Réglementation Foncier

L’acte en la forme administrative, un outil méconnu au service des petites opérations

Mots clés : Métier de l'immobilier

Les personnes publiques peuvent vendre, acheter ou échanger des terrains sans passer par le notaire.

Le recours à l’acte en la forme administrative pour l’acquisition d’immeubles et de droits réels immobiliers ou de fonds de commerce est une procédure autorisée par l’article L. 1212-1 du Code général de la propriété des personnes publiques (CG3P). Cette procédure a la même valeur qu’un acte notarié. Cependant, elle est peu connue, par manque d’informations et de conseils pratiques. Pour des petites opérations immobilières, elle peut s’avérer utile et peu onéreuse. Mais il faut veiller à respecter le formalisme notarié pour éviter tout écueil juridique.

Cas concrets d’utilisation

La rédaction d’actes administratifs peut être utilisée pour des opérations aux faibles impacts financiers permettant de faire l’économie d’honoraires notariés. Elle s’avère ainsi pertinente pour la procédure d’alignement amiable dans le cadre de la délimitation du domaine public routier au droit des propriétés riveraines (art. L. 112-1 du Code de la voirie routière – CVR) permettant à la personne publique d’acheter de microscopiques parcelles de terrain pour procéder à des agrandissements de trottoirs par exemple ; ou encore pour les servitudes d’éclairage public (hormis pour Paris) concernant l’apposition sur des bâtiments privés de supports de fixation nécessaires à l’éclairage public (art. L. 171-2 du CVR)…
Cela peut même concerner les biens vacants et sans maître, en application de l’article 713 du Code civil et au terme d’une procédure décrite aux articles L. 1123-2 et L. 1123-3 du CG3P, à l’issue de laquelle le conseil municipal décidera d’incorporer le bien dans le domaine privé communal via la rédaction d’un acte passé en la forme administrative.

Définition et encadrement juridique

La gestion du patrimoine des collectivités locales implique ainsi des actes de vente et d’achat, voire d’échange, qui peuvent être rédigés par la personne publique elle-même.

Authentification des actes en la forme administrative

La publicité foncière d’un acte prend la forme d’un acte authentique (art. 1317 du Code civil) qui peut être établi devant notaire ou par le maire d’une commune si celle-ci est partie à l’acte. Ce type d’acte est établi par le maire (ou son homologue pour les autres collectivités), lorsque la commune achète, vend ou échange un bien immobilier. La décision d’acquérir ou d’acheter appartient au conseil municipal, qui se prononce sur les caractéristiques et les conditions de la cession ou de l’acquisition (art. L. 2121-29 et L. 2241-1 du Code général des collectivités territoriales – CGCT). A la délibération est jointe la promesse unilatérale de vente.

Le maire est habilité à rédiger un acte administratif pour acheter ou vendre un bien du domaine privé communal, en vue de sa publication au service de la publicité foncière (SPF) (art. L. 1311-13 du CGCT), à la condition préalable d’y avoir été autorisé par l’assemblée délibérante. Quand un maire authentifie un acte, la commune partie à l’acte est représentée, lors de la signature de l’acte, par un adjoint dans l’ordre des nominations (art. L. 1311-13 du CGCT).
A noter : les personnes publiques peuvent se vendre entre elles ou échanger des biens de leur domaine public sans déclassement préalable (art. L. 3112-1 et L. 3112-2 du CG3P). Le bien du domaine public cédé à une autre personne publique doit rester dans le domaine public. En cas d’échange, l’acte doit prévoir les clauses nécessaires à garantir la continuité du service public.

Ventes et échanges en la forme administrative

Consultation préalable de France Domaine

Une commune peut vendre (art. L. 3211-14 du CG3P), acheter (art. L. 1111-1 du CG3P) ou échanger un bien immobilier (art. L. 1111-4 du CG3P) à condition qu’il ne fasse pas partie du domaine public (art. L. 3111-1 du CG3P). Une commune ne peut pas céder un bien immobilier gratuitement.
Toute vente nécessite, pour une commune de plus de 2 000 habitants, une délibération motivée du conseil municipal portant sur le principe de l’opération et sur ses conditions de réalisation, prise à la lumière d’un avis rendu par France Domaine sur la valeur vénale du bien (art. L. 2241-1 et L. 1311-9 et suivants du CGCT). La teneur de cet avis doit être portée à la connaissance des élus, mais pas obligatoirement l’avis lui-même (CE, 11 mai 2011, n° 324173), lequel ne s’impose pas à la commune (TA Montpellier, 28 novembre 2001, n° 971709).
La collectivité ne peut pas céder des biens à des prix inférieurs à leur valeur, sauf à démontrer l’intérêt général justifiant cette décision (logement, création d’activités économiques, insertion sociale…), assorti de contreparties suffisantes pour la collectivité. C’est-à-dire que la cession doit procurer à la personne publique des avantages effectifs au regard des intérêts publics dont elle a la charge, tels que la création d’emplois, l’amélioration de l’hygiène et de la sécurité publique (CE, 14 octobre 2015, n° 375577). Ainsi, une cession à l’euro symbolique est possible pour des motifs d’intérêt...

Vous lisez un article de la revue Moniteur n° 5880 du 05/08/2016
PAS ENCORE ABONNÉ
En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies pour vous proposer des services et offres adaptés à vos centres d'intérêt. OK En savoir plus X