[TO] Commande publique

L’architecte qui n’obtient pas le permis de construire a, néamoins, droit aux honoraires

ARRET NO 273 FS-P + R DU 3 MARS 2004 – COUR DE CASSATION – SCI LES VIGNERONS/ GUTTON-BON

M. Weber, président

La Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière (SCI). Les Vignerons, dont le siège est 36 rue Elie-Rochette, 69007 Lyon Cedex 07, en cassation d’un arrêt rendu le 29 mai 2002 par la cour d’appel de Besançon (1re chambre civile), au profit de Mme Véronique Gutton Bon, demeurant 13 rue des Bas Tillets, 92310 Sèvres, défenderesse à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au Procureur général ;

La Cour, composée conformément à l’article L.131-6-1 du Code de l’organisation judiciaire, en l’audience publique du 27 janvier 2004, ou étaient présents :

M. Weber, président, Mme Maunand, conseiller référendaire rapporteur, MM. Villien, Cachelot, Mmes Lardet, Gabet, Renard-Payen, MM. Paloque, Rouzet, conseillers, Mmes Boulanger, Nési, conseillers référendaires, M. Gariazzo, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme Maunand, conseiller référendaire, les observations de la SCP Parmentier et Didier, avocat de la SCI Les Vignerons, les conclusions de M. Gariazzo, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Besançon, 29 mai 2002) que, suivant contrat en date du 23 décembre 1994, la SCI « Les Vignerons » a confié à Mme Gutton-Bon une mission de conception et d’exécution d’un immeuble d’habitation ;

que les honoraires de l’architecte ont été fixés à la somme de 530 000 francs HT ;

que Mme Gutton-Bon a perçu un acompte de 30 000 francs ;

qu’elle a déposé le permis de construire, le 20 mars 1995, qui a été refusé par la mairie de Besançon, le 9 juin 1995 ;

qu’elle a saisi le Tribunal de grande instance de demandes en paiement d’honoraires et résolution du contrat d’architecte ;

Attendu que la SCI Les Vignerons fait grief à l’arrêt d’accueillir la demande en paiement d’honoraires, alors, selon le moyen :

1° que pour prétendre au paiement de ses honoraires, l’architecte chargé de la conception et de l’établissement d’un permis de construire, étant tenu d’un devoir de conseil envers le maître de l’ouvrage, doit concevoir un projet réalisable qui tient compte des contraintes posées par le droit de l’urbanisme ;

qu’en accueillant la demande en paiement d’honoraires formée par l’architecte après avoir constaté que le projet initialement prévu ne pouvait être accepté par l’autorité administrative, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l’article 1147 du Code civil ;

2° que l’architecte ne peut déposer une demande de permis de construire promise à un échec certain sans alerter son client sur cette circonstance ;

qu’il résulte de l’arrêt attaqué que le dossier de permis de construire déposé au mois de mars 1995 ne pouvait être accepté par l’administration ;

qu’en écartant l’inexécution par l’architecte de son devoir de conseil au motif que le maître de l’ouvrage était informé des contraintes urbanistiques liées à son projet sans constater que ce dernier avait eu connaissance de l’échec inéluctable de la demande de permis de construire, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du Code civil ;

3° que les compétences personnelles du client ne dispensent pas l’architecte de son devoir de conseil ;

qu’en accueillant la demande en paiement d’honoraires formée par l’architecte après avoir déchargé celui-ci de son devoir de conseil, lequel consistait à alerter le maître de l’ouvrage sur la circonstance que le dossier de permis de construire était inacceptable en l’Etat par l’autorité administrative, en faisant peser sur le maître de l’ouvrage l’obligation de s’interroger sur la viabilité du projet du permis de construire motif pris de ses activités professionnelles passées dans le secteur de la construction, la cour d’appel a violé l’article 1147 du Code civil ;

Mais attendu qu’ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que le refus du permis de construire était motivé par le défaut d’intégration du projet dans le voisinage, contrainte qui avait été imposée par l’autorité administrative lors de la délivrance du certificat d’urbanisme, que l’architecte avait attiré l’attention de la SCI sur cette difficulté dès décembre 1994 et avait modifié le projet de permis de construire pour le mettre en conformité avec les contraintes urbanistiques sollicitant l’accord du maître de l’ouvrage qui avait, par ailleurs, lui-même participé à des réunions avec la mairie sur ce point et signé en connaissance de cause, la demande de permis de construire, la cour d’appel a pu retenir, eu égard à la connaissance personnelle des faits par la SCI, professionnelle de la construction, que l’architecte qui avait rempli sa mission sans faillir à son devoir de conseil, avait droit au paiement de ses honoraires ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l’admission du pourvoi ;

Par ces motifs :

Rejette le pourvoi ;

Condamne la SCI Les Vignerons aux dépens ;

Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Les Vignerons ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mars deux mille quatre.

Moyens produits par la SCP Parmentier et Didier, avocat aux Conseils pour la SCI Les Vignerons.

Moyens annexes à l’arrêt no 273

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir condamné la SCI Les Vignerons (maître de l’ouvrage) à payer à Madame GUTTON-BON (architecte) la somme de 48 562,48 euros en règlement de ses honoraires de conception et de dépôt du permis de construire ;

Aux motifs que « le refus du permis de construire était essentiellement motivé par un défaut d’intégration du projet dans le voisinage, contrainte qui avait été expressément imposée par la puissance administrative lors de la délivrance du certificat d’urbanisme et qui avait trait notamment a la surface habitable construite par rapport à la surface du terrain et partant au nombre d’étagés des deux bâtiments dont la construction était projetée ;

que l’appelante ne saurait affirmer que l’architecte a failli à son devoir de conseil en lui dissimulant cette contrainte nouvelle dès lors que le 23 décembre 1994 elle attirait son attention sur cette difficulté ;

qu’elle formulait de nouvelles propositions dès le début du mois de janvier 1995 pour modifier le projet et le mettre ainsi en conformité avec ces contraintes urbanistiques ;

qu’elle sollicitait l’accord du maître de l’ouvrage compte tenu de ce que ces contraintes modifiaient la rentabilité du projet et que plusieurs réunions avaient lieu en présence de ce dernier avec les services administratifs compétents tout au long du printemps 1995, le service d’urbanisme attestant aux termes d’un courrier du 16 juin 1998 que cette nouvelle contrainte avait comme conséquence éventuelle de diminuer la densité du projet ce que ne pouvaient ignorer les promoteurs de celui-ci qui étaient présents à ces réunions ;

que le refus du permis de construire par les services administratifs ne saurait être imputé à l’architecte dès lors que le projet initialement prévu ne pouvait être accepté ce que n’ignorait aucunement l’appelante, qui par ses activités passées était un professionnel de la construction et qui se devait en signant les plans du permis de s’interroger sur la viabilité de celui-ci » ;

1° Alors, d’une part, que pour prétendre au paiement de ses honoraires, l’architecte chargé de la conception et de l’établissement d’un permis de construire, étant tenu d’un devoir de conseil envers le maître de l’ouvrage, doit concevoir un projet réalisable qui tient compte des contraintes posées par le droit de l’urbanisme ;

qu’en accueillant la demande de paiement d’honoraires formée par l’architecte après avoir constaté que le projet initialement prévu ne pouvait être accepté par l’autorité administrative, la Cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l’article 1147 du Code civil ;

2° Alors, d’autre part, que l’architecte ne peut déposer une demande de permis de construire promise à un échec certain sans alerter son client sur cette circonstance ;

qu’il résulte de l’arrêt attaqué que le dossier de permis de construire déposé au mois de mars 1995 ne pouvait être accepté par l’administration ;

qu’en écartant l’inexécution par l’architecte de son devoir de conseil au motif que le maître de l’ouvrage était informé des contraintes urbanistiques liées à son projet sans constater que ce dernier avait eu connaissance de l’échec inéluctable de la demande de permis de construire, la Cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du Code civil ;

3° Alors, enfin, que les compétences personnelles du client ne dispensent pas l’architecte de son devoir de conseil ;

qu’en accueillant la demande de paiement d’honoraires formée par l’architecte après avoir déchargé celui-ci de son devoir de conseil, lequel consistait à alerter le maître de l’ouvrage sur la circonstance que le dossier de permis de construire était inacceptable en l’état par l’autorité administrative, en faisant peser sur le maître de l’ouvrage l’obligation de s’interroger sur la viabilité du projet de permis de construire motif pris de ses activités professionnelles passées dans le secteur de la construction, la Cour d’appel a violé l’article 1147 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir prononcé la résolution judiciaire du contrat d’architecte à compter du 31 juillet 1995 aux torts du maître de l’ouvrage, condamné la SCI Les Vignerons (maître de l’ouvrage) à payer à Madame GUTTON-BON (architecte) la somme de 50 000 francs, soit 7 622 euros, à titre de dommages-intérêts et débouté la SCI Les Vignerons de ses demandes en résolution judiciaire du contrat aux torts de Madame GUTTON-BON et de dommages-intérêts à l’encontre de cette dernière ;

Aux motifs que « la rupture des relations contractuelles entre les parties est due au fait que la SCI Les Vignerons s’est refusée au règlement à l’échéance des honoraires dus à l’architecte et n’entendait aucunement pour des raisons de rentabilité modifier un projet qu’elle savait inacceptable par les services d’urbanisme ;

qu’il convient de prononcer la résolution judiciaire du contrat liant les parties du fait de l’inexécution de ses obligations par la SCI Les Vignerons ;

qu’il résulte des documents versés aux débats que postérieurement au dépôt du permis de construire, l’architecte a poursuivi sa mission et nonobstant le défaut de règlement de ses honoraires, ce malgré des demandes réitérées, a répondu aux demandes de modifications formulées par le maître de l’ouvrage, ce qui a d’ailleurs permis l’acceptation par la commune de ce nouveau projet, sa réalisation n’ayant pas été possible pour des motifs indépendants de la volonté de l’intimée ;

que dès lors que très postérieurement au dépôt du permis de construire, l’architecte était en droit de penser qu’elle mènerait le projet jusqu’à son terme, c’est à dire jusqu’à la phase d’exécution, a subi un préjudice par l’effet de celui-ci du seul chef du maître de l’ouvrage » ;

1° Alors, d’une part, qu’en imputant au maître de l’ouvrage l’interruption du projet immobilier, compte tenu de ce que ladite interruption était intervenue indépendamment de la volonté de l’architecte, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la caducité du compromis de vente ne résultait pas de l’impossibilité de négocier un nouvel accord avec le vendeur du terrain dans le court laps de temps situé entre le 9 juin 1995 et l’expiration du délai de réitération de la vente fixé au 30 juillet 1995, à la suite du refus de permis de construire directement imputable au manquement de l’architecte à son devoir de conseil, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1147 du Code civil.

2° Alors, d’autre part, que l’architecte chargé de la conception d’un projet et de l’établissement d’un permis de construire, étant tenu d’un devoir de conseil envers le maître de l’ouvrage, doit concevoir un projet réalisable qui tient compte des contraintes posées par le droit de l’urbanisme ;

qu’en écartant l’inexécution par l’architecte de ses obligations après avoir constaté que le projet initialement prévu ne pouvait être accepté par l’autorité administrative, la Cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l’article 1147 du Code civil ;

3° Alors, de troisième part, que l’architecte ne peut déposer une demande de permis de construire promise à un échec certain sans alerter précisément son client sur cette circonstance ;

qu’il résulte de l’arrêt attaqué que le dossier de permis de construire déposé au mois de mars 1995 ne pouvait être accepté par l’administration ;

qu’en écartant l’inexécution par l’architecte de son devoir de conseil au motif que le maître de l’ouvrage était informé des contraintes urbanistiques liées à son projet sans constater que ce dernier avait connaissance de l’échec inéluctable de la demande de permis de construire, la Cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du Code Civil ;

4° Alors, enfin, que les compétences personnelles du client ne dispensent pas l’architecte de son devoir de conseil ;

qu’en déchargeant l’architecte de son devoir de conseil, lequel consistait à alerter le maître de l’ouvrage sur la circonstance que le dossier de permis de construire était inacceptable en l’état par l’autorité administrative, et en faisant peser sur le maître de l’ouvrage l’obligation de s’interroger sur la viabilité du projet de permis de construire motif pris de ses activités professionnelles passées dans le secteur de la construction, la Cour d’appel a violé l’article 1147 du Code civil.

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