Enjeux

Le foncier solidaire a besoin de coups de pouce

Mots clés : Conception

Financement, ingénierie…

les acteurs publics cherchent de l’aide pour lancer leur organisme de foncier solidaire.

Rennes, Biarritz et Lille font partie des villes qui planchent activement sur la création de leur organisme de foncier solidaire (OFS, lire encadré ). Créées par la loi Alur, ces entités permettent de dissocier la propriété du terrain de celle du bâti afin de réduire le prix de sortie des logements et de bâtir des habitations abordables à destination des ménages modestes. Les familles hébergées – en tant que locataires ou propriétaires – signeront un bail réel solidaire (BRS) accordé par les OFS.

Ailleurs en France, d’autres acteurs publics y réfléchissent. « Nous sommes très souvent sollicités sur ce sujet », confiait Dominique Giry, directeur général du cabinet de conseil Espacité, lors d’une conférence qu’il organisait sur le sujet au mois de février. Et de poursuivre : « Dans le Var, l’idée fait son chemin, notamment à la préfecture, pour aider 500 familles implantées dans des conditions précaires sur un terrain de 20 ha. »

Trouver des parcelles à bâtir. La volonté d’avancer se ressent. Reste à trouver le modèle économique de l’entité et la masse critique de logements à produire pour que l’activité soit soutenable. « Les OFS ont leur utilité dans les territoires tendus, dans les zones A, A bis et B1, où le prix du terrain représente entre 15 % et 30 % du coût total de l’opération », juge Thierry Repentin, président de la Commission nationale de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier (Cnauf). Dans ces zones, les BRS pourraient trouver leur public grâce à des prix de vente attractifs. L’argument pourrait faire mouche, face à un produit méconnu du grand public et qui suscite de la méfiance. Autre difficulté : doter l’OFS de parcelles à bâtir. Soit la collectivité locale transfère du foncier à son OFS, soit ce dernier doit en acheter. Et pour trouver les financements, les regards se tournent instinctivement vers la Caisse des dépôts (CDC). « Nous avons besoin de prêts spécifiques accordés par la CDC », lance Nathalie Demeslay, responsable du service habitat de Rennes Métropole, pour qui « l’équilibre économique de l’OFS de la métropole rennaise est encore un peu flou. » Les villes pourront également compter sur la future Société foncière solidaire, portée par Thierry Repentin, qui verra le jour grâce à l’adoption récente du projet de loi relatif au statut de Paris et à l’aménagement métropolitain au Parlement. « Nous veillerons à ce que cette foncière fasse de la dissociation de propriété. Elle ne vendra pas les terrains aux bailleurs sociaux, mais les proposera sous la forme de baux emphytéotiques », promet le président de la Cnauf.

Quid du soutien des banques ? Les acteurs publics attendent également que le secteur bancaire soutienne les ménages qui accéderont à la propriété via un BRS. « Nous nous interrogeons sur deux points techniques : la garantie des prêts et le financement », leur répond Vincent Gorny, responsable partenariats du Crédit foncier, qui pilote un groupe de travail sur les acquisitions dans le cadre d’un BRS. Mais le professionnel s’interroge : « Ce bail est un produit qui se situe en partie en dehors du marché. Devons-nous financer ces accédants comme les autres ? Présentent-ils les mêmes risques de défaillance ? Peut-on espérer la même rentabilité ? » Dans le même temps, les collectivités locales ont besoin d’ingénierie. « Elles font face à la complexité de montage des OFS et à un changement culturel, lié à la dissociation de la propriété, signale Dominique Figeat, président de l’Observatoire régional du foncier d’Ile-de-France. Les collectivités auront besoin de l’aide des Adil, des agences d’urbanisme, des notaires et des services de l’Etat, qui doivent se former pour les conseiller. »

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Lille passe la seconde

Dans la capitale des Flandres, deux projets immobiliers seront portés par l’OFS. « Le premier se situe sur le site de l’ancienne faculté de pharmacie, précise Audrey Linkenheld, député (PS) du Nord et conseillère municipale déléguée au plan lillois de l’habitat. Le promoteur immobilier Finapar y construira 210 logements et en vendra 13 au bailleur social Vilogia, qui les proposera sous forme de baux réels solidaires. La seconde opération sera développée à proximité du tribunal administratif et se composera de 90 logements, dont 19 proposés en BRS. Le projet est porté par le promoteur Loger Habitat et le bailleur social Ina 3F. »

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