Enjeux Ville de demain

L’urbanisme transitoire appelé à durer

Les friches, bâtiments vacants ou emprises ferroviaires font de plus en plus l’objet d’occupations temporaires.

Une façon de recréer de la valeur.

La nature a hotteur du vide, et les métropoles aussi. Hier, les squatteurs s’installaient sur des friches ou dans des immeubles inoccupés. S’ils finissaient le plus souvent par être chassés manu militari , certains ont réussi à occuper définitivement un site, à l’instar des artistes des Frigos dans la ZAC Paris Rive-Gauche. Aujourd’hui, ces occupations s’institutionnalisent. Exit le squat, place aux projets transitoires comme Les Grands Voisins, qui occupent les locaux de l’ancien hôpital Saint-Vincent-de-Paul dans le XIVe arrondissement de Paris.

Durant le temps d’élaboration d’un programme, ou en attendant que soit accordé le permis de construire, le site éphémère – qu’il soit un immeuble, une parcelle ou un îlot – accueille ainsi une opération à vocation économique, culturelle, sociale, etc. « Il existe deux types de situation, détaille Benjamin Pradel, sociologue urbaniste pour la société de conseils Kaleido’Scop. Soit la programmation est déjà bouclée, et l’urbanisme transitoire permet d’occuper un espace pour éviter qu’il soit squatté. Soit celle-ci reste encore à déterminer, et l’usage temporaire peut influencer la réflexion. »

Urbanistes précaires. Plusieurs facteurs expliquent l’émergence de cette pratique. « Un certain nombre d’architectes et d’urbanistes nés dans les années 1980, qui ont eu du mal à entrer dans le monde du travail, se sont intéressés aux lieux délaissés par les promoteurs, comme les friches, analyse Benjamin Pradel.

En travaillant sur ces sites, ils ont développé une nouvelle manière de fabriquer la ville, qui donne plus de place à la concertation et aux usages. » Et comme l’explosion des coûts du foncier a exclu certains acteurs du marché, les entreprises de l’économie sociale et solidaire, les associations artistiques et culturelles ou les start-up sont tout naturellement devenues friandes de ces espaces « qui proposent des mètres carrés de locaux tertiaires à moindre coût », note le sociologue.

De son côté, la puissance publique y a vu le moyen d’éviter que des sites restent vacants plusieurs années. « Il faut en moyenne douze ans pour qu’une ZAC sorte de terre, évalue Chantal Jouanno, vice-présidente de la région Ile-de-France, qui a lancé un appel à manifestations d’intérêt doté de 4 millions d’euros pour aider les collectivités locales à lancer des opérations éphémères. Durant ce laps de temps, les immeubles ne servent à personne, peuvent être squattés et perdre leur valeur. » Cet argument fait mouche auprès des propriétaires privés. L’utilisation temporaire permet d’économiser les frais de gardiennage (10 000 à 15 000 € par mois), et donne un coup de projecteur sur des zones parfois peu attractives. « La Réserve à Malakoff (Hauts-de-Seine), où des artistes avaient été accueillis en résidence durant six mois, a laissé la place à un programme immobilier, mais les promoteurs [Altarea Cogedim et Keyden, NDLR] ont valorisé cette image de quartier créatif auprès de leur clientèle », se rappelle Cécile Diguet, de l’Institut d’aménagement et d’urbanisme d’Ile-de-France. Parfois, l’apparition d’un espace branché peut casser la mauvaise réputation d’un territoire. « En attirant chaque week-end des ménages parisiens en Seine-Saint-Denis, un lieu transitoire nous a aidés à mieux commercialiser nos habitations et à loger une population plus mixte », confie un promoteur immobilier francilien. Ces projets permettent aussi de faire le deuil d’un espace. « Le fait que les cheminots réfléchissent aux activités éphémères développées sur les sites ferroviaires facilite la transition », juge Benoît Quignon, directeur général de SNCF Immobilier. Ce dernier estime également que « ces opérations permettent aux habitants de s’approprier les lieux, et de réduire le nombre de recours déposés ».

L’élu passe la main au citoyen. La recette du succès des sites en transition est un dosage permanent. « Il faut beaucoup de confiance entre les porteurs de projets, les élus et les acteurs privés », juge le promoteur. Et une bonne dose de courage aussi. « Les édiles doivent prendre le risque de ne pas présenter un plan ficelé pour laisser les citoyens s’approprier les lieux », conseille Sylvie Robert, conseillère de Rennes Métropole et sénatrice d’Ille-et-Vilaine. Une recommandation d’autant plus difficile à suivre que la puissance publique ne dispose pas d’outils adaptés à cette ambition. « On apprend en marchant », concède-t-elle.

Pour orchestrer la transition de « le fac Pasteur », un imposant monolithe construit au XIXe siècle le long de la Vilaine, qui abritait auparavant la faculté de chirurgie dentaire, « nous avons élaboré une charte et édicté des règles de vie. La SPLA Territoires publics a aussi été mandatée pour devenir l’interface entre la maîtrise d’ouvrage publique et les partenaires », détaille Sylvie Robert. Rebaptisé « Hôtel Pasteur », l’édifice héberge des porteurs de projets pour trois mois au maximum, et accueillera une école maternelle en septembre 2019.

Au courage et à la confiance, il faut ajouter l’huile de coude. « L’immeuble peut accueillir de nombreuses activités sans avoir besoin d’être chauffé, et les usagers maintiennent eux-mêmes les lieux en l’état. Le coût de fonctionnement annuel de l’hôtel Pasteur s’élève à seulement 70 000 euros », précise Sophie Ricard, architecte de la SPLA Territoires publics. Toutefois, pour achever sa transition, l’édifice devra être remis aux normes. Et la facture s’élève à près de 10 millions d’euros. La somme peut sembler importante, « mais en général, les travaux de remise aux normes ERP, incendie, etc. devront de toute façon être réalisés », tempère Benoît Quignon.

L’occupation précaire d’un lieu à des fins mercantiles pose question.

En plus des propriétaires et des usagers, les porteurs de projets mettent également la main à la poche. « Nous avons investi 2 millions d’euros dans Ground Control près de la gare de Lyon à Paris [sur un site ferroviaire du groupe SNCF, NDLR] », calcule Denis Legat, directeur associé de l’agence de communication La Lune rousse. Investissement auquel il faut parfois ajouter une indemnisation (une dizaine d’euros au m2 à Paris). « L’occupation peut être gratuite ou soumise au versement d’un loyer. Il s’agit surtout de couvrir nos frais », assure Benoît Quignon. Forcément, les porteurs de projets espèrent rentabiliser leurs dépenses, et certains posent leurs conditions. « Lorsqu’il s’agit de développer des activités purement événementielles, deux semaines à un mois d’installation peuvent suffire. En revanche, dans le cas d’une mixité d’activités, nous n’intervenons pas en dessous d’une année d’occupation », explique Simon Laisney, directeur général de l’association Plateau Urbain qui coordonne les Grands Voisins.

L’émergence des espaces transitoires pose de nombreuses questions. D’abord, elle interroge sur la capacité des acteurs publics et privés à construire la ville de demain. « Il y a un paradoxe à résoudre entre une société qui valorise le changement constant et les occupants qui ont besoin d’espaces d’ancrage, juge Benjamin Pradel. Quand l’urbanisme transitoire produit un certain attachement au lieu, comment être certain qu’il restera éphémère ? Comment la puissance publique peut-elle accompagner la suite ? » Bien sûr, les associations signent des autorisations temporaires d’occupation et s’engagent à quitter les lieux à une date déterminée. Mais ce qui fait vie dans ces espaces, c’est le fait d’avoir réussi à créer un écosystème composé d’acteurs culturels, économiques, sportifs, etc. Délogez-les et le lien urbain s’efface. Un dilemme auquel se confronte la métropole de Bordeaux (lire p. 17).

L’autre interrogation qui se manifeste chez les observateurs porte sur l’utilisation de la précarité d’occupation d’un espace à des fins mercantiles. « Lorsqu’un projet valorise un foncier ou un programme immobilier, une plus-value se crée, et il faut réfléchir à sa juste répartition, estime Cécile Diguet. Les occupants de ces espaces donnent beaucoup de leur temps pour qu’ils fonctionnent. Demain, les promoteurs pourraient, par exemple, verser une participation pour abonder le budget de fonctionnement du site. » En plus d’être en transition, les sites seraient alors réellement participatifs.

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62 sites d’urbanisme transitoire lancés en Ile-de-France depuis 2012.

Source : IAU Ile-de-France.

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Cinq outils à la disposition des élus

– Le permis précaire : devant rester exceptionnel, il peut désormais être accordé pour autoriser une construction hors emplacements réservés du plan local d’urbanisme (PLU). A la date fixée par le permis, le bénéficiaire doit remettre le terrain en état, à ses frais et sans indemnité.

Les constructions temporaires par nature et répertoriées par le Code de l’urbanisme (art. R. 421-5) ne sont, quant à elles, soumises à aucune formalité.

– L’autorisation d’occupation temporaire du domaine public, dont le cadre a été rénové par l’ordonnance n° 2017-562 du 19 avril dernier. Cette refonte vise à plus de transparence dans la délivrance des titres.

– La convention d’occupation précaire : issue de la pratique, elle ne confère à l’occupant qu’un droit de jouissance précaire, cette situation devant être justifiée par un « motif d’intérêt légitime indépendant de la volonté des parties ».

– Le bail dérogatoire, sans durée minimale, il est valable trois ans maximum.

– Au stade de la planification, le décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015 permet de définir des secteurs non réglementés couverts uniquement par des orientations d’aménagement et de programmation. Une nouvelle voie pour l’urbanisme de transition.

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