Enjeux

HLM : qui a gagné des millions ?

Mots clés : Logement social

« Le Moniteur » dévoile en exclusivité la répartition des deux milliards de prêts de haut de bilan bonifiés distribués par la CDC.

Et le grand vainqueur est… 3F. Sur les 2 milliards d’euros de prêts de haut de bilan bonifiés (PHBB) distribués par la Caisse des dépôts (CDC) à 350 bailleurs sociaux, le mastodonte qui gère 245 000 logements en a décroché 172 millions d’euros. Soit près de 9 % de l’enveloppe. Bien loin derrière, Polylogis et Alliade

Habitat ont chacun reçu 30 millions d’euros, Angers Loire Habitat 6 millions, Nantes Métropole 4,3 millions… Rappelons que le PHBB court jusqu’à quarante ans, avec un taux d’intérêt de 0 % et un différé d’amortissement de vingt ans. « Après la première période de vingt ans à taux zéro, le taux d’intérêt sera calculé en fonction de celui du livret A augmenté de 0,6 point », détaille Marianne Laurent, directrice des prêts et de l’habitat des fonds d’épargne de la CDC. Lancé en janvier 2016 par François Hollande, ce dispositif pousse les organismes HLM à augmenter leur programmation en matière de rénovation énergétique et de construction.

Convention pluriannuelle. Chaque emprunteur doit signer, d’ici à la fin du mois de mai, une convention pluriannuelle de prêts avec la CDC. Il conclura ensuite un contrat de prêt. Les fonds octroyés seront décaissés en deux ou trois tranches, en fonction de l’engagement prévisionnel de l’organisme HLM et de l’état de réalisation de sa programmation.

Face à la forte demande (plus de 6,5 milliards d’euros de requêtes), l’ancien Premier ministre Manuel Valls avait promis une rallonge d’un milliard. A la veille de l’élection présidentielle, les bailleurs sociaux n’en voient toujours pas la couleur.

Action Logement, qui a bonifié les PHBB aux côtés de la CDC (pour un coût total évalué à 600 millions d’euros), ne veut plus que l’on pioche dans sa caisse. Pourtant, « il serait intéressant de disposer de ce produit de manière pérenne, à condition d’élaborer des solutions de financement soutenables, lance Marianne Laurent. En 2016, nous avons pu proposer des PHBB à 0 %. Dans l’hypothèse d’une poursuite du dispositif, ils ne seraient probablement pas octroyés dans les mêmes conditions. » La porte reste entrouverte.

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« La capacité à faire a dicté les montants accordés »

Sur quels critères ont été octroyés les PHBB ?

Nous avons décidé, en lien avec le ministère du Logement et Action Logement, de flécher les trois quarts de l’enveloppe sur des opérations de rénovation énergétique.

Le quart restant est dédié aux projets de construction. Nous avons octroyé les PHBB en fonction de la demande et de la capacité à faire, évaluée selon les éléments financiers et historiques de l’opérateur, qui laissent présager de sa capacité d’accélération.

L’implantation et la taille du bailleur social ont-ils eu une influence ?

La typologie de l’opérateur et son implantation géographique ne sont pas entrées en compte. Notre choix s’est arrêté en fonction de sa stratégie patrimoniale et de la trajectoire énergétique de son parc.

J’ajoute que les montants de PHBB accordés aux entreprises sociales pour l’habitat, aux offices publics de l’habitat et aux coopératives HLM sont représentatifs de leur part de marché.

Mais les Hauts-de-France ont reçu cinq fois moins que demandé…

Nous pouvons supposer que, dans cette région, des plans d’investissements très lourds ont déjà été engagés en matière de rénovation énergétique, limitant ainsi la capacité d’accélération des bailleurs candidats aux PHBB. Par ailleurs, et c’est le cas pour d’autres territoires, l’Anru 1 a permis à certains acteurs de rénover près d’un tiers de leur parc.

Vous avez octroyé 1,97 milliard. Qu’en est-il des 30 millions restants ?

Ils sont orientés sur l’accession sociale à la propriété privée. Les demandes de souscription, lancées en début d’année 2017, sont en cours d’analyse. Nous notifierons notre choix aux bailleurs sociaux avant l’été. Les prêts, octroyés sur neuf ans à taux zéro avec un différé d’amortissement de quatre ans, permettront de financer un millier de logements supplémentaires en PSLA dans le neuf.

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Méthodologie d'arbitrage et impact

– La Caisse des dépôts (CDC) a calculé le montant de PHBB finançant des opérations de rénovation énergétique en fonction du coût moyen d’un projet (estimé à 30 000 euros par logement). Pour chaque réhabilitation supplémentaire, la CDC finance jusqu’à 10 000 euros, soit à peu près l’investissement moyen en fonds propres des bailleurs sociaux.

– Sur le volet construction, la CDC a retenu les agréments supplémentaires de 2017 et 2018 par rapport à la programmation initiale, le PHBB finançant jusqu’à 25 000 euros par logement additionnel. La production complémentaire a été limitée à 20 %.

– La CDC estime à plus de 150 000 le nombre de logements additionnels rénovés et à plus de 20 000 le nombre d’habitations à bâtir.

– 1,97 milliard d’euros ont été distribués. Les 30 millions restants, dédiés à l’accession, le seront avant l’été.

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