Enjeux Rénovation énergétique

Le décret tertiaire tire sur le vert pâle

Mots clés : Efficacité énergétique - Réglementation thermique et énergétique

Les contours de l’obligation de travaux d’efficacité énergétique sont définis dans un décret du 9 mai. Ce texte très attendu a le mérite de poser un cadre, mais reste sans effets majeurs pour l’instant.

Si un texte s’est fait désirer, c’est bien celui-là ! Sept années que les professionnels de la construction, du maître d’ouvrage aux gestionnaires immobiliers en passant par les maîtres d’œuvre, les bureaux d’études thermiques, les entreprises de services énergétiques, les fournisseurs d’énergie et les entreprises de travaux, rongeaient leur frein. Sept années que les propriétaires et occupants, privés ou publics, le redoutaient. Finalement, la publication du décret daté du 9 mai 2017, relatif aux obligations d’amélioration énergétique dans les bâtiments existants à usage tertiaire, ne suscite ni frénésie ni engouement. En cause : des objectifs de réduction des consommations énergétiques modestes, et des exclusions trop nombreuses.

L’origine du décret remonte aux lois Grenelle de 2009 et 2010. A l’époque, l’annonce en avait surpris plus d’un. « Nous ne l’attendions pas si tôt », reconnaît Philippe Pelletier, le président du Plan Bâtiment durable. « Nous ne pensions pas qu’il était opportun de légiférer », rappelle pour sa part Christian Cléret, président de l’Association des directeurs de l’immobilier (ADI). Toujours est-il que, depuis 2010, l’obligation de rénovation énergétique « dans les immeubles existants à usage tertiaire ou dans lesquels s’exerce une activité de service public » figure au Code de la construction et de l’habitation, et que sa nature et ses modalités devaient être déterminées par décret. Quant aux travaux d’amélioration de la performance énergétique, ils étaient à réaliser dans un délai de huit ans.

L’enjeu n’est pas des moindres. Selon l’Ademe, citée dans le rapport 2016 du Plan Bâtiment durable, le secteur tertiaire représentait en 2013 une surface chauffée de près de 948 millions de m², pour une consommation d’énergie pesant près de 15 % de la demande totale française. « Il fallait que ce décret paraisse pour éviter des comportements dilatoires de la part de ceux qui attendent toujours la loi pour agir », juge Philippe Pelletier.

40 000 emplois à la clé. De son côté, Christian Cléret estime que « l’épée de Damoclès disparaît enfin pour les entreprises, qui savent désormais à quoi s’en tenir ». « C’est un signal positif très fort pour la filière de l’efficacité énergétique », commente Anne Valachs, directrice générale du Syndicat des entreprises de génie électrique et climatique (Serce). « Au bout du compte, poursuit-elle, ce sont 40 000 emplois supplémentaires qui seraient créés par nos entreprises si 2,5 % des bâtiments tertiaires sont rénovés chaque année, contre 1,5 % actuellement. » Pourtant, malgré le contentement général, le texte déçoit sur le fond. Son champ d’application, d’abord, s’avère trop restrictif. La liste réglementaire des bâtiments concernés résulte d’un arbitrage serré, notamment avec des représentants des collectivités territoriales, rendus soucieux par le chiffrage du Conseil national d’évaluation des normes (CNEN). L’analyse du projet de décret de 2016 fait état « d’un coût estimé pour les collectivités territoriales de 4,41 milliards d’euros ». Trop cher. Résultat, un an plus tard, les infrastructures publiques destinées aux sports et aux loisirs ainsi que les bâtiments accueillant les services liés à la santé sont exclus de l’obligation.

Résultat d’un arbitrage serré, le champ d’application du décret apparaît trop restrictif.

De plus, les cas d’exclusion diminuent encore le périmètre d’application. Sont en effet écartés les bâtiments dont la surface est inférieure à 2 000 m , soit quelque 80 % de l’ensemble des immeubles tertiaires ; les constructions provisoires prévues pour moins de deux ans ; et, enfin, les bâtiments historiques – sous contrôle de l’architecte des bâtiments de France. Ludovic Chambe, directeur associé développement durable chez CBRE, préfère positiver : « Le décret est une première étape importante qui vise une typologie d’activités et de bâtiments variée. » Il veut croire à un élargissement ultérieur de l’obligation et à la diffusion des bonnes pratiques en direction des immeubles aujourd’hui laissés de côté.

Le texte trouble aussi quant au contenu de l’obligation. Certes, Christian Cléret (ADI) applaudit le « respect de la philosophie générale du rapport produit par le groupe de travail de Maurice Gauchot ». Fin 2011, ce document, rédigé sous l’égide du Plan Bâtiment durable et remis au ministre de l’Ecologie, listait trois leviers d’optimisation du parc tertiaire : l’intervention sur la qualité intrinsèque du bâtiment (façades et équipements), sa gestion et son exploitation, et sa bonne utilisation par l’occupant. Mais le décret ne se réfère qu’à des « travaux », sauf dans l’article relatif aux actions de sensibilisation des personnels. Il y a là, pour l’ADI, « un point de vigilance majeur sur la façon dont sera interprété et appliqué le décret ».

Des leviers négligés. Cette unique mention de l’occupation et l’absence de référence à la maintenance du bâtiment est d’autant plus surprenante que les actions menées par les signataires de la Charte pour l’efficacité énergétique des bâtiments tertiaires publics et privés, lancée en octobre 2013 par le Plan Bâtiment durable, ou par les lauréats du concours CUBE 2020 ont démontré leur efficacité. « Les investissements sont réduits et les actions pour parvenir à ce résultat reposent sur les éco-gestes et le pilotage actif », décrypte Ludovic Chambe. Lors de l’édition 2015 du concours, la moyenne des économies d’énergies annuelles était ainsi de l’ordre de 12 % par rapport à une courbe de référence mensualisée basée sur les trois années précédentes. Parmi les bâtiments primés, 15 ont réalisé entre 20 et 38,5 % d’économies d’énergie. Un élément rassurant pour les collectivités locales, qui devraient être incitées à s’engager de façon plus sereine.

La minoration de l’objectif de réduction des consommations, à atteindre d’ici à 2020 – de 38 % des consommations énergétiques des bâtiments existants prévue en 2009 à 25 % – ne semble être un problème majeur pour personne. Même le Cler, association de promotion de la transition énergétique, « ne blâme pas » cette ambition revue à la baisse. Entre-temps, la loi sur la transition énergétique de 2015 a réactivé l’objectif d’efficacité énergétique, en imposant une réduction de 60 % des consommations d’ici à 2050 par rapport à 2010. Des échappatoires nombreuses. Le problème de fond tient plutôt au calendrier. Le décret paraît évidemment trop tard, puisque l’échéance de 2020 demeure. « Prévue sur huit ans initialement, avec une publication en 2012, une rénovation en trois ans perd son sens », regrette Philippe Pelletier. « Le retard a obéré les chances d’atteindre une réduction de 25 % des consommations en 2020 », prévient Ludovic Chambe. Mais surtout, la première échéance fixée au 1er juillet 2017 paraît « une insupportable contrainte » à Christian Cléret, qui réclame déjà une rectification au nouveau gouvernement. C’est pour cette date imminente, en effet, que le décret impose la réalisation d’une étude énergétique portant sur tous les postes de consommation d’énergie, afin de prendre en compte l’état initial et d’évaluer l’atteinte de l’objectif 2020 ainsi qu’un plan d’actions incluant l’objectif 2030 à – 40 %.

Une fois le plan préparé pour atteindre l’objectif, le propriétaire peut encore échapper à l’obligation de travaux. « Trop facilement », juge Anne Valachs du Serce, qui se déclare « insatisfaite du contenu ». C’est que, en vertu du principe de soutenabilité, le décret dispense le propriétaire de l’obligation si le plan d’actions est trop long à produire ses économies – le temps de retour sur investissement maximum est fixé à cinq ans pour le secteur privé et dix ans pour les acteurs publics -, ou trop cher à mettre en œuvre, le plafond du coût estimatif total des travaux s’établissant à 200 € HT/m de surface utile.

Ces échappatoires concerneront sans doute davantage les collectivités territoriales que les entreprises du secteur privé. Si les groupes de pression des premières ont réussi à retarder la parution du décret, les gros propriétaires privés n’ont pas attendu pour « verdir » leur immobilier. L’obligation d’audit énergétique annuel n’est pas étrangère à cet activisme. Du côté des foncières, Emmanuelle Baboulin, membre du comité exécutif d’Icade, en charge de la Foncière Tertiaire, assure que le plan d’action 2016-2020 de son groupe est « plus ambitieux » que les normes du décret : de 30 à 50 millions euros seront investis d’ici à 2020 pour générer 30 % d’économies d’énergies, diminuer de 40 % les émissions de gaz à effet de serre et augmenter de 20 % les énergies renouvelables. Quant aux passoires trop chères ou trop compliquées à rénover, leur démolition est envisagée. « Notre engagement RSE et contre le changement climatique est pragmatique. Nous cherchons à améliorer la qualité de notre patrimoine, 2 millions de m et 8 milliards d’euros, pour des raisons économiques. » A la clé, la compétitivité et l’attractivité des locaux à louer, qu’il s’agisse ou non de surfaces supérieures à 2 000 m . « Ceux qui n’agissent pas verront leur immeuble décoté », juge Philippe Pelletier, partisan du droit souple. Car si le décret n’édicte aucune sanction, l’obligation de rénovation s’accompagne d’une autre : celle de transmettre l’étude énergétique et le plan d’actions en cas de cession ou de mise en location de l’immeuble. Ces documents sont pris en compte dans le cadre de l’annexe environnementale des baux commerciaux. La régulation par le marché sera donc forte lors de ces étapes.

Texte « signal », le décret sert à « encadrer de façon plus précise et à fixer des mesures chiffrées », analyse Emmanuelle Baboulin. Encore faudra-t-il pour cela que l’arrêté annoncé dans le décret paraisse à bref délai, notamment pour indiquer les seuils de consommation pouvant remplacer l’objectif de réduction de 25 et 40 %, ou les modalités de l’étude énergétique.

A coup sûr, si le décret se révèle utile, c’est pour rassurer les propriétaires qui ont agi sans attendre sa parution. Il aura aussi un effet accélérateur pour déterminer la valeur verte des immeubles tertiaires et insuffler une nouvelle dynamique aux baux verts. Reste à imaginer les prochaines étapes : d’abord, les surfaces inférieures à 2 000 m², ensuite les autres dimensions de la performance environnementale, au-delà des seules questions thermiques. Faudra-t-il attendre sept ans de plus ?

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Les points clés du nouveau décret

Deux objectifs… plus un

– En 2020 : – 25 % sur les consommations énergétiques en kWh/m /an en énergie primaire par rapport à la dernière consommation connue ou celle antérieure aux travaux d’amélioration énergétique réalisés depuis 2006 ;

– En 2030 : – 40 %. Ces deux objectifs d’économie d’énergie peuvent être remplacés par un seuil d’énergie primaire à fixer par arrêté et être atteints sur l’ensemble d’un patrimoine ;

– En 2050 : – 60 % par rapport à 2010. La loi de transition énergétique prolonge l’obligation de travaux par tranche de dix ans.

Trois obligations

– Une étude énergétique ;

– Un plan d’actions cohérentes, accompagné d’actions de sensibilisation du personnel à une utilisation économe des équipements ;

– Une transmission des données à un organisme désigné par l’Etat.

Quatre dates butoir

– 1er juillet 2017 : transmettre le rapport d’étude énergétique ainsi que le plan d’actions ;

– 1er juillet 2018 et 1er juillet 2019 : fournir les consommations énergétiques de l’année écoulée par type d’énergie ;

– 1er juillet 2020 : effectuer le bilan complet des travaux menés et des économies réalisées.

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Des pistes pour financer la rénovation énergétique du tertiaire

Pour rénover, il faut de l’argent : sans surprise, l’efficacité du décret dépendra en partie du volet financement. Dans le sillage du Syndicat des entreprises de génie électrique et climatique (Serce), qui réclame « un recentrage des prêts » de la Caisse des dépôts sur les rénovations légères, le Cler – Réseau pour la transition énergétique s’interroge sur le « positionnement » de l’institution, « essentiellement un actionnaire et non une banque ».

Malgré l’annonce élyséenne de la transformation de la Caisse en agence de la transition énergétique début 2016, il n’existe toujours pas de guichet unique pour un accès simplifié aux financements. Pourtant, une telle agence, publique et indépendante comme en Allemagne, serait l’intermédiaire idéal entre porteurs de projets territoriaux et marchés financiers européens et mondiaux.

Les sociétés de tiers-financement, qui financent déjà une partie de l’investissement des particuliers et des copropriétés par les économies d’énergies futures, pourraient-elles s’adresser aux petites collectivités ? Complémentaires des banques, les tiers-financeurs disposent d’un atout majeur : ils ont l’habitude de travailler directement avec la Banque européenne d’investissement.

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« Sortir ces investissements du calcul de la dette publique »

M. Comment le Cler apprécie-t-il le décret tertiaire ?

Le décret paraît après sept ans, c’est sept ans de perdus. Il a le mérite d’exister, aussi le Cler en prend-il acte. Mais ce texte présente une fragilité juridique en l’absence de définition du bâtiment tertiaire. La loi Grenelle de 2010 ne distingue pas les différentes typologies d’immeubles. C’est parce que les projets de décret ultérieurs ont restreint le champ d’application de l’obligation de rénovation que le Conseil d’Etat a bloqué le texte. La version finale du décret donne une liste de bâtiments qui exclut notamment les locaux d’activité et de logistique et les hôpitaux.

C’est regrettable.

M. Que manque-t-il à ce décret ?

Sans parler de l’absence de sanction, il manque bien sûr un volet relatif au financement. Mais avant même de le traiter, il faut purger le problème concurrentiel du marché français de l’énergie, qui associe depuis quarante ans l’approvisionnement et les services énergétiques. Cette pratique fait obstacle à la performance.

Les deux fournisseurs historiques n’ont aucun intérêt à voir diminuer des consommations qui contribuent majoritairement au maintien de leurs marges.

Ils ont en outre intégré des filiales de services d’efficacité énergétiques qui évincent les PME du marché. Le conflit d’intérêt sous-jacent bloque les perspectives de développement et conduit à des travaux d’efficacité énergétique insuffisamment ambitieux, à des contrats de très longue durée et à des conditions contractuelles défavorables pour les utilisateurs.

M. Que préconisez-vous ?

A l’heure de la loi de transition énergétique, il paraît essentiel de séparer les activités de fourniture d’énergie et les services d’efficacité énergétique pour remettre à égalité l’ensemble des acteurs.

Ouvrir le marché et le rendre plus transparent produira davantage d’innovation et d’économies d’énergie.

Il faut aussi revoir les règles comptables européennes qui dissuadent autorités locales et gouvernements de développer des programmes.

Ces investissements entrent dans le calcul de la dette publique et contribuent au déficit. Il faudrait par exemple créer une classification hors bilan pour ces projets et prendre en compte les écono mies générées dans l’investissement.

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