Réglementation Marchés privés

La société civile de construction-vente, outil efficace pour les promoteurs

Mots clés : Exécution des marchés privés

La société civile de construction-vente (SCCV) est un mécanisme juridique souvent mis en œuvre pour la construction d’un ou de plusieurs immeubles. Si elle présente des avantages par rapport à une société commerciale, elle n’est pas sans risques pour ses associés. D’où l’utilité de rappeler les principales règles qui la régissent.

Quel est l’objet social d’une société civile de construction-vente ?

La SCCV est une société civile qui a pour objet la construction d’immeubles destinés à être vendus à des tiers, soit en totalité, soit en fractions. Elle permet à un promoteur et à des investisseurs de s’associer pour construire un immeuble et le vendre – soit clef en main, soit à construire (à terme ou en l’état futur d’achèvement) – dans le but de partager le bénéfice en résultant. Le plus souvent, l’immeuble construit sera divisé en lots et soumis au statut de la copropriété. Le régime de la SCCV est prévu aux articles L. 211-1 et suivants et R. 211-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (CCH).
A l’instar des autres sociétés civiles immobilières (SCI), la SCCV est soumise au régime de la transparence fiscale. Cela permet à chaque associé de soumettre l’imposition des bénéfices de la société qu’il a perçus au régime fiscal qui lui est propre (en pratique, impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).

Quelles sont les conditions pour créer une SCCV ?

Une SCCV doit avoir pour objet la construction d’un ou plusieurs immeubles neufs, quelle que soit leur destination. Elle peut également être créée pour réhabiliter un immeuble lorsque les travaux ont pour objet :
– soit de créer de nouveaux locaux ;
– soit d’apporter une modification au gros œuvre ;
– soit de réaliser des aménagements internes équivalents à une véritable reconstruction ;
– soit d’accroître son volume ou sa surface.
La SCCV peut acquérir un terrain nu ou bâti si cette acquisition a été faite dans le but de réaliser une construction neuve.
En revanche, la SCCV ne saurait acheter un immeuble en vue de sa revente, sous peine d’être requalifiée en société commerciale. Elle ne peut pas davantage louer l’immeuble construit en totalité ou en fractions (à l’exception des lots construits dans l’attente de leur vente, et sous réserve qu’ils ne soient pas loués en meublé).

L’immeuble doit être cédé à des tiers. Comment cette condition s’interprète-t-elle ?

La SCCV est distincte de la société d’attribution en tant qu’elle interdit à ses associés de s’attribuer en propriété ou en jouissance l’immeuble ou des lots en contrepartie de leurs apports (art. L. 211-1 du CCH). Si un associé souhaite acquérir un lot en son nom propre, il devra en payer le prix à la société. La SCCV ne sera pas dissoute tant que l’ensemble des lots n’aura pas été cédé.
Sous cette réserve, les tiers susceptibles d’acquérir un lot peuvent être toute personne physique ou morale, française ou étrangère, intéressée par l’achat des lots et capable d’en payer le prix.

Comment fonctionne la SCCV ?

Le fonctionnement de la SCCV est régi par ses statuts.
Elle est dirigée par un gérant (le promoteur), sous le contrôle de l’assemblée générale (les investisseurs), qui est compétente pour modifier et/ou proroger les statuts, le nommer et/ou le révoquer et vérifier la gestion des comptes...

Vous lisez un article de la revue Moniteur n° 5869 du 20/05/2016
PAS ENCORE ABONNÉ
En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies pour vous proposer des services et offres adaptés à vos centres d'intérêt. OK En savoir plus X