Territoires Clichy-sous-Bois

L’Etat vole au secours des copropriétés dégradées

Mots clés : Bois - Gestion immobilière

En plus d’accueillir l’un des plus gros projets de rénovation urbaine en France, Clichy-sous-Bois (Seine-Saint-Denis) est aussi, depuis un décret paru le 1er février, la première ville à bénéficier d’une opération de requalification des copropriétés dégradées d’intérêt national (Orcod-IN). Le nouveau dispositif sera mis en œuvre dans le quartier du Bas-Clichy, ciblant plus particulièrement les copropriétés du Chêne Pointu et de l’Etoile du Chêne Pointu confrontées à de très graves difficultés (voir page suivante). « Les politiques publiques menées jusqu’alors ont montré leurs limites. Grâce au travail de Claude Dilain [ndlr : ancien maire de Clichy-sous-Bois, décédé le 3 mars], notamment dans le cadre de la loi Alur qui crée les Orcod, nous disposons d’un outil à la hauteur des enjeux, d’autant mieux dimensionné qu’il est associé à un nouveau projet de rénovation urbaine incluant le Bas-Clichy », déclare le maire, Olivier Klein.

Destinées à traiter les copropriétés en difficulté dans un cadre global, les Orcod peuvent être déclarées d’intérêt national lorsque les sites ont une forte concentration d’habitat dégradé, une complexité de traitement particulière et exigent de lourds investissements… La loi en confie le pilotage aux établissements publics fonciers (EPF) d’Etat, « qui peuvent mobiliser un complément de la taxe spéciale d’équipement dans la limite de 5 euros par habitant », rappelle Gilles Bouvelot, DG de l’EPF Ile-de-France (EPFIF), pilote de l’Orcod-IN du Bas-Clichy. Cette recette spécifique devrait générer 36 millions d’euros l’an. Le périmètre (17 ha) englobe 13 copropriétés représentant 3 600 logements et 10 000 habitants. « Les copropriétés autres que celles du Chêne Pointu et de l’Etoile font l’objet d’un périmètre de ‘‘ vigilance ‘‘. Elles sont moins fragiles et peuvent se redresser si nous les accompagnons. Nous voulons éviter l’effet report », indique Joëlle Boneu, directrice de la mission Orcod à l’EPFIF. L’établissement pourrait acquérir entre 1 000 et 1 500 logements assurant leur portage sur les années à venir (budget estimé : 200 millions). « Il aura aussi un rôle d’ensemblier, de coordination à jouer entre les cinq piliers de l’Orcod-IN : le volet immobilier et foncier, le projet d’aménagement, le relogement et l’accompagnement social, les plans de sauvegarde et les actions de police contre l’habitat indigne », ajoute Joëlle Boneu.
« Sur le périmètre de l’Orcod est mise en place une opération d’intérêt national au sens du Code de l’urbanisme. C’est donc l’Etat qui prend la main sur le projet d’aménagement. Nous serons concédant, pas aménageur », précise Gilles Bouvelot. Le projet urbain sera élaboré d’ici à fin 2015, sous la houlette de l’urbaniste conseil de la Ville, Laurent Bécard. « La base du projet sera d’abord le programme : des bâtiments démolis transformés en charges foncières, des immeubles reconvertis en logement social, d’autres conservés en copropriété et des constructions neuves sur les emprises libérées et sur les parcelles libres du périmètre », énumère Gilles Bouvelot qui espère « qu’une dynamique positive va se créer ». Le site a des atouts : « Clichy-sous-Bois est la 2e ville la plus paysagère du département. Et le quartier sera desservi fin 2018 par le tramway T4 », note Jenna Reinette, responsable d’opérations de la mission Orcod. En juin, après signature de la convention précisant les engagements des partenaires de l’Orcod-IN (1), l’EPFIF achètera ses premiers lots. Il succédera à l’Agence foncière et technique de la région parisienne qui œuvrait selon le protocole de septembre 2012. « C’est un projet enthousiasmant mais j’en mesure toutes les difficultés », conclut Olivier Klein.

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15 millions de travaux au Chêne Pointu

Datant des années 1960 et 1970, le Chêne Pointu (875 logements, 10 bâtiments) et l’Etoile du Chêne Pointu (647 logements, 8 bâtiments) regroupent 3 500 habitants, la plupart en grande précarité. Leur mise sous administration provisoire en 2005 n’a pas suffi à enrayer le processus de dégradation. Fin 2011, les dettes accumulées par le syndicat du Chêne Pointu se montaient à 4,12 millions d’euros. « Au Chêne Pointu, la part des propriétaires bailleurs atteint 70 %. C’est un indice de fragilité supplémentaire important », note Joëlle Boneu. Les travaux urgents de mise en sécurité des parties communes de ces copropriétés s’élèvent à 15 millions. « La loi Alur prévoit la création d’une administration provisoire renforcée. Un opérateur sera désigné auprès de l’administrateur judiciaire pour réaliser les travaux et faire du tiers financement. Il est envisagé que cet opérateur soit l’Aftrp. Nous attendons le décret d’application. »

(1) EPFIF, Etat, région, CG 93, Ville de Clichy, communauté d’agglomération de Clichy-Montfermeil, Aftrp, Anru, Anah, CDC.

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