Dossiers 10 QUESTIONS SUR…

LA DIVISION EN VOLUMES renforcée depuis la loi alur

Mots clés : Domaine public - Droit de l'urbanisme - Gestion et opérations immobilières - Gestion immobilière

Plus que jamais la ville moderne suggère la densité, la mixité et la verticalité des immeubles. Issue de la pratique, la division en volumes d’un ensemble immobilier a su accompagner cette évolution. Avec le soutien de quelques opérations emblématiques, ce mode de division de la propriété s’est affirmé au fil du temps comme répondant à un vrai besoin pour les ensembles immobiliers complexes ou combinant propriétés privées et domaine public. Depuis la loi Alur, la faculté d’opter pour la division en volumes d’ensembles existants a même été ouverte. Décryptage en 10 questions/réponses de cette technique juridique particulière disposant d’une finalité à part entière en dehors le régime de la copropriété.

1 Comment définir le volume immobilier ?

Aucune loi n’explicite la division en volumes. Si l’on s’en tient à l’essence de ce concept, le volume immobilier se définit comme le sol perçu en volumes par l’intermédiaire d’un procédé géométrique en trois dimensions : la longueur, la largeur et la hauteur. Il est d’ailleurs possible d’établir un parallèle avec la parcelle. Cette dernière représente également le sol, ou le fonds de terre pour reprendre les termes du Code civil (article 518), mais un sol en deux dimensions (longueur et largeur). Dans les deux cas, l’expression porte bien sur le fonds de terre. Toutefois, avec la notion de volume immobilier, le sol dispose d’une hauteur lui donnant sa dimension volumique, ce n’est plus seulement une surface plane, sans épaisseur. Cette troisième dimension étant exprimée, il devient envisageable, et c’est là son principal intérêt, d’organiser une division du fonds de terre dans le sens de la verticalité, semblable à la division plus classique opérée horizontalement.
Pour ce qui est de l’appropriation pleine et entière du volume immobilier selon les canons du Code civil, elle est aujourd’hui largement admise. Avec le temps, le volume immobilier est devenu un immeuble par nature, sur le modèle de l’énumération des articles 518 et suivants du Code civil. Ainsi, l’association Henri Capitant, dans le cadre de son avant-projet de réforme du livre II du Code civil, fait du volume immobilier un immeuble par nature (article 527) comme les autres. De la sorte, le volume s’apparente purement et simplement à un bien objet de propriété.
Reconnaître la faculté de disposer d’un droit de propriété intégrant le dessous et le dessus reprend la formule bien connue de l’article 552 du Code civil. Néanmoins, il serait inapproprié de vouloir remettre au goût du jour une propriété foncière absolue allant du centre de la terre jusqu’aux cieux. Le transport aérien n’est pas affecté par la propriété du sol en volumes, et l’air demeure en tout état de cause une res communis. Le propriétaire d’un volume aérien est en réalité dans une situation où il doit respecter certaines obligations, à l’image du propriétaire d’un terrain s’analysant en une surface soumise aux règles d’urbanisme, à la législation sur l’eau, etc.

2 Quel est l’intérêt de la division d’un programme immobilier en volumes ?

L’optimisation de la ressource foncière représente le principal intérêt de la division en volumes. Par le jeu de la spécialisation, un sol qui se divise verticalement offre des opportunités de développement supérieures à la division parcellaire. L’un des premiers exemples d’une division verticale de la ressource foncière est celui de la mine. La propriété minière, qui débuta au XIXe siècle, se traduisit par l’émergence d’une activité économique supplémentaire, pour des fonds presque exclusivement destinés à un usage agricole. Les volumétries modernes apparues avec le développement des villes à la fin du XXe siècle suivent la même logique. Au sein des ensembles volumiques urbains se superposent des infrastructures de transport, des commerces, des services publics, des équipements sportifs, de l’habitat privé ou social, etc.
Le concept de volume immobilier correspond au versant juridique de cette mutation économique et, plus largement, sociétale. Apparue dans les années 1960, cette innovation du droit des biens a accompagné le développement vertical du corps social au sein des villes modernes. Plus précisément, la division en volumes sécurise la spécialisation économique du sol en individualisant des espaces en cohérence avec les usages, ainsi pour ce volume, une activité de transport, pour tel autre de l’habitat, etc. Cette individualisation répond à la spécialisation des volumes optimisant leur gestion, mais surtout la division verticale facilite des transactions sur chaque unité prise individuellement. De ce point de vue, le volume structure la commercialisation d’un sol divisé dans le sens de la hauteur.

3 Comment la publicité foncière s’applique-t-elle au volume immobilier ?

Le volume est un immeuble par nature (voir question 1). À ce titre, il se trouve soumis au régime de la publicité foncière (décrets n° 55-22 du 4 janvier et n° 55-1350 du 14 octobre 1955). De même, les actes constatant les mutations d’un volume, les privilèges et hypothèques s’y rattachant doivent donner lieu à publication.
La division en volumes a ceci de particulier qu’elle n’est pas constitutive, en principe, d’une division...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 86 du 15/07/2016
PAS ENCORE ABONNÉ
En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies pour vous proposer des services et offres adaptés à vos centres d'intérêt. OK En savoir plus X