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Le bureau est mort, vive le bureau !

Mots clés : Situation économique

La « Net économie » secoue les codes du travail. Elle implique aussi de nouvelles techniques de conception des bureaux.

Alors que le Mipim se tient à Cannes du 15 au 18 mars, les investisseurs seront heureux d’apprendre qu’à l’avenir, les salariés travailleront moins au bureau que dans des tiers-lieux, des halls d’entrée, à la « cafet’»… Ces changements d’usages nécessitent de repenser l’immobilier alors même que 835 000 m² sont vacants depuis plus de quatre ans en Ile-de-France et que la construction de 1,48 million de m² est lancée selon l’étude Grand Paris Office Crane Survey de Deloitte. De quoi faire réfléchir lorsque l’on évolue dans un marché jugé en « surchauffe ». « Les utilisateurs ont l’avantage, les mesures d’accompagnement n’ont jamais été aussi importantes », estime Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision du cabinet d’analyses Xerfi. Dans la bataille de la prise à bail, seuls les meilleurs actifs trouveront preneurs.

Bâtir des édifices à destination indéterminée

Il est urgent de se pencher sur la réversibilité des bâtiments tertiaires. D’abord, pour répondre aux enjeux des élus locaux comme la mairie de Paris qui souhaite transformer 250 000 m² en logements d’ici à 2020. Ensuite, parce que la crise de 2008 a rappelé que les locataires pouvaient se raréfier. Avoir un plan B peut s’avérer judicieux. Enfin, parce que la durée de vie des bâtiments tertiaires a plongé à 15 ans (contre 30 ans dans les années 1990) à cause de l’évolution de la réglementation (notamment thermique) et des usages des locataires. Dès la conception, il faudra « travailler sur la trame pour éviter les points bloquant », recommande Dominique Dudan, présidente de l’Observatoire régionnal de l’immobilier d’entreprise (Orie). A l’exemple de Conjugo, le bâtiment réversible de Vinci Construction. La construction de ces immeubles d’une épaisseur de 13,5 m et d’une hauteur par étage de 2,7 m, basée sur le principe du poteau-dalles, est à l’étude en régions parisienne, bordelaise, nantaise et lyonnaise, selon le constructeur. « Pour proposer des usages facilement modifiables, il faut revenir aux incontournables du bâtiment et créer les vides et les pleins de façon indépendante », a conseillé Anne Demians, architecte qui a conçu le programme Black Swans à Strasbourg (trois tours de 50 m de hauteur entièrement réversibles) lors du colloque de l’Orie sur la réversibilité. Voilà pour le flux. Reste à restructurer l’existant. Certains acteurs, comme Eiffage Immobilier, se lancent dans la course. En décembre, le promoteur a lancé un fonds d’investissement doté de 10 millions d’euros par an en vue d’acquérir des bâtiments « des années 1970-1980, rencontrant souvent des problèmes d’amiante », indique Philippe Plaza, DG d’Eiffage Immobilier, qui espère concrétiser l’acquisition de deux immeubles dans Paris ou sa première couronne en 2016.

Rendre son immeuble poreux

C’est la fin du bâtiment hors sol. Demain, les immeubles de bureaux seront tellement bien ancrés dans leurs quartiers qu’ils ouvriront leurs portes aux citoyens. Pourquoi cette porosité entre la vie quotidienne et celle de l’entreprise ? Pour construire la ville sur la ville. Et pour générer des revenus complémentaires avec les espaces peu utilisés. A l’exemple des restaurants d’entreprise, ouverts aux employés trois à quatre heures par jour alors « qu’ils représentent 7 à 8 % de la surface totale du bâtiment, rappelle Walid Goudiard, directeur de l’équipe Conseil & AMO de la société de conseil en immobilier d’entreprise JLL. Cela aura des conséquences sur la gestion de l’acoustique, du traitement de l’air… » Les espaces de restauration se situent souvent en cœur d’îlot. Pour les rendre accessibles, il faudra les positionner en front de rue afin de limiter les déplacements et rassurer les entreprises locataires, soucieuses de protéger leurs données. Autre espace qui pourrait prendre du galon : le hall d’entrée, transformé peu à peu en lobby d’hôtel, dans lequel il fera bon travailler entre deux rendez-vous. En 2016, « nous remodèlerons le rez-de-chaussée de notre siège pour proposer de nouveaux services, annonce Brigitte Cachon, directrice marketing et innovation de Gecina. Nous gérerons les questions liées à la sécurité et la gestion des flux pour permettre l’accès aux salles de réunion, au restaurant d’entreprise… ».

Imaginer des espaces agiles

Le XXe siècle aura été celui du fordisme, le XXIe marquera son déclin et l’amorce d’un nouveau cycle, celui de la flexibilité. « Nous assistons à deux phénomènes contradictoires : d’un côté la délocalisation et la désynchronisation du travail avec l’émergence de tiers-lieux et du télétravail, de l’autre la concentration d’entreprises à La Défense, Issy-les-Moulineaux… », analyse Bruno Marzloff, sociologue et auteur de Sans Bureau Fixe aux éditions Fyp. A l’avenir, les entreprises loueront des bureaux plus petits selon l’expert mais offrant différentes fonctionnalités, pour accompagner la flexibilité des salariés. En outre, les locataires ont changé. « Il y a quelques années, les entreprises du Net avaient loué des petites surfaces, aujourd’hui elles s’agrandissent en privilégiant les espaces partagés », assure Marie-Laure Leclerq de Sousa, directrice du département Agence de JLL, selon qui « même les entreprises les plus traditionnelles délaissent les bureaux très cloisonnés ». En outre, les entreprises de la « Net économie » ont une visibilité à court terme. Elles veulent des bâtiments agiles, capables d’accompagner leur évolution. Certains, comme Nexity (avec Blue Office) et Bouygues Immobilier (avec Nextdoor), se sont lancés dans la location de bureaux à court terme. D’autres restructurent leur parc immobilier pour se positionner sur le créneau. A l’instar de la foncière Gecina, qui teste les baux de courte durée en louant 2 000 m² situés à Neuilly-sur-Seine à la start-up Bureaux à Partager (BAP) durant 18 mois. Durant ce laps de temps, BAP sous-loue les postes de travail à des petites entreprises. « A terme, nous développerons une offre complémentaire de baux courts en complément des baux longs », prévoit Brigitte Cachon. De quoi freiner la start-up américaine We Work (valorisée à 15 milliards de dollars) qui lorgnerait les bureaux parisiens ?

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53 millions de m² de bureaux en Ile-de-France.
835 000 m² vacants depuis au moins 4 ans.
1,48 million de m² en cours de construction.

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