Dossiers Urbanisme et Environnement 10 QUESTIONS SUR…

la valeur verte : nouvel hôte de l’immobilier

Mots clés : Droit de l'urbanisme - Efficacité énergétique - Gestion et opérations immobilières - Lieux de travail - Réglementation thermique et énergétique - Urbanisme et environnement

La nouvelle courait les milieux informés depuis plus d’une décennie. Désormais, le fait est avéré, corroboré par plusieurs études, sans oublier le signal fort donné par l’adoption de la loi de transition énergétique : la valeur verte d’un bâtiment est devenue réalité, dans le secteur résidentiel et pour les bâtiments tertiaires, en France et en Europe. La montée en puissance de l’exigence de performance énergétique et environnementale rend le marché immobilier sensible à cette nouvelle composante. Un enseignement pour les investisseurs, particuliers ou institutionnels : les biens énergivores se dévalueront quand les immeubles verts se valoriseront. Revue de détail en 10 questions/réponses.

1 Quelles sont les différentes acceptions de la valeur verte d’un bien immobilier ?

La définition de la « valeur verte » varie selon les acteurs qui l’utilisent et comporte des éléments intrinsèques et extrinsèques. Dans l’acception généraliste de l’Ademe (Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie), créée en 1990, la valeur verte est :
« La valeur nette additionnelle d’un bien immobilier dégagée grâce à une meilleure performance environnementale ». Cette valeur nette additionnelle est le plus souvent calculée par comparaison avec des immeubles non certifiés, présentant des caractéristiques similaires (localisation, taille, confort…). Elle constitue ainsi une prime pour les immeubles certifiés.
L’association Dinamic (Développement de l’information notariale et de l’analyse du marché immobilier et de la conjoncture), créée en 2010, conjointement par le Conseil supérieur du notariat, la Chambre des notaires de Paris et la Caisse des dépôts et consignations, précise cette définition : « La valeur verte correspond à l’augmentation de valeur engendrée par la meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre bien immobilier toutes les autres caractéristiques étant égales par ailleurs. Elle est exprimée en termes de “valeur vénale ».
Une deuxième approche considère la valeur verte par le biais de la maîtrise du risque de dévalorisation des actifs immobiliers, la décote verte. Elle considère que les bâtiments à haute performance environnementale deviendront la norme sur le marché, alors que les bâtiments à performance inférieure, non certifiés, au regard des immeubles certifiés de caractéristiques similaires seront dépréciés.
Enfin, une vision économique plus large laisse de côté la valeur vénale ou locative de l’immeuble pour intégrer la totalité des bénéfices directs (diminution des coûts de maintenance par exemple) et indirects (bien-être des usagers notamment) occasionnés par la performance environnementale d’un immeuble.

2 Quelles sont les étapes clés de l’émergence de la valeur verte dans l’immobilier ?

Le bâtiment est appelé à jouer un rôle capital dans la transition énergétique et écologique en raison de ses consommations d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre (GES) qu’il produit. La notion de « valeur verte » des constructions est apparue dans les années 1990, concomitamment avec la création des premières certifications de qualité environnementale. En France, il s’agit de la démarche Haute qualité environnementale (HQE) de 1996. Le label Breeam (« BRE environmental assessment method » ou la méthode d’évaluation de la performance environnementale des bâtiments) a été lancé au Royaume-Uni en 1990, le PassivHaus (1995) concerne les bâtiments allemands et le référentiel LEED (2000), les constructions aux États-Unis. La notion se renforce dans un contexte d’inflation des prix des matières premières et de sensibilisation toujours accrue aux enjeux énergétiques et environnementaux. Elle suscite alors l’intérêt des professionnels de l’immobilier et des économistes.En 1998, le protocole de Kyoto traduit au niveau international les préoccupations énergétiques et environnementales en visant la réduction des émissions de GES. De surcroît, la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments du 19 mai 2010 (n° 2010/31/UE) complète un précédent texte de 2002 (n° 2002/91/CE du 16 décembre 2002), et renforce les obligations des États européens. Les objectifs pour 2020 du paquet « Énergie Climat » de l’Union européenne (objectifs dits des « 3 X 20 % ») visent à :
– réduire de 20 % les émissions de GES de l’Union européenne par rapport à 1990 ;
– améliorer de 20 % l’efficacité énergétique ;
– porter à 20 % la part des énergies renouvelables dans la consommation finale d’énergie.
La réglementation en termes de consommation d’énergie et d’émissions de GES pour les nouveaux bâtiments se durcit ainsi progressivement.

3 En quoi la loi de transition énergétique influe-t-elle sur la valeur verte ?

En 2007, le mouvement amorcé en France s’intensifie. La loi de transition énergétique pour la croissance verte a été adoptée le 22 juillet 2015. Le texte ambitionne, notamment, de doter la France d’outils plus efficaces pour lutter contre le dérèglement climatique. Elle inscrit dans le Code de l’énergie de nouveaux objectifs chiffrés de la politique énergétique nationale parmi lesquels, notamment :
– la réduction des émissions de GES de 40 % entre 1990 et 2030 ;
– la réduction de la consommation énergétique finale de 50 % en 2050 par rapport à la référence 2012, avec un objectif intermédiaire de 20 % en 2030 ;
– le passage à 32 % de la part des énergies renouvelables en 2030 dans la consommation finale brute d’énergie ;
– un parc immobilier intégralement rénové en fonction des normes « Bâtiment basse consommation » ou assimilées pour 2050.
Ces nouveaux objectifs mettent à contribution l’immobilier qui consomme 43 % de l’énergie finale utilisée en France, selon les chiffres 2010 fournis par le ministère de l’Écologie et du Développement durable. Ils conduisent à renforcer l’exigence de performance énergétique et environnementale des immeubles, développant ainsi plus encore le critère de la valeur verte des bâtiments. En outre, plusieurs mesures de la loi présentent des conséquences majeures pour le verdissement des biens :
– la rénovation énergétique obligatoire avant 2025 pour tous les bâtiments privés résidentiels dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 330 kWh/m2/an (art. 5) ;
– la création d’un carnet numérique de suivi et d’entretien des logements en copropriété (art. 11) ;
– l’apparition dans la définition du logement décent du critère de performance énergétique minimale (art. 12) ;
L’absence de conformité à ces nouveaux standards, dont le contenu et les modalités de mise en œuvre seront précisés par décrets, disqualifiera à long terme les immeubles énergivores.
Relevons que le Conseil constitutionnel a toutefois censuré l’article 6 de la loi de transition énergétique, qui stipulait qu’à partir de 2030, au moment des mutations, les bâtiments privés résidentiels devaient faire l’objet d’une rénovation énergétique, selon leur niveau de performance énergétique, sous réserve de la mise à disposition des outils financiers adéquats. La censure est intervenue au motif que le législateur « n’avait pas suffisamment défini les conditions et les modalités de l’atteinte » possible au droit de propriété.
Comme l’a souligné Arnaud Gossement, avocat spécialisé en droit de l’environnement, le Conseil constitutionnel a cependant accepté le principe de l’article. Le gouvernement peut donc le réécrire et le réinscrire dans une autre loi, explique-t-il sur son compte twitter.

4 Quels sont les outils règlementaires d’identification et de mesure de la valeur verte ?

La valeur verte d’un bâtiment est identifiée par sa conformité avec la réglementation thermique (RT 2005, RT 2012 et RT 2020) et les normes environnementales en vigueur, ainsi que par le respect de labels ou de certifications (HQE, BBC, Breeam, etc.) à sa construction. Elle résulte également de la programmation d’une mise aux normes qui permet d’anticiper la valeur future d’un bien en fonction de ses caractéristiques environnementales. Dans le secteur du tertiaire, s’ajoute l’annexe environnementale au bail pour les bureaux ou les commerces d’une surface supérieure à 2 000 m2. Elle comporte des engagements, de la part du bailleur de réaliser un certain nombre de travaux ou d’aménagements susceptibles de réduire l’impact énergétique et écologique de l’immeuble, et de la part du locataire, d’adopter un comportement environnemental, notamment l’économie de ressources, telles que l’eau ou l’électricité, et...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 78 du 06/10/2015
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