Vente et contrats spéciaux 10 QUESTIONS SUR…

LE BRILO : VERS UNE NOUVELLE OFFRE DE LOGEMENTS ?

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel - Droit de l'urbanisme - Gestion et opérations immobilières - Marché de l'immobilier

Le bail réel immobilier est, enfin, devenu réalité grâce au décret d’application de l’ordonnance du 20 février 2014 relative au logement intermédiaire paru au Journal officiel du 29 juin 2016. L’ une des singularités de ce dispositif consiste à dissocier le foncier, demeurant la propriété du bailleur, du bâti, devenant la propriété temporaire du preneur, en vue d’abaisser substantiellement le coût de sortie des logements et ainsi d’en faciliter le portage par des investisseurs. À quand les premiers programmes ? Analyse en 10 questions/réponses de cet outil juridique novateur.

1 À quels besoins répond le bail réel immobilier ?

Depuis le début des années 2000, l’écart entre le revenu disponible des ménages et le prix des logements ne cesse de se creuser. Un locataire du parc privé sur cinq dépense plus de 40 % de ses revenus pour se loger. La baisse du pouvoir d’achat constitue certainement l’une des causes de l’augmentation du taux d’effort des ménages. Mais les principaux ressorts de la disjonction ainsi constatée, du moins dans les zones dites « tendues », et notamment à Paris, sont la pénurie de logements et la forte augmentation de leur prix, tant à l’achat qu’à la location. Il existe de longue date des outils juridiques spécifiques pour développer une offre de logements à un prix abordable pour des ménages modestes, voire très modestes. Mais, désormais, les difficultés pour se loger se sont étendues aux personnes avec un niveau de revenu intermédiaire, et plus particulièrement aux jeunes ménages travaillant dans les grandes villes avec des enfants en bas âge. Pour lutter contre l’augmentation du coût du logement pour ces classes dites « intermédiaires », plusieurs acteurs du marché de l’immobilier ont émis l’idée de recourir aux outils juridiques de dissociation entre le foncier et le bâti, afin de limiter la part de la charge foncière dans le coût des logements qui se-raient ainsi offerts sur le marché dans le cadre d’une propriété temporaire.

C’est dans ce contexte que la création du bail réel immobilier relatif au logement (Brilo) a été décidée dans le cadre de la loi d’habilitation n° 2013-569 du er juillet 2013 autorisant le gouvernement à instituer « un contrat de bail de longue durée, réservé à la production de logements, par lequel le propriétaire consent à un preneur, s’il y a lieu avec obligation de construire ou de réhabiliter des constructions existantes, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété des logements, sous des conditions de plafonds de ressources, de niveau de loyers et, le cas échéant, de prix de cession, ainsi qu’en prévoyant les règles applicables en cas de résiliation ou de méconnaissance des obligations propres à ce contrat ». Puis, l’ordonnance n° 2014-159 du 20 février 2014 relative au logement intermédiaire a introduit le Brilo dans le Code de la construction et de l’habitation (art. L. 254-1 à art. L. 254-9 du CCH). La mise en œuvre de ce contrat pas comme les autres est désormais rendue possible par le décret d’application n° 2016-855 du 27 juin 2016 qui détermine : – les modalités de contrôle de l’affectation des logements (art. R. 254-1 à art. R. 254-4 du CCH) ; – la méthode de calcul de la valeur des droits réels afférents aux logements, objets du bail, appliquée à chaque cession de ces droits (art. R. 254-5 du CCH) ; – les sanctions liées à la méconnaissance de cette affectation (art. R. 254-6 et art. R. 254-7 du CCH).

2 Pourquoi distinguer le Brilo des autres outils permettant de dissocier le foncier du bâti ?

Les outils juridiques de dissociation du foncier et du bâti qui existent dans notre droit positif sont divers : baux à construction (voir Opé. Immo. , n° 9, octobre 2008, p. 25), baux emphytéotiques, baux emphytéotiques administratifs (BEA), etc. Toutefois, très vite, ces dispositifs sont apparus incapables, dans le cadre de la production de logements intermédiaires, de répondre à la fois aux intérêts des bailleurs (et notamment des collectivités publiques qui souhaitent limiter la spéculation) et à ceux des futurs acquéreurs de logements et de leurs prêteurs.

En effet, les baux emphytéotiques ou les baux à construction, qui offrent une véritable stabilité au preneur, empêchent de stipuler des clauses permettant le maintien du logement dans le marché intermédiaire. La présence d’une clause d’affectation précise (par exemple, le niveau de revenu des ménages) ou d’une clause antispéculative dans ces baux impliquerait : pour les baux à construction, l’annulation de la clause en question, remettant ainsi en cause les garanties liées à l’effort du bailleur et ses intérêts ; pour les baux emphytéotiques, sous réserve que le juge aligne sa jurisprudence sur celle relative aux baux à construction, une disqualification du droit réel, remettant en cause les financements éventuellement obtenus.

Et si de telles limites n’existent pas dans le cadre des baux emphytéotiques administratifs (BEA), en plus de n’être ouverts qu’à certains propriétaires publics, les BEA présentent au moins deux difficultés importantes pour les acquéreurs de logements : d’une part, la possibilité d’hypothéquer le droit réel et les constructions est limitée au financement des travaux, ce qui exclut le financement de l’acquisition (par exemple pour le promoteur et/ou son sous-acquéreur) ; d’autre part, il s’agit de contrats administratifs comportant nécessairement une faculté de résiliation pour motif d’intérêt général, porteuse d’instabilité et susceptible de rendre difficile l’obtention d’un financement pour ce type de produit immobilier.

Il était donc nécessaire de légiférer ! Initialement, l’idée était de créer un bail emphytéotique dédié au logement avec la possibilité pour le bailleur, en fonction de l’effort réalisé sur le prix du foncier, de stipuler des clauses antispéculatives et d’affectation, notamment pour encadrer l’évolution du prix de revente du logement.

Le gouvernement et le législateur, tout en jugeant nécessaire de construire un outil hybride et innovant, a souhaité en faire un instrument dédié à la production de logements intermédiaires, dont les plafonds de prix, de loyer, et de ressources pour les occupants sont donc ceux du régime général du logement intermédiaire.

D’ailleurs, reconnaissant les avantages que présente le mécanisme de dissociation du foncier et du bâti, le gouvernement a institué par voie d’ordonnance (ordonnance n° 2016-985 du 20 juillet 2016) un nouveau bail réel destiné exclusivement à la production de logement à prix modeste voire très modeste : le bail réel solidaire. Cet outil, réservé aux organismes de foncier solidaire, présente un régime similaire à celui du Brilo, tout en bénéficiant d’un mécanisme original de « recharge » du bail en cas de transmission des droits réels (voir Opé. Immo. n° 76, octobre 2015, p. 13).

3 Quels sont les terrains concernés ?

Le Brilo ne peut être utilisé que dans le cadre du logement intermédiaire. Initialement, il ne pouvait être mis en œuvre que dans les zones tendues, à savoir les communes soumises à la taxe sur les logements vacants et les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique. Ce zonage a été supprimé par l’article 73 de la loi Macron du 6 août 2015. Désormais, le Brilo peut s’appliquer sur l’ensemble du territoire, sauf dans les communes faisant l’objet d’un arrêté préfectoral de carence au titre de la loi SRU. Cette exclusion est prévue à l’article L. 302-9-1 du Code de la construction et de l’habitation.

4 Quelles sont les redevances payées par le preneur ?

La redevance dans le cadre du Brilo correspond au prix du foncier. Elle pourra être payée de façon capitalisée en début de bail afin que l’accédant n’ait pas à verser un loyer régulier et soit donc, psychologiquement, dans la même situation que l’acquéreur de n’importe quel logement. Dans ce cas, elle sera payée par le promoteur qui l’intégrera ensuite dans le prix des logements. Son montant sera déterminé en fonction du prix de sortie des logements, lequel pourra être inférieur ou égal selon les opérations au prix plafond du logement intermédiaire. Néanmoins, pour des raisons de rendement durant les premières années, le législateur a permis que la redevance ne soit pas capitalisée, ce qui servira essentiellement aux opérations dans lesquelles l’acquéreur est un investisseur qui dédie le logement à la location intermédiaire.

5 Comment calculer la valorisation du droit réel attaché au logement ?

...
Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 90 du 24/11/2016
PAS ENCORE ABONNÉ
En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies pour vous proposer des services et offres adaptés à vos centres d'intérêt. OK En savoir plus X