Dossiers Vente et contrats spéciaux - 20 QUESTIONS SUR

La phase précontractuelle : pourparlers et promesses de vente

Mots clés : Établissements sportifs couverts - Jurisprudence - Sport - Vente et contrats spéciaux

Les pourparlers constituent une étape de la période précontractuelle durant laquelle les parties négocient pour tenter de conclure un contrat. Phase de liberté ou d’obligations réciproques ? Librement aménagée par les parties, cette phase n’est pas pour autant exempte d’obligations. La jurisprudence a précisé les droits et les responsabilités des parties qui doivent négocier de bonne foi et de façon loyale. Accord de négociation ou de principe, lettre d’intention, la pratique a imaginé des moyens d’encadrer les pourparlers. Au stade de la promesse de vente, réglementée dans le code civil, la sanction peut aller de l’octroi de dommages-intérêts jusqu’à l’exécution forcée du contrat.

1 Quelle est la définition des pourparlers ?

Les pourparlers correspondent à la phase durant laquelle plusieurs personnes discutent aux fins d’aboutir à un accord qui se concrétisera par la conclusion d’un contrat. Ils se traduisent généralement par des échanges oraux, parfois matérialisés par des courriers électroniques ou postaux, qui pourront constituer des offres auxquelles l’autre partie répond par des contre-propositions. Les pourparlers comprennent ainsi toutes les phases de discussion des parties avant la signature d’un contrat. Ils peuvent emporter la signature d’accords précontractuels, tel qu’un accord de principe ou une lettre d’intention. Ils se caractérisent par la liberté des parties de donner ou non leur consentement à l’opération projetée mais ne sont pas exempts de sanctions lorsque le droit de mener librement des pourparlers dégénère en abus.

2 Quel est l’élément déclencheur des pourparlers ?

Les pourparlers débutent par une invitation ou une offre, faite par une personne à une ou plusieurs autres, de se rapprocher en vue d’un éventuel accord. Cette offre ou invitation peut s’adresser à un destinataire déterminé ou à un groupe plus ou moins large de personnes, être écrite ou verbale et prendre différentes formes : petites annonces, message publicitaire, démarchage, etc. Pour rester au stade des pourparlers, l’offre ne doit pas être suffisamment précise pour que son acceptation pure et simple suffise à former le contrat. L’acceptation de l’offre demeure simplement constitutive d’un accord pour entrer en pourparlers et tenter de trouver un accord de nature à permettre la conclusion du contrat.

3 Quelles sont les conditions d’une offre valide ?

L’offre n’est soumise à aucun formalisme particulier et peut donc revêtir, tout comme l’acceptation, une multitude de formes. Il convient toutefois qu’elle soit claire et dénuée d’ambiguïté afin que les personnes intéressées sachent exactement ce qui leur est proposé. En outre, l’article 1589-1 du code civil interdit « tout engagement unilatéral souscrit en vue de l’acquisition d’un bien ou d’un droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s’engage un versement, quelles qu’en soient la cause et la forme ». Ainsi, la partie qui invite à entrer en pourparlers en vue de l’acquisition d’un bien ou d’un droit immobilier ne peut exiger de ses futurs partenaires le versement d’une somme d’argent préalablement à toute discussion. De même, les candidats intéressés à l’acquisition d’un bien ou d’un droit immobilier ne peuvent accompagner leur acceptation ou leur offre d’achat du versement d’une somme d’argent, même s’ils pensent ainsi prouver l’intérêt qu’ils portent à la conclusion du futur contrat.

4 Quelles sont les obligations découlant de l’émission d’une offre ?

L’auteur d’une offre peut se rétracter à tout moment tant que cette dernière n’a pas été acceptée. La personne qui émet une offre est toutefois engagée par les éléments contenus dans son offre. Ainsi, si l’offre est assortie d’une durée, son auteur a l’obligation de la maintenir pendant toute cette durée (Cour de cassation, 3e ch. civ., 7 mai 2008, n° 07-11690). En l’absence de mention d’une durée, la rétractation est en principe possible à tout moment tant que l’offre n’a pas été acceptée. Toutefois, la jurisprudence a parfois considéré que l’auteur de l’offre devait la maintenir pendant une durée « raisonnable », appréciée souverainement par les juges du fond selon les circonstances de l’espèce (Cour de cassation, 3e ch. civ., 25 mai 2005, n° 03-19411 [voir encadré page suivante] ; Cour de cassation, 3e ch. civ., 20 mai 2009, n° 08-13230 commenté p. 34).

5 Quelles sont les obligations imposées aux parties durant le déroulement des pourparlers ?

Si les pourparlers se caractérisent par la liberté des parties de donner ou non leur consentement à l’opération projetée, la période des pourparlers n’est pas pour autant une période de totale liberté juridique. Les parties à des pourparlers doivent respecter certaines règles, sous peine de commettre une faute pouvant être sanctionnée.

Ces règles ne sont pas écrites ; elles résultent de la jurisprudence et doivent naturellement s’interpréter selon les caractéristiques de chaque négociation. Le principe général, qui détermine ou non l’existence d’une faute dans la conduite des pourparlers, est un principe de loyauté. Ainsi, les parties doivent donner des informations exactes, non seulement sur le contrat que la négociation a pour but de conclure, mais également sur le déroulement de la négociation elle-même. Elles sont tenues à une obligation générale de bonne foi pendant toute la durée des pourparlers, les obligeant à conduire les négociations avec transparence et sans intention de nuire. Les parties ne sont donc pas dans l’obligation de conclure le contrat envisagé, mais simplement de tenter, de manière loyale et efficace, de le faire. À ce titre, elles sont débitrices d’une obligation de moyen durant les pourparlers.

6 Peut-on encadrer le déroulement des pourparlers ?

Les pourparlers sont généralement constitués par de simples échanges verbaux préalables à la conclusion du contrat envisagé. Toutefois, certaines opérations complexes imposent le recours à une organisation contractuelle des règles de négociation. Les parties encadrent alors le déroulement des pourparlers tant en ce qui concerne leur objet que leur durée, afin de ne pas être indéfiniment engagées dans des pourparlers qui n’aboutissent pas ou de ne pas risquer de se voir reprocher une rupture abusive des pourparlers. Ainsi, il est usuel de conclure un accord de négociation.

Un tel accord comporte généralement une clause de confidentialité qui stipule que les parties s’engagent à ne pas révéler l’existence et le contenu des négociations envisagées. Il peut également contenir une clause d’exclusivité, ainsi qu’une clause de médiation en cas d’impossibilité pour les parties de trouver seules un accord.

L’accord de négociation prévoit les délais nécessaires à la conclusion du contrat envisagé au-delà desquels, en l’absence d’entente, les parties pourront librement mettre un terme aux pourparlers. Il peut éventuellement être prévu le sort des frais engagés durant cette phase de négociation et les sanctions pécuniaires en cas de violation des obligations qui sont stipulées dans l’accord.

Toutefois, il faut se garder de détailler de manière trop précise la conduite des négociations, pour ne pas enfermer les parties dans un cadre trop strict les empêchant de négocier librement.

La violation des obligations résultant du contrat de négociation met en jeu la responsabilité contractuelle de la partie défaillante, sanctionnée par l’allocation de dommages et intérêts. Seules les obligations stipulées dans l’accord de négociation (exclusivité, délais, confidentialité.) sont considérées comme des obligations de résultat permettant la condamnation de la partie défaillante. L’obligation principale de négocier en vue de trouver un accord reste une obligation de moyen.

7 Quelle est la définition d’un accord de principe ?

L’accord de principe peut se définir comme un engagement de conclure un contrat futur, qui peut aboutir ou non. Il se situe à la fois au-delà des simples pourparlers, puisque les négociations ont conduit à un accord sur le principe contractuel, mais en deçà du contrat définitif, qui ne constitue alors qu’un objectif probable que les parties s’obligent à rechercher de bonne foi. Accord d’intention portant sur l’essentiel du contrat, l’accord de principe révèle néanmoins, beaucoup plus un projet qu’un lien contractuel devant aboutir à une exécution. Son domaine est celui du projet, de l’intention exprimée et échangée. L’accord de principe reste avant tout un « précontrat » élaboré en vue d’un contrat. Il est un accord à confirmer, par nature non définitif, sujet à révision et susceptible de rétractation. La confirmation, si elle intervient, n’est pas alors l’équivalent d’une réitération de l’accord de principe, mais un engagement ferme et autonome créant des obligations nouvelles. Ainsi, l’accord de principe contient généralement les principales conditions du contrat envisagé, sans préciser les conditions plus particulières qui sont encore en cours de discussion et qui, bien que subsidiaires, sont partie intégrante du contrat envisagé et essentielles et déterminantes du consentement des parties.

8 Quelle est la définition d’une lettre d’intention ?

La lettre d’intention (heads of term en anglais) est l’accord...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 16 du 22/06/2009
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