Management et prévention

La violation d’un contrat de bail peut être invoquée par un tiers

Une clause de destination des locaux stipulée dans un contrat de bail commercial fait obligation au locataire de s’abstenir d’exploiter toute activité commerciale existant déjà au sein de l’immeuble. Après cession du contrat de bail, le nouveau locataire développe une activité similaire à celle d’un autre locataire qui invoque alors la violation du contrat.

Question Un tiers à un contrat de bail peut-il invoquer la violation des obligations prévues par celui-ci ?

Réponse Oui. Le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Commentaire En principe, les contrats n’ont d’effets qu’entre les parties, ce qui interdit aux tiers de se prévaloir de leur violation. Mais, depuis 2006, la Cour déroge à ce principe et estime que tout tiers peut se prévaloir de la violation d’une obligation née d’un contrat auquel il est étranger, dès lors que cette violation lui cause un préjudice. La solution est rigoureuse car le tiers n’a pas besoin de prouver que l’inexécution reprochée constitue une faute de comportement au sens de l’article 1382 du Code civil.

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Cour de cassation, 3e Chambre civile, 13 juillet 2010, n° 09-67.516, FS-P B, SARL Métayer c/Cie écossaise Saint-André.
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