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HAUTS-DE-SEINE Entretien avec Jean-Paul Dova, président de l’Office public départemental d’HLM

Mots clés : Collectivités locales - Droit de l'urbanisme - Financement du logement - Gestion immobilière - Logement social - Marché de l'immobilier - Politique du logement

« Nous mobilisons tous les outils pos sibles pour accroître l’offre de logements sociaux dans le département»

Près de 20 000 demandeurs de logements sociaux sont inscrits à l’Office public départemental d’HLM des Hauts-de-Seine. Jean-Paul Dova, son président, explique les mesures qu’il privilégie concernant la gestion, la construction neuve, la réhabiliation de ce parc.

L’Office municipal d’HLM de Bois-Colombes va être prochainement intégré dans l’Office départemental des Hauts-de-Seine. Comment cette opération a-t-elle vu le jour ?

Le Gouvernement a insisté sur la nécessité pour les offices d’accroître leurs compétences et atteindre une taille suffisante de l’ordre de 4 000 logements. Dans cet esprit, en partenariat avec le maire de Bois-Colombes et le président de l’Office municipal, nous avons envisagé l’intégration de cet office de 1 235 logements et l’ensemble de son personnel dans notre office. Le conseil municipal, puis le conseil général ont approuvé cette intégration et les deux offices viennent de se prononcer dans ce sens. Le préfet va saisir le Conseil départemental de l’habitat. Le Conseil supérieur des HLM émettra in fine son avis. Le basculement de la gestion interviendra dans le cadre d’un mandat, avant la dissolution de l’Office municipal.

Quelle politique l’Office départemental des Hauts-de-Seine met-il en oeuvre pour accroître l’offre dans un contexte de foncier rare et cher ?

Avec près de 20 000 demandeurs de logements et un taux de rotation qui chute chaque année, le système est en train de s’asphyxier : il faut donc accroître l’offre. Plusieurs voies s’offrent à nous. La rareté du foncier conduit à relancer une politique d’acquisition-amélioration. En tant que premier vice-président du conseil général des Hauts-de-Seine, je considère que ces opérations doivent être menées avec le soutien des collectivités locales. Mais le gouvernement doit donner des consignes à ses opérateurs, les ministères ou les grands établissements publics, pour qu’ils vendent leur patrimoine au prix des domaines et non souvent sensiblement au-dessus.

Mais cette politique d’acquisition-amélioration n’est-elle pas menée au détriment de la construction neuve ?

Au-delà des schémas classiques, il faut diversifier le montage des opérations. Nous prônons donc une politique de baux à construction avec les communes qui nous font de plus en plus confiance. Nous sommes implantés dans 28 communes des 36 des Hauts-de-Seine, bientôt dans 30 et nous avons des projets précis dans 17 villes différentes. Par ailleurs, nous sommes le premier organisme en France à utiliser les dispositions de la loi « Urbanisme et habitat » autorisant la construction de logements sociaux en associant l’épargne privée des ménages aux ressources des bailleurs sociaux. En partenariat avec la société PERL SA, nous avons obtenu l’agrément d’une première opération de 50 PLS à Châtillon qui, sinon, n’aurait pu être réalisée.

Quelles sont les caractéristiques de ce montage financier ?

Il repose sur le démembrement de propriété. Détentrice des droits à construire, PERL a cédé en VEFA l’usufruit temporaire de l’immeuble pour une durée de vingt ans à l’office et la nue-propriété des appartements a été acquise par 50 investisseurs privés. Au terme de cette période de 20 ans, ces derniers en retrouveront la pleine propriété. Pendant vingt ans, l’office d’HLM percevra les loyers, assurera la gestion et l’entretien de l’immeuble.

Au total, combien de logements sociaux l’office va-t-il réaliser en 2004 ?

Nous devrions pouvoir déposer des dossiers de financement correspondant à près de 700 logements sociaux : des constructions neuves, dans des communes aussi attractives que Chaville, Levallois, Antony, Le Plessis-Robinson… et bientôt à Sceaux où un projet est en cours de montage. Nous avons 13 concours d’architecture en cours.

On parle de plus en plus d’accession sociale à la propriété…

Nous sommes l’un des rares offices à monter des opérations neuves en accession. Nous avons déjà réalisé 182 logements de ce type. J’espère que ce concept d’accession sociale à la propriété sera vraiment reconnu lors de l’examen de la loi « Propriété pour tous ». J’espère aussi que l’arrêté du 3 mai 2002 sera enfin revu car il fixe des plafonds de ressources des accédants et des prix plafond au m2 qui, dans les zones tendues, sont incompatibles avec l’accession sociale à la propriété.

Etes-vous favorable à la vente de logements HLM ?

Depuis la fin des années 80, l’office, dans un souci de mixité de l’habitat, a décidé de vendre les pavillons de nos cités-jardins, ainsi qu’un certain nombre de logements situés dans des petits immeubles.

Les logements HLM que nous mettons en vente sont commercialisés à des prix très attractifs puisque nous les vendons en valeur occupée, soit avec une décote de 20 %. Nous apportons aussi divers prêts aux locataires : un prêt à 4 % étalé sur 15 à 25 ans pour 20 % du prix de vente et surtout un prêt à 0 % avec un différé de 10 ans, également pour 20 % de la vente. Mais il est difficile de concilier, dans des zones aussi tendues que les Hauts-de-Seine, mais plus généralement en Ile-de-France, voire ailleurs, la légitime aspiration des Français d’accéder à la propriété avec notre mission première qui est de loger les plus défavorisés. J’espère que le gouvernement et le Parlement ne manqueront pas d’intégrer ces préoccupations.

Beaucoup de bailleurs sociaux mettent en avant la difficulté de gérer ces copropriétés ?

En l’état actuel de la législation et de l’article 22 de la loi de 1965, nous ne pouvons plus entretenir correctement nos lots en copropriété, compte tenu des règles de plafonnement des droits de vote. Je rappelle que, d’une façon générale, l’office consacre par an et par logement près de 1 000 euros de grosses réparations, 300 euros de gros entretien et 240 euros de petit entretien. Il est donc important que les pouvoirs publics se penchent sur ce problème, faute de quoi, nous irons vers la création de copropriétés dégradées.

Notre mission première consiste à s’adapter à la réalité du terrain. Qu’il s’agisse de loger les plus démunis ou de prôner une véritable mixité de l’habitat, l’office a la ferme volonté d’apporter, en diversifiant ses modes d’interventions, une réponse appropriée aux besoins prioritaires des populations dont il a la charge.

L’OPDHLM en chiffres

28 000 logements locatifs dans 28 communes (bientôt 30);

300 millions d’euros de budget annuel;

1,3 milliard d’euros de travaux réalisés depuis 1987, soit : – 17200 logements entièrement réhabilités, 3 750 logements neufs construits, 182 réalisés en accession à la propriété; – 430 millions d’euros de travaux d’amélioration et de grosses réparations; – 26 millions d’euros par an pour l’entretien du patrimoine.

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Jean-Paul Dova : «Le gouvernement doit donner des consignes aux ministères et grands établissements publics, pour qu’ils vendent leur patrimoine au prix des domaines.»

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