Réglementation

La naissance de l’annexe verte

Mots clés : Développement durable - Droit de l'environnement - Gestion immobilière

La loi Grenelle 2 fait obligation d’adjoindre une annexe environnementale aux baux de bureaux ou de commerces portant sur des locaux de plus de 2 000 m².

L’intérêt des acteurs de l’immobilier pour le bail vert n’a cessé de croître au cours de l’année écoulée. Les professionnels ont témoigné à son égard d’une approche contrastée. Certains ont engagé une démarche volontariste, tandis que d’autres ont considéré qu’il y avait urgence à ne rien faire dans l’attente de la loi Grenelle 2 et d’une clarification sur les obligations appelées à peser sur les propriétaires d’immeubles.
A cet égard, les 257 articles de la loi Grenelle 2 n’ont rien clarifié : il faudra attendre ses décrets d’application avant de connaître l’étendue de ces obligations.
L’article 8 de la loi instaure toutefois une obligation nouvelle d’annexe verte, prudente et probablement déjà en retard sur la pratique. Mais qu’importe. Le bail vert est né.

Bail vert ou annexe verte ?

La loi parle désormais d’annexe environnementale tandis que la pratique parle couramment de bail vert. Il s’agit là plutôt d’une commodité de langage. L’annexe environnementale ou annexe verte est un accord contractuel visant à maintenir ou à améliorer les performances environnementales de l’immeuble loué.
Elle est à ce titre l’un des composants du bail signé.
En faire une annexe plutôt que l’intégrer aux dispositions générales du bail permet de mieux identifier ses spécificités et ses objectifs, mais aussi, dans une certaine mesure, de lui conférer une certaine dose d’autonomie par rapport au bail lui-même.
Ainsi par exemple, l’annexe verte doit – en l’état de la réglementation qui comporte encore de nombreuses zones d’ombre, et des techniques, fortement évolutives – pouvoir s’adapter.
Sa durée pourra ainsi être différente de celle du bail commercial ; ses manquements pourront faire l’objet de sanctions d’une autre nature, telles que le fait de supporter le coût des mesures nécessaires pour obtenir une certification perdue plutôt que d’exposer le contrevenant à la résiliation du bail.
Une annexe peut par ailleurs être plus facilement « exportée » et rattachée à d’autres contrats poursuivant les mêmes objectifs que l’annexe environnementale ; il en est ainsi par exemple du contrat de gestion technique de l’immeuble.
Ainsi, au-delà de la terminologie, la notion d’annexe verte est plus adaptée aux finalités poursuivies que la notion de bail vert.
Le choix du législateur a été, sur ce point, pertinent et nous conduit à nous interroger sur les dispositions retenues par la loi Grenelle 2.

Quel est son champ d’application ?

L’article 8 de la loi Grenelle 2 fait désormais obligation aux parties signataires d’un bail ou d’un renouvellement de bail « portant sur des locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces » de comporter une annexe environnementale (alinéa 1 du nouvel article L. 125-9 du Code de l’environnement).
Cette obligation ne concerne que les bureaux et les commerces, mais tous les bureaux et les commerces. Elle ne concerne donc pas les immeubles résidentiels ni les entrepôts, usines, locaux d’activités ou autres bâtiments d’une nature particulière, mais tous les bureaux sont concernés : bureaux commerciaux, administratifs ou civils. De la même façon, tous les commerces entrent dans le champ de cette obligation, qu’ils soient en pied d’immeuble ou dans les centres commerciaux, par exemple.
Toutefois, en ce qui concerne les commerces, le seuil de plus de 2 000 m² apporté à l’obligation de conclure une...

Vous lisez un article de la revue Moniteur n° 5574 du 24/09/2010
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