Réglementation Contrats

La Vefa, pourquoi et comment y recourir dans le secteur public

Mots clés : Gestion et opérations immobilières - Logement social - Maîtrise d'ouvrage - Passation de marché

Acquérir un ouvrage en se déchargeant de la maîtrise d’ouvrage peut être tentant pour les acteurs publics. Certaines précautions s’imposent cependant.

Si la vente en l’état futur d’achèvement (Vefa), régie par l’article 1601-3 du Code civil, a connu un succès significatif avant tout dans le domaine de la production immobilière privée, elle a progressivement pénétré les sphères du secteur public (1). Les acheteurs publics (ou parapublics) y voient en effet le moyen d’acquérir la propriété d’un ouvrage conçu et réalisé par un promoteur privé. Si cet essor s’explique par l’intérêt que peut présenter ce montage, son utilisation demeure toutefois relativement encadrée. A noter que les organismes HLM et les sociétés d’économie mixte (SEM) bénéficient, eux, d’un régime spécifique, puisque l’article L. 433-2 du Code de la construction et de l’habitation autorise expressément ce montage à leur profit.

Les atouts de la Vefa

Ce procédé présente, au regard de sa définition légale, trois caractéristiques majeures. D’abord, le transfert des droits sur le sol, et le cas échéant des constructions existantes, se réalise dès la signature de l’acte de vente, la propriété de l’ouvrage à venir étant, quant à elle, transférée au fur et à mesure de l’exécution des travaux. Ensuite, le prix doit être versé par l’acquéreur au fur et à mesure de l’accomplissement des travaux. Enfin, le vendeur conserve seul les prérogatives du maître d’ouvrage.

Un intérêt renforcé pour l’acquéreur public.

Structurellement, la Vefa présente donc un intérêt pour l’ensemble des parties. Tout d’abord du côté du vendeur, puisqu’en contrepartie de la vente du terrain dont il est propriétaire et de son engagement à y réaliser une construction, celui-ci est rémunéré non à l’achèvement de la construction mais en fonction de l’avancée des travaux. Mais aussi du côté de l’acquéreur, dans la mesure où celui-ci s’assure de la construction (ou de la rénovation dans le cadre d’une vente en l’état futur de rénovation) d’un ouvrage à un endroit et dans des conditions qu’il estime privilégiés, tout en se déchargeant du rôle de maître d’ouvrage.
Cet intérêt se trouve encore renforcé lorsque l’acheteur relève du secteur public. La Vefa lui permettra, en effet, non seulement de pouvoir faire face à la pénurie de terrains tout en évitant la mobilisation de compétences humaines et techniques, mais aussi d’optimiser l’achat par l’étalement automatique de la dépense et par l’obtention éventuelle d’économies d’échelle du fait de l’insertion de la construction publique dans un projet global. A cela s’ajoutent des motifs plus juridiques : la Vefa autorise les acheteurs publics, par le transfert de la maîtrise d’ouvrage, à s’affranchir des règles qui encadrent le processus décisionnel et opérationnel de réalisation d’un immeuble « public », telles qu’elles résultent notamment de la loi MOP ou des règles régissant la passation et l’exécution des marchés publics de travaux (dans certains cas du moins). Toutes les raisons étaient donc réunies pour assister à la transposition de ce procédé dans le secteur public, tant au niveau étatique – construction ou réhabilitation d’immeubles destinés à abriter des services publics tels que les hôtels des impôts, les commissariats de police, les tribunaux, les sous-préfectures… – que décentralisé (collectivités locales, organismes privés d’HLM…).

Un recours légal sous conditions

Toutefois, compte tenu du risque d’un détournement généralisé des règles entourant la construction des biens immobiliers publics, le recours à la Vefa a été encadré par la jurisprudence. En effet, le Conseil d’Etat, qui a confirmé que ce montage n’était donc pas irrégulier dans son principe, est venu interdire son utilisation lorsque – sauf disposition législative expresse – « l’objet de l’opération est la construction même pour le compte de la collectivité d’un immeuble entièrement destiné à devenir sa propriété et conçu en fonction de ses besoins propres » (CE sect., 8 février 1991, « Région...

Vous lisez un article de la revue Moniteur n° 5826 du 24/07/2015
PAS ENCORE ABONNÉ
Votre avis ?
En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies pour vous proposer des services et offres adaptés à vos centres d'intérêt. OK En savoir plus X