Négoce

Le métier de constructeur repousse ses frontières

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel - Maison individuelle

Les constructeurs de maisons individuelles (CMIstes) deviennent aménageurs ou promoteurs, et veulent industrialiser leur production, voire rénover le parc ancien, pour s’adapter aux transformations du secteur.

Séduire les investisseurs

Les CMIstes rêvent d’attirer les investisseurs locatifs. Pourtant, selon une enquête récente du Crédit foncier de France, ces derniers privilégient les appartements à plus de 90 % -la part des maisons a atteint un pic à 11 % en 2012. Loin de se décourager, des constructeurs continuent de lorgner ce gisement.

Maisons France Confort vient même de lancer MFC Invest, surfant sur le dispositif d’investissement « Pinel » dans les zones tendues (A et B1), mais aussi en zone détendue (B2). Objectif : vendre 700 maisons – des 4-pièces de 90 m² et des 5-pièces de 110 m², entre 215 000 et 300 000 € – d’ici à fin 2017.

« L’industrialisation de la maison, pour la rendre flexible, préfabriquée et transportable en 2D, mais aussi recyclable, constitue l’avenir. » Joaquim Rodrigues, créateur de Cool Haven, associé avec GCI Construction Habitat

D’autres s’en sont fait une spécialité. Depuis dix-sept ans, OCM Construction, à Châteaubourg ( Il l e-et-Vilaine), réalise une cinquantaine de maisons par an… toutes vendues à des investisseurs locatifs. Dans un périmètre de 100 km autour de Rennes, le constructeur propose des maisons types, souvent à étage, de 3 ou 4 pièces d’une superficie de 95 à 120 m² habitables, pour un budget de 300 000 € maximum (terrain compris), qui correspond au plafond du dispositif « Pinel ». Olivier Jouin, gérant d’OCM, explique : « Pour l’investisseur, les avantages sont nombreux : absence de mitoyenneté, d’ascenseur, de charges de copropriété, de syndic ou de ravalement de façade, sans parler d’un turnover moins important des locataires. » Pour conquérir ce segment, Olivier Jouin, qui a repris l’entreprise familiale, s’appuie uniquement sur la recommandation. « Nos clients sont souvent des indépendants, qui souhaitent investir en vue de leur retraite », poursuit-il. Pour ficeler ses opérations, la méthode est au point : recherche de terrains (300 à 400 m2 pour 65 000 € en moyenne), financement par courtier et construction jusqu’au papier peint, équipement compris, avec propositions de locataires.

Si « l’accession, c’est non » pour Olivier Jouin, tous les constructeurs tentés par l’investissement locatif ne sont pas aussi radicaux. En Vendée, Jocelyn Merceron, PDG du groupe Satov, a vendu 17 % de sa production de 131 maisons à des investisseurs en 2016, pour un budget moyen (hors terrain) de 115 000 € HT : « Un tiers des investisseurs ont réalisé cette démarche dans un cadre patrimonial, hors du “ Pinel ”, et la rentabilité est souvent plus importante hors des zones A, B1 et B2, car le foncier y est peu cher. » Finalement, il s’agit moins de marcher sur les plates-bandes des promoteurs que de capter une clientèle spécifique. « Les investisseurs intéressés préparent souvent leur retraite et sont rassurés par la qualité, rappelle Dominique Duperret, délégué général de LCA-FFB. Pour autant, la fiscalité est la matrice du produit investisseur, et s’il y a une demande locative réelle en maison, se lancer sur ce segment est particulier et nécessite une approche spécifique, notamment au niveau commercial. »

Cap vers l’industrialisation

Proposer des maisons réalisées selon des méthodes industrielles favorisant l’optimisation des coûts et des délais, certains constructeurs font plus qu’y penser. Chacun a en tête les Maisons Phénix (groupe Géoxia) qui produisent leurs charpentes et les dalles-panneaux béton en usine. Le phénomène pourrait s’accélérer.

Le groupe Trecobat n’a pas attendu pour se lancer dans l’industrialisation. « Nous sommes dans cette démarche depuis trente ans », souligne Alban Boyé, directeur général du groupe de Lannilis (Finistère), avec 24 agences sur l’Arc Atlantique, qui s’est diversifié avec la maison bois.

Le constructeur a ouvert une première usine à la fin des années 1980, mais ce type de maison reste positionné sur le haut de gamme, ce qui empêche de coller à la demande des accédants. En 2011, Trecobat a passé la vitesse supérieure. « Nous avons construit un second ate-en Bretagne, en investissant 4 M€ pour passer au stade industriel, avec l’objectif d’élargir le spectre du marché, poursuit Alban Boyé. Nous avons ainsi produit les Maisons Nature & Bois tout en vendant à d’autres acteurs. » Aujourd’hui, la part de la production industrialisée totalise 15 % des activités de Trecobat.

Avec une capacité de 55 000 m2 par an – la moyenne d’une maison est de 150 m² -, le constructeur, qui a créé par ailleurs une activité d’extension à ossature bois, propose ses services vers le B to B, notamment en direction des promoteurs mixant maisons et collectif.

Sous peu, le phénomène risque de faire tâche d’huile. IGC Construction, à Beychac-et-Caillau (Gironde), qui a livré 1 400 maisons en 2016, lance sa gamme Essential, adossée à un outil de production...

Vous lisez un article de la revue Negoce n° 430 du 10/05/2017
PAS ENCORE ABONNÉ
En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies pour vous proposer des services et offres adaptés à vos centres d'intérêt. OK En savoir plus X