Immobilier

LE DROIT DE LA COPROPRIÉTÉ

Mots clés : Gestion immobilière

La copropriété est l’organisation juridique d’un immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

Cette forme d’appropriation est complexe en raison des distinctions qu’elle implique entre les différentes composantes de l’immeuble (parties privatives, parties communes… ), mais aussi en raison de la multiplicité des qualifications juridiques qu’elle conjugue : propriété divise, propriété indivise, personnalité morale, charges réelles… qui se superposent et s’enchevêtrent.

Les copropriétaires sont titulaires de lots, c’est-à-dire qu’ils sont notamment propriétaires exclusifs de parties privatives et propriétaires indivis des parties communes ; l’un d’entre eux peut avoir la jouissance exclusive de certaines parties communes. Le syndicat reçoit, de la loi, pouvoir et mission d’administrer les parties communes. Il est représenté par un syndic qui est chargé de l’exécution des décisions d’assemblée générale et agit en son nom. Les exigences de la conservation matérielle et juridique de l’immeuble, qui incombe à la personne morale, peuvent parfois entrer en conflit avec les prérogatives des propriétaires.

Le statut de la copropriété est fixé par la loi du 1 et par son décret d’application du 17 mars 1967 2 , ces textes ayant été à plusieurs reprises modifiés et complétés.

L’organisation de la copropriété repose à la fois sur des documents contractuels constitués par le règlement de copropriété et ses modificatifs, sur l’état descriptif de division qui est considéré davantage comme un document technique mais qui peut avoir un caractère contractuel 3 , et sur des dispositions légales qui définissent les organes de la copropriété et leurs modalités de fonctionnement.

1 – L’organisation de la copropriété

A. Les supports contractuels et légaux

1) Le règlement de copropriété (art. 8 de la loi du 10 juillet 1965)

Le règlement de copropriété est une convention. Il ne peut être modifié unilatéralement, sa fonction première est de créer des obligations conformes à l’ordre public et respectueuses des droits des copropriétaires. En se portant acquéreur, chaque copropriétaire accepte un ensemble : un local et des parties communes, des clauses protectrices et des stipulations contraignantes. Le règlement de copropriété contribue à définir le genre de l’immeuble tel qu’il a été choisi par le fondateur de la copropriété et accepté par les acquéreurs des lots ; il consigne les préférences manifestées et les décisions prises par des particuliers. Tout copropriétaire est, par définition, partie à ce contrat qui constitue une sorte d’accessoire de la propriété. Le règlement régit également les rapports des copropriétaires entre eux.

Parce que son objet est immobilier, cet acte est également soumis aux exigences de la publicité foncière et doit être publié au fichier immobilier. Il est reçu par un notaire généralement domicilié dans le département de situation de l’immeuble. Il n’est pas intangible et peut être modifié par un notaire à la suite d’une décision d’assemblée générale.

Ce règlement comporte quatre types de dispositions :

– celles qui définissent les parties privatives et les parties communes, fixent leur destination, organisent les conditions de leur jouissance ;

– celles qui concernent la répartition des charges communes, en distinguant celles afférentes à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble, et celles relatives au fonctionnement et à l’entretien de chacun des éléments d’équipement commun et des services collectifs ;

– celles touchant aux droits et obligations des copropriétaires ; celles relatives à l’administration de l’immeuble : pouvoirs du syndic, réunion de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires, mise en place du conseil syndical.

2) L’état descriptif de division (art. 8 de la loi du 10 juillet 1965)

Cet état descriptif est obligatoire et figure généralement dans le même document que le règlement de copropriété.

Il a pour objet de définir les lots de copropriété. Il donne l’identification de chaque lot par un numéro (localisation des parties privatives), il en précise la situation (bâtiment, étage, porte) et il en opère la description (appartement, cave..), le tout par référence, s’il y a lieu, à un plan qui peut être annexé. L’état descriptif de division détermine la quote-part (exprimée en millièmes, dix millièmes, cent millièmes…) des tantièmes de parties communes affectée à chaque lot privatif. Il est en général établi par un géomètre expert. La quote-part des parties communes affectées à un lot étant en principe proportionnelle à la « valeur » du lot par rapport à celle de l’ensemble de l’immeuble. Cette valeur tient compte de la consistance, de la superficie et de la situation du lot. On parle, pour désigner cette quote-part, de tantième de copropriété. Une fois établie, cette répartition des tantièmes est intangible : une décision unanime des copropriétaires est en effet nécessaire pour la modifier.

L’état descriptif de division est également publié au service de la publicité foncière.

3) Le registre d’immatriculation des copropriétés

Le registre a été instauré par la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi Alur) du 24 mars 2014 4 afin de prévenir la dégradation des copropriétés (art. L. 711-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (CCH)). Ce fichier est réservé aux immeubles à destination partielle ou totale d’habitation. Il est tenu par l’ANAH, établissement public de l’État. Il contient les données informatives essentielles du syndicat notamment relatives à la gestion et aux comptes du syndicat, ainsi que celles relatives au bâti.

Il est obligatoire depuis le 31 décembre 2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots et à partir du 31 décembre 2017 pour les copropriétés de plus de 50 lots, du 31 décembre 2018 pour les autres copropriétés. Un décret du 26 août 2016 5 a précisé l’identité des déposants appelés à renseigner le registre, le périmètre des informations collectées et l’identité des personnes autorisées à le consulter.

Les acteurs majeurs susceptibles d’intervenir dans la vie en copropriété peuvent être appelés à renseigner le registre. Selon le cas de figure, le télédéclarant peut être le syndic en exercice, le notaire, mais également le mandataire ad hoc, l’administrateur provisoire ou l’ancien représentant légal de la copropriété ou le syndic provisoire.

Le décret précise que sont considérées comme essentielles et doivent apparaître sur le registre, les données relatives à la gestion et aux comptes du syndicat : informations relatives à l’exercice comptable, au montant du budget prévisionnel, aux provisions pour travaux, aux dettes du syndicat des copropriétaires à l’égard des fournisseurs et des impayés et au nombre de copropriétaires débiteurs dont la dette excède un seuil défini par arrêté. Elles doivent être déclarées tous les ans dans les deux mois de l’assemblée générale statuant sur les comptes de l’exercice clos. Ces informations sont conservées pendant cinq ans à compter de leur inscription.

Sont également essentielles les données relatives au bâti, notamment l’indication du nombre de bâtiments avec leur étiquette énergétique, du nombre d’ascenseurs, de la période de construction et de la nature du système de chauffage. Ces informations sont conservées sans limite de durée.

B. Les organes de la copropriété

Ils sont régis par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967 et par les dispositions non contraires du règlement de copropriété.

Il existe quatre organes : le syndicat des copropriétaires, l’assemblée générale des copropriétaires, le syndic de copropriété et le conseil syndical.

1) Le syndicat des copropriétaires

La collectivité des copropriétaires forme le syndicat des copropriétaires qui a la personnalité morale (art. 14 de la loi du 10 juillet 1965).

Ce syndicat prend naissance dès que les lots composant l’immeuble appartiennent à deux copropriétaires distincts au moins. La collectivité des copropriétaires naît automatiquement dès lors que sont réunies les conditions qui fixent le domaine du statut de la copropriété immobilière. Aucun immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots composés de parties privatives et d’une quote-part des parties communes ne peut exister sans qu’un syndicat ne prenne naissance.

Le syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable à ce titre de ses agissements dans ce cadre. À cet effet, il administre l’immeuble, assure sa conservation, sa garde et son entretien (il diligente les travaux communs). Il est représenté par le syndic.

Ayant la personnalité morale, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice en demande ou en défense même contre certains copropriétaires (par exemple contre ceux qui ne respecteraient pas les dispositions du règlement de copropriété) (art. 15 de la loi du 10 juillet 1965). Le syndicat a un patrimoine et peut, en principe, accomplir tous les actes juridiques en rapport avec son objet.

Il peut agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Les pouvoirs du syndicat sont limités à son objet. Il ne peut donc imposer à un copropriétaire, à quelque majorité que ce soit, une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent des dispositions du règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires engage également sa responsabilité vis-à-vis des copropriétaires ou des tiers lorsqu’il est défaillant dans l’exécution de ses obligations.

Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires composant chaque bâtiment peuvent être réunis en syndicat secondaire. Celui-ci assure la gestion, l’entretien et l’amélioration interne de ce bâtiment. Il a la personnalité morale.

Enfin, le syndicat des copropriétaires est voué à la perpétuité du fait de son caractère nécessaire. La personnalité morale ne peut s’éteindre que si les conditions juridiques de son apparition cessent d’exister. La réunion de tous les lots en une seule main provoque la disparition du syndicat parce qu’elle met fin à la répartition de la propriété. La destruction définitive des bâtiments produit encore ce résultat parce qu’un terrain nu n’est pas soumis au régime de la copropriété.

2) L’assemblée générale des copropriétaires

L’assemblée générale est le seul organe doté du pouvoir d’engager le syndicat.

Elle est composée de l’ensemble des copropriétaires et se réunit au moins une fois par an (art. 7 du décret du 17 mars 1967) sur convocation adressée au moins vingt et un jours à l’avance à l’ensemble des copropriétaires (art. 9 du décret du 17 mars 1967).

Les copropriétaires assistent en principe personnellement à l’assemblée générale ; mais ils peuvent se faire représenter en remettant à toute personne de leur choix, à l’exclusion du syndic, un pouvoir prévu à cet effet. Il n’est pas nécessaire que le mandataire muni d’un pouvoir soit copropriétaire.

Chaque copropriétaire détient un nombre de voix qui correspond à la quote-part des tantièmes qu’il détient dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires (art. 22, al. 2 de la loi du 10 juillet 1965).

Chaque année, afin de faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, l’assemblée générale des copropriétaires vote le budget prévisionnel. Ainsi, l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 6 , définit les modalités de vote du budget prévisionnel par le syndicat des copropriétaires : l’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter ce budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

L’assemblée générale est saisie de questions. Le procès-verbal de celle-ci conserve la preuve des décisions que la majorité prend et qui se présentent sous la forme particulière de résolutions. Elle ne peut statuer que lors d’une réunion effective des copropriétaires, la consultation écrite des copropriétaires est en effet sans valeur.

Par ailleurs les décisions d’assemblées générales doivent résulter de décisions explicites. La tendance judiciaire est en effet défavorable à la qualification de décision, la Cour de cassation n’admet pas l’interprétation extensives des délibérations votées.

À l’issue de chaque assemblée générale, un procès-verbal est dressé et notifié par lettre recommandée avec accusé de réception aux copropriétaires opposants ou non représentés et par lettre simple aux autres copropriétaires. Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent, dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal qui leur est faite par le syndic, contester les décisions de l’assemblée générale devant le tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble. Le point du départ du délai de contestation commence à courir le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire (art. 64 du décret du 17 mars 1967).

3) Le syndic

Il représente l’ensemble des copropriétaires. Sa désignation est obligatoire. Il est chargé de l’exécution des décisions d’assemblée générale et agit au nom du syndicat qu’il représente.

Le syndic peut être bénévole et non professionnel (un copropriétaire, par exemple). Les syndics non professionnels, bénévoles ou coopératifs doivent être copropriétaires d’un ou plusieurs lots dans la copropriété (art. 17-2 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi Alur). Le plus souvent, il est un professionnel titulaire d’une carte professionnelle de syndic de copropriété délivrée, depuis le 1er juillet 2015, par la chambre de commerce et d’industrie du lieu de situation de l’immeuble sur justification de son aptitude professionnelle (depuis le 1er janvier 2017 les syndics sont soumis à une obligation de formation continue) ; il dispose d’une garantie financière et d’une assurance.

Il est désigné par l’assemblée générale pour une du7 et peut être renouvelé dans ses fonctions. Il peut être remplacé, soit à l’échéance de son mandat s’il n’est pas réélu, soit à la suite d’une révocation.

Afin de pallier la difficulté rencontrée par une copropriété face à l’absence de syndic, le nouvel article 17, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965, créé par la loi n° 2015-990 dite loi Macron du 6 août 2015 8 , prévoit que dans un tel cas l’assemblée générale peut désormais être convoquée par les copropriétaires aux fins de le nommer.

Le contrat de syndic

Il est établi conformément à un contrat type défini par un décret du 26 mars 2015 9 .

Ce décret, pris en application de l’article 18-1, A, de la loi du 10 juillet 1965 définit le contrat type de syndic ainsi que la liste limitative des clauses pouvant donner lieu à une rémunération complémentaire de celui-ci.

La rémunération du syndic

Sa rémunération est fixée librement par l’assemblée générale des copropriétaires, le syndic devant joindre son projet de contrat à la convocation à ladite assemblée générale, lequel indique le coût de ses...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 97 du 11/07/2017
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