Annuel aménagement 2014

L’impact des lois Alur et Pinel Un grand ménage pour les règles immobilières

Mots clés : Gestion et opérations immobilières

C’est encore à l’urbanisme que les parlementaires font la part belle cette année ! Les textes ont poursuivi les chantiers amorcés en 2013. Deux lois majeures ont été votées, qui ont remodelé le paysage de l’immobilier. Décryptage.

Dominée par les difficultés économiques et l’atonie du secteur de l’immobilier, l’année a vu apparaître deux nouveaux objectifs – faciliter l’accès au logement et réformer le statut du bail commercial -, quand ont été reconduits deux projets de l’an passé – accélérer la construction et rénover l’urbanisme.Plusieurs textes épars mais cohérents dans leur finalité de simplification de l’urbanisme et d’accroissement de l’offre de logements ont ainsi été adoptés. Un décret du 27 février, applicable depuis le 1er avril 2014, corrige le régime des autorisations d’urbanisme. A noter : les lotissements sont exclus du champ d’application du permis d’aménager, sauf ceux qui nécessitent des travaux d’aménagement propres et mis à la charge du lotisseur, ou la dispense de toute autorisation pour les travaux de ravalement, sauf dans un secteur de protection, sur un immeuble protégé ou si le plan local d’urbanisme l’exige. Par ailleurs, trois ordonnances (deux du 20 mars et une du 12 juin), en cours de ratification, ont lancé les expérimentations du certificat de projet (pour figer les règles applicables), de la fusion des demandes d’autorisation en matière d’installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) et du guichet unique pour les installations, ouvrages, travaux et activités (Iota) soumis à autorisation au titre de la loi sur l’eau. La production de logements et la lutte contre l’étalement urbain sont encouragées dans une instruction du 28 mai autorisant des dérogations aux règles de gabarit et de création d’aires de stationnement pour optimiser un foncier ou surélever, et à celles de construction (réglementation thermique, sécurité incendie, accessibilité, etc.). Dans le droit fil de cette stratégie, la loi Alur consacre quarante-deux articles à la réforme de l’urbanisme annoncé « rénové », renouvelant en grande partie le contenu du Code de l’urbanisme pour « moderniser les documents de planification et d’urbanisme ». En toile de fond, la lutte contre l’étalement urbain, la densification et le développement durable pour construire plus (densification au sol) et plus haut (densification en hauteur). Destiné à faciliter l’accès au logement tout en respectant la logique du développement urbain durable à l’œuvre depuis la loi SRU de 2000, le texte agit aussi sur le marché immobilier (régulation des prix, des transactions et développement de la construction en zones tendues). Ce monument législatif de 175 articles, dont l’application nécessite plus de 200 décrets, embrasse ainsi un large pan du droit immobilier : les rapports locatifs et la loi du 6 juillet 1989, la copropriété et la loi du 10 juillet 1965, les professions immobilières et la loi du 2 janvier 1970 et les politiques, notamment sociales, du logement. Et quand, empêtré dans des débats idéologiques avec les professionnels ou représentants des collectivités, il faillit à réformer l’urbanisme commercial, c’est la loi Pinel qui vole à son secours. D’une part pour réformer le statut du bail commercial, d’autre part pour entreprendre la déspécialisation de l’urbanisme commercial et le mettre sur les rails du droit commun. Enfin, l’immobilier d’entreprise est mobilisé par une ordonnance du 17 juillet 2014 avec sa procédure intégrée, applicable au 1er septembre, et destinée à rendre compatibles certains documents d’urbanisme avec des projets de construction de locaux d’activités économiques d’intérêt majeur. Avant que le choc de simplification vienne heurter l’édifice Alur/Pinel, en voici l’essentiel en quatre volets et quinze points.

Urbanisme : simplification et unification

1 – Sites et sols pollués : un cadre rénové

La loi Alur (article 173) pose les bases d’un socle législatif pour faciliter l’aménagement des friches industrielles. Un décret précisera ces dispositions.

– Elaborés sous patronage du préfet, les secteurs d’information sur les sols (SIS) sont créés pour informer le public, les acquéreurs et les locataires des risques de pollution des sols, et assurer leur prise en compte dans les documents et autorisations d’urbanisme. Ils regroupent des terrains dont la pollution justifie, notamment en cas de changement d’usage, la réalisation d’études de sols et de mesures de gestion. Une nouvelle carte des anciens sites industriels et activités de services identifiera les sols potentiellement pollués. Le certificat d’urbanisme (CU) devra mentionner si le terrain visé est concerné par cette carte, ou si le service instructeur du CU a connaissance d’un ancien site industriel ou de service.

– Le vendeur d’un terrain ayant abrité une installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE) soumise à autorisation ou à enregistrement doit informer son acquéreur des dangers et inconvénients résultant de son exploitation (article L. 514-20 du Code de l’environnement), tout comme les vendeurs et les bailleurs d’un terrain situé en SIS.

– Les obligations administratives de réhabilitation sont transférables à un tiers, notamment sous conditions de capacités techniques et financières du tiers substitué. Une hiérarchie des responsabilités est organisée : au premier rang, selon le cas, l’exploitant de l’ICPE ou de l’installation nucléaire de base, le tiers substitué ou le maître d’ouvrage d’un changement d’usage ultérieur, le producteur ou le détenteur fautif des déchets, et à titre subsidiaire, le propriétaire s’il a fait preuve de négligence ou s’il n’est pas étranger à la pollution.

2 – Révision de la planification des sols

– Les plans d’occupation des sols (POS), non révisés et non transformés en plan local d’urbanisme (PLU), deviennent caducs au plus tard le 31 décembre 2015. Ils sont remplacés par le règlement national d’urbanisme.

La loi d’avenir pour l’agriculture revient sur le PLU. Son article 12 prévoit l’ajout, à l’article 135 de la loi Alur, d’un paragraphe remettant en vigueur le POS antérieur à un PLU qui est annulé ou déclaré illégal par le juge.

Les POS en cours de révision au 31 décembre 2015 disposeront d’un délai supplémentaire maximum fixé au 26 mars 2017 (article 135).

Le Scot devient le seul document opposable aux PLU et doit lui-même être compatible avec un ensemble d’autres documents (article 129).

La procédure de révision du PLU est obligatoire pour ouvrir à l’urbanisation une zone qui, neuf ans après sa création, n’a pas été ouverte à l’urbanisation ou dont le projet n’est pas suffisamment avancé.

A partir du 1er janvier 2017, la présence d’un Scot sera nécessaire, dans toutes les communes, pour ouvrir à l’urbanisation les zones délimitées comme étant à urbaniser après le 1er juillet 2002, ainsi que les zones naturelles, agricoles ou forestières et les zones non constructibles des cartes communales.

– Les communes qui élaborent une carte communale post 24 mars 2014 deviennent automatiquement et définitivement compétentes en matière d’autorisation d’occuper ou d’utiliser le sol. Si la carte a été adoptée avant cette date, la compétence est transférée au maire au plus tard le 1er janvier 2017.

– Les règles de majorité pour subdiviser le lotissement (article L. 442-10 du Code de l’urbanisme) ou en modifier les documents sont assouplies (article 159).

Les colotis ne peuvent plus s’opposer à la péremption automatique des règles propres au lotissement approuvé depuis plus de dix ans dans les communes disposant d’un POS ou d’un PLU (article L. 442-9 du Code de l’urbanisme).

Toute interdiction ou restriction au droit de construire ou toute limitation de l’usage ou de la destination de l’immeuble, contenue dans le cahier des charges non approuvé d’un lotissement, prend fin dans le délai de cinq ans à compter du 24 mars 2014 si le cahier des charges du lotissement n’a pas été publié, avant l’expiration de ce délai, au bureau des hypothèques ou au livre foncier. Un décret viendra préciser les modalités de cette publication.

3 – Avancée vers les PLU intercommunaux (Plui)

Une communauté de communes ou d’agglomération existante devient de plein droit compétente en matière de document d’urbanisme à l’expiration d’un délai de trois ans à compter de la publication de la loi (article 135). Mais, trois mois avant cette échéance, 25 % des communes représentant au moins 20 % de la population peuvent décider de s’y opposer. A défaut, elle devient compétente de plein droit le premier jour de l’année qui suit l’élection du président de la communauté consécutive au renouvellement des conseils municipaux. Enfin, si, après le délai de trois ans, la compétence n’est pas transférée, la communauté de communes ou d’agglomération peut à tout moment, par un vote, se prononcer pour un transfert. L’opposition des communes, votée selon les modalités ci-dessus, reste toujours possible.

4 – Révision du droit de préemption urbain

Le droit de préemption est largement réformé et les compétences des collectivités publiques et du préfet sont renforcées (articles 149 à 152 et 154).

Les EPCI à fiscalité propre compétents en matière de plan local d’urbanisme (PLU) deviennent compétents de plein droit pour préempter (article L. 211-2 du Code de l’urbanisme). Ils pourront créer, par délibération motivée, des zones d’aménagement différé (ZAD) à l’intérieur desquelles l’EPCI pourra être bénéficiaire du droit de préemption (article L. 212-1 du Code de l’urbanisme).

Le droit de préemption est transféré au préfet (article L. 210-1 du Code de l’urbanisme) pour les terrains, bâtis ou non bâtis, affectés au logement, situés dans une commune ne respectant pas le quota SRU de production de logements sociaux (article L. 302-9-1 du CCH). Ses pouvoirs d’intervention sont étendus.

Le champ d’application du droit de préemption est élargi (articles L. 211-4, L. 213-1 al. 4, L. 213-1-1, L. 213-1-2 du Code de l’urbanisme).

A l’occasion de la déclaration d’intention d’aliéner, l’information délivrée au titulaire du droit de préemption est renforcée en matière de copropriétés dégradées et d’environnement. Un décret précisera les modalités d’application du nouveau droit de visite et de la demande de pièces complémentaires (article L. 213-2 du Code de l’urbanisme).

L’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation dans le cadre de la division d’un immeuble et de sa vente par lots est complété, notamment en accordant à la commune le droit de préemption à défaut de son exercice par le locataire lors de la première cession de son logement.

5 – Construction facilitée

La loi du 24 mars 2014 (articles 157 et 158) supprime (article L. 123-1-5 du Code de l’urbanisme) la notion de coefficient d’occupation des sols (COS) dans les plans locaux d’urbanisme (PLU), pour les demandes de permis et déclarations préalables déposées après le 27 mars 2014. Désormais les règles de hauteur, de gabarit, de volume, d’emprise au sol, ou d’implantation par rapport aux limites séparatives s’appliquent pour déterminer les droits à construire, même en l’absence de mise à jour du PLU. Cette mesure généralise et systématise les possibilités de surélever les immeubles. Dans les secteurs ouverts à l’urbanisation ou les zones naturelles, agricoles ou forestières, le COS continue de s’appliquer jusqu’à la première révision du PLU engagée après la loi. Dans les communes dotées d’un plan d’occupation des sols (POS), la suppression du COS n’est pas immédiate.

La notion de taille minimale des parcelles est supprimée dans les PLU (article 158) depuis le 27 mars 2014 pour les nouvelles demandes de permis et déclarations préalables, les procédures en cours à cette date. Les PLU en vigueur pourront intégrer la suppression par le biais d’une modification simplifiée du document d’urbanisme. Sont exclus, les secteurs bâtis des zones urbaines issus d’une opération d’aménagement d’ensemble d’un domaine boisé, antérieure au XXe siècle, et ayant conservé leur caractère remarquable de parc (article L. 123-1-11 du Code de l’urbanisme).

6 – Du nouveau pour les >autorisations d’urbanisme

La loi Alur rend possible le retrait administratif (dans le délai de trois mois suivant la date de la décision) des décisions de non-opposition à autorisation préalable (article 134).

Dans les communes couvertes par un Scot, un PLU, un document d’urbanisme en tenant lieu ou une carte communale, les projets relevant d’un permis d’aménager ou d’un permis de construire et susceptibles d’être assujettis à étude d’impact peuvent être soumis à concertation par l’autorité qui instruit la demande de permis ou, avec l’accord de celle-ci, par le maître d’ouvrage (article 170- III bis). Dans un secteur d’informations des sols, une attestation de réalisation d’une étude des sols et de sa prise en compte dans la conception du projet de construction ou de lotissement doit être jointe à la demande de permis (article 173).

7 – Nouvelles règles de l’autorisation d’exploitation commerciale

Pour les permis de construire déposés à compter du 1er janvier 2016, l’emprise au sol des stationnements d’un commerce soumis à autorisation d’exploitation commerciale ne peut excéder les trois quarts de la surface de plancher de ce commerce (article 129, V et VI). Le plan local d’urbanisme peut augmenter ce plafond jusqu’à la totalité de la surface de commerce. Les espaces paysagers en pleine terre, les surfaces réservées à l’auto-partage et les places de stationnement dédiées à l’alimentation des véhicules électriques ou hybrides rechargeables sont déduits du calcul de cette emprise. Les places de stationnement non imperméabilisées comptent pour la moitié de leur surface. Les drive sont désormais soumis à autorisation d’exploitation commerciale (article L. 752-1 du Code de commerce), accordée par piste de ravitaillement et par m² d’emprise au sol des surfaces bâties ou non, affectées au retrait des marchandises. Echappent à cette règle la création ou l’extension d’un drive de moins de 20 m², intégré à un magasin ouvert au public le 27 mars 2014.

Immobilier sous contrôle

(Article 24, décret n° 2014-843 du 25 juillet 2014, décret n° 2014-890 du 1er août 2014)

8 – Encadrement de l’activité professionnelle

Les professions immobilières sont soumises au contrôle administratif de la DGCCRF. En outre, le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière (CNTGI) est créé pour veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, probité et compétence. Il sera consulté sur tous les sujets relatifs à la profession.

Des décrets fixeront les modalités du renforcement des obligations contractuelles, des compétences professionnelles et de la formation continue. Les syndics de copropriété devront obtenir une carte professionnelle spécifique au plus tard le 1er juillet 2015.

Des mesures visent principalement les mandats des agents immobiliers, dont le contenu est strictement encadré, et les contrats des syndics de copropriété, dont le modèle sera défini par décret. Le principe d’une mise en concurrence systématique du syndic est, notamment, acté.

9 – Transparence des frais et honoraires

Les rémunérations doivent apparaître clairement sur les documents publicitaires.

Les honoraires de mise en location d’un bien (vide ou meublé) sont à la charge exclusive du bailleur, sauf pour les prestations utiles aux deux parties (visite, constitution du dossier, état des lieux et rédaction du bail). Ils sont alors partagés entre le locataire et le bailleur, dans la limite des plafonds fixés par le décret du 1er août 2014 et de la moitié du montant total pour le locataire.

Les frais d’agence seront plafonnés dans des conditions à définir par décret.

La rémunération du syndic de copropriété est déterminée de manière forfaitaire, sur le principe « tout sauf ». Des prestations particulières, dont la liste fera l’objet d’un décret, pourront être prévues et donner lieu à une rémunération complémentaire.

Logement : validation de pratiques

10 – Division de logements

La division de logement est réglementée (article 1, 91, 175). Un EPCI ou une commune pourra instaurer un régime d’autorisation préalable à la division de logement (article L. 111-6-1 et suivants du CCH), dans les secteurs d’habitat dégradé ou susceptible de le devenir, ou dans les zones urbaines ou à urbaniser du PLU imposant une proportion minimale de grands logements pour les nouveaux programmes. De lourdes amendes sont prévues en cas de manquement à ces dispositions. Un rapport sur la création d’un dispositif plus général de « permis de diviser » doit être remis par le gouvernement au parlement d’ici le 24 mars 2015.

11 – Pratiques reconnues

L’habitat participatif (article 47) est doté d’un statut légal permettant la production de logements via une coopérative d’habitants ou une société d’attribution et d’autopromotion. La loi précise le régime locatif des résidences universitaires (article13). Un cadre spécifique est accordé à la colocation d’un logement, pour laquelle un bail-type sera établi par décret (article 1). Le régime du meublé de courte durée est modifié (article 16).

Copropriété : prévention et intervention

(Articles 52 à 61)

12 – Information

Tous les syndicats de copropriété devront être immatriculés avant le 31 décembre 2018.

Pour les immeubles neufs, l’obligation s’impose au 1er janvier 2017. Un registre devra être tenu dans chaque copropriété (article L. 711-1 CCH).

Les règles de fonctionnement de la copropriété doivent être précisées au stade de la commercialisation d’un lot (fiche synthétique) puis de sa vente (notice d’information) pour toutes les promesses de vente ou d’achat ou actes notariés conclus à compter du 24 juin 2014. Diverses dispositions restreignent les ventes de lots de copropriété.

13 – Gestion

Le syndic doit remplir de nouvelles tâches, notamment l’immatriculation de la copropriété et, à compter du 1er janvier 2015, la mise à disposition d’un intranet. Les seuils de majorité en assemblée générale sont abaissés, notamment pour faciliter les travaux.

Sauf exception, le syndic doit avoir ouvert, au 24 mars 2015, un compte séparé, au nom du syndicat, dans l’établissement bancaire qu’il choisit. A défaut, son mandat est nul de plein droit à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.

14 – Conservation

et sortie de crise

– La lutte contre la dégradation des immeubles en copropriété, à destination partielle ou totale d’habitation, est dotée de deux outils à compter du 1er janvier 2017.

Le diagnostic technique global (articles L. 731-1 à L. 731-5 du Code de la construction et de l’habitation) informe les copropriétaires de la situation générale de l’immeuble, du respect des obligations légales et réglementaires et de l’état apparent des parties communes, analyse les améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble. Il comprend un diagnostic de performance énergétique tel que prévu à l’article L. 134-3 ou L. 134-4-1 du CCH ou l’audit énergétique.

Il prévoit l’évaluation sommaire du coût et liste les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, en précisant ceux à entreprendre dans les dix ans. Le fonds de travaux est créé dans les copropriétés construites depuis plus de cinq ans (nouvel article 14-2 II de la loi de 1965) pour les dépenses autres que celles du budget prévisionnel, les travaux prescrits par la loi et les règlements ainsi que ceux votés par l’assemblée générale. Cette cotisation annuelle obligatoire ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel.

– Les procédures de sortie de crise de la loi du 10 juillet 1965 (mandat ad hoc, administration provisoire) et du Code de la construction et de l’habitation (sauvegarde et état de carence) sont revues (articles 63 à 74). Les élus locaux sont davantage impliqués et deux nouveaux outils sont créés : une procédure d’administration provisoire renforcée sous contrôle du juge, et une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCD) mise en place par l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements dans le cadre d’un projet urbain et social ou d’une politique locale de l’habitat (article L. 741-1 et suivants du CCH).

15 – Scission d’une copropriété existante

L’assemblée générale peut, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, diviser la copropriété si elle comporte soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, et si une gestion autonome est possible.

Le maire de la commune d’implantation de la copropriété doit être consulté préalablement et le préfet autorise la division (article 28 [IV] de la loi du 10 juillet 1965).

L’administrateur provisoire d’une copropriété peut demander au juge de prononcer la division en volumes lorsqu’elle apparaît comme la seule mesure susceptible de mettre fin aux difficultés de la copropriété. L’opération donne lieu à un rapport d’expertise. Sont consultés le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat (article 29-8 (I-2°) de la loi du 10 juillet 1965).

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La loi Pinel rapproche l'urbanisme commercial du droit commun

La loi du 18 juin 2014 simplifie l’aménagement commercial et les règles d’urbanisme afférentes.

– En matière d’aménagement commercial, une procédure unique de permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale (AEC) est instituée. Les demandes sont soumises à la commission départementale d’aménagement commercial (Cdac) et, le cas échéant, à la commission nationale d’aménagement commercial (Cnac). La procédure contentieuse est réorganisée, seul le permis de construire pouvant être contesté devant le juge.

– La loi reconnaît la possibilité d’exploiter un fonds de commerce sur le domaine public. Son propriétaire bénéficie d’un droit de présentation lorsqu’il souhaite le céder, et l’acquéreur pressenti peut demander par anticipation une autorisation d’occupation temporaire du domaine public.

– Le droit de préemption commercial, qui peut être délégué, en tout ou partie, par la commune à un établissement public de coopération intercommunale ou à un opérateur compétent, porte sur les fonds artisanal et de commerce, et le bail commercial. Le fonds ou le bail préempté reste soumis au statut des baux commerciaux.

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