables à la date de délivrance du PC modificatif. Il semble que la modification du plan de division puisse faire l’objet d’un tel PC modificatif dès lors que sa légalité s’apprécie par rapport à l’ensemble du projet. Il n’en sera probablement pas de même si le PLU décide explicitement d’apprécier la légalité du permis lot par lot.

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Ce qu'il faut retenir

– Le permis de construire valant division autorise la construction de plusieurs bâtiments sur une ou plusieurs unités foncières contiguës qui doivent faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement des travaux. Il peut être sollicité par un ou plusieurs maîtres d’ouvrage.

– Il peut faire l’objet d’un transfert partiel sous réserve de ne pas avoir pour objet la construction de maisons individuelles sur les terrains divisés.

– Il est instruit dans les mêmes conditions qu’un permis de construire classique sous réserve, le cas échéant, d’être accompagné d’un plan de division et d’un projet de constitution d’une association syndicale. Les règles d’urbanisme sont applicables au terrain d’assiette du projet pris dans sa globalité, sauf si le plan local d’urbanisme s’y oppose.

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