Immobilier

GARANTIE FINANCIÈRE ET COMPTES BANCAIRES DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

Mots clés : Gestion immobilière

La garantie financière imposée au syndic et les comptes bancaires au nom du syndicat assurent-ils la sécurité recherchée ?

1. HISTORIQUE DE LA GARANTIE FINANCIÈRE

La gestion des copropriétés a pour caractéristique de s’être concentrée entre les mains des syndics professionnels1 alors que les deux autres volets de la réglementation qui s’est imposée en 1970 avec la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite loi Hoguet, concernant la transaction et la gestion locative immobilières, sont partagés avec les particuliers eux-mêmes. Les acquéreurs et les vendeurs d’une part, les bailleurs et les locataires d’autre part, agissent alors sans intermédiaire avec les avantages et les inconvénients pouvant en résulter en dehors de toute garantie.

Le début des années 60, caractérisé par un développement économique boosté par la reconstitution du patrimoine immobilier, par le retour des Français d’Algérie, et par quelques scandales, comme il en existe dans tous les domaines et faisant les beaux jours des médias, a montré qu’il est nécessaire en premier lieu de garantir un minimum de compétences de celui qui se dit professionnel et, ce qui peut être considéré comme fondamental, de garantir les fonds des mandants détenus notamment par les syndics. Ces fonds atteignent généralement des montants très importants sans commune mesure avec les fonds propres des mandants, augmentant d’autant un risque d’utilisation pour pallier un manque de trésorerie ou un résultat d’exploitation déficitaire, évitant d’avoir recours à l’emprunt.

Dès 1965, pouvoirs publics et syndicats professionnels, conscients de cette nécessité, ont créé des caisses de garantie pour offrir la sécurité financière aux « mandants » titulaires de soldes créditeurs dans la comptabilité du syndic professionnel, leur permettant ainsi de les récupérer en toute circonstance.

2. DÉFINITION, BUT ET LACUNES DE LA GARANTIE FINANCIÈRE

La loi Hoguet devait institutionnaliser cette garantie financière encore hésitante et un décret du 20 juillet 1972 2 en expliciter les principes. La loi de 1970 a été profondément remodelée par la loi ALUR 3 . Quant au décret, toujours en vigueur, il a subi de nombreuses adjonctions au gré du temps 4 , des gouvernements mais aussi de l’évolution de la société.

Un certain nombre de principes se sont précisés au fil du temps pour renforcer la garantie donnée aux mandants, alors que dans le même temps, certaines failles ont subsisté.

A. Sur le montant de la garantie

La garantie joue pour chacune des activités réglementées mais indépendamment. Si le professionnel exerce plusieurs de ces activités (gestion locative, transaction, vente de listes), il doit obtenir pour chacune d’elles une garantie spécifique5 , observation faite que l’activité de syndic depuis la loi ALUR a été détachée de la gestion immobilière, devenant le 9° de l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970, la gestion immobilière visée par le 6° ne comprenant plus dorénavant que la gestion locative.

La garantie devrait être totale. Bien que la loi Hoguet6 dispose sans ambiguïté que la garantie financière doit permettre le remboursement des fonds détenus pour le compte des mandants, le décret la précisant vient singulièrement atténuer ce principe en disposant que : – le montant de la garantie doit être sollicité par le professionnel et être au moins égal au montant maximal des fonds qu’il envisage de détenir 7 ; – le montant est fixé contractuellement entre le professionnel et son garant et ne peut être inférieur au montant maximal des sommes revenant aux mandants 8 , ce qui implique que ne doivent être pris en compte que les soldes créditeurs sans compensation avec les soldes débiteurs éventuels (qui ne devraient pas exister).

Il ne faut pas être grand clerc pour percevoir toutes les circonvolutions du pouvoir réglementaire pour rappeler le principe de la loi, tout en le limitant dans le même temps à son montant contractuel, lequel doit faire l’objet d’une prévision, notion purement subjective. L’intention du pouvoir réglementaire au travers du décret a été de limiter la garantie à cette prévision, avec cette conséquence de sanctionner et le mandant et le professionnel si sa prévision ne s’est pas révélée exacte.

B. Mise en œuvre de la garantie

Deux hypothèses sont possibles :

1) Le garant ne retire pas sa garantie

Il s’agit du cas où le mandant ne peut obtenir le paiement des sommes qui lui sont dues, après mise en demeure infructueuse durant un mois. Il peut alors agir directement contre le syndic et/ou contre le garant, le paiement devant intervenir dans le délai maximal de trois mois 9 .

Dans la plupart des situations, c’est le professionnel qui assurera le paiement, le garant n’intervenant pécuniairement qu’après avoir retiré sa garantie, ce qui reste assez exceptionnel car équivalant à une condamnation à mort du professionnel.

2) Le garant retire sa garantie

Si le professionnel ne peut régler son mandant, le garant interviendra mais seulement après avoir retiré sa garantie.

Le délai de paiement est alors reporté après publication de l’avis de retrait de garantie, avec application éventuelle de la règle du marc le franc si le montant des créances dépasse celui de la garantie, observation faite que le garant, avant de retirer sa garantie, a la possibilité de porter lui-même son montant à une somme supérieure à celle évaluée des sinistres, évitant la règle de répartition. Mais il est seul juge de sa décision.

Si le garant laisse jouer la règle du marc le franc (ce n’est pas une hypothèse d’école), les mandants ne seront alors indemnisés que partiellement. Cette règle a été introduite non par le législateur mais par le seul pouvoir réglementaire au détour du décret de 1972. Son article 42, alinéa 2, dispose qu’au cas où les sommes dues aux mandants excéderaient le montant de la garantie, il y aurait entre les mandants sinistrés une répartition « au marc le franc », c’est-à-dire proportionnelle au montant de la garantie par rapport au montant total des sinistres.

En 2002, le président B. Vorms 10 , à la demande du garde des Sceaux, a rédigé un Livre blanc sur la modernisation de la réglementation des activités immobilières 11 , préconisant entre autres une garantie totale justifiée par les chiffres des sinistres enregistrés par les caisses de garantie depuis leur création en 1965 et qui ont été epsilonesques au regard des...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 97 du 11/07/2017
PAS ENCORE ABONNÉ
En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies pour vous proposer des services et offres adaptés à vos centres d'intérêt. OK En savoir plus X