Enjeux

Foncier public « Une soixantaine de terrains vendus d’ici à la fin de l’année »

Mots clés : Domaine public - Logement social

Questions à Thierry Repentin, président de la Commission nationale de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier (CNAUF) et délégué interministériel à la mixité sociale dans l’habitat.

Celui qui se définit comme « le diplomate » – et non comme « le père fouettard » – de la mobilisation du foncier de l’Etat fait le point sur ses objectifs 2015 à mi-année, et nous en dit plus sur l’organisation des transactions. Thierry Repentin dévoile également les grands axes de la loi Egalité et Citoyenneté, qui sera discutée au Parlement à l’automne.

Quels sont vos objectifs pour 2015 ?

A la fin de l’année 2014, le gouvernement a publié une liste de 139 terrains publics : 110 appartiennent à l’Etat, 29 à des établissements publics liés à l’Etat (SNCF, RFF, VNF et RATP). Ces propriétés ont vocation à être cédées, d’ici à la fin de l’année ou courant 2016. Le président de la République a fixé l’objectif d’une soixantaine de ventes en 2015, principalement dans la liste des 139 terrains, mais je n’exclus pas la vente de parcelles en dehors de cette liste d’ici à la fin 2015.

Y a-t-il encore des terrains libres et non identifiés ?

Bien sûr. Dans les villes où des besoins de logements ont été recensés, nous allons vérifier s’il existe des parcelles disponibles, d’anciens bâtiments abritant des services publics ou des délaissés de voirie (1)… En matière de mobilisation du foncier public, le grand public pense à de vastes emprises. Or il existe une multitude de terrains de quelques centaines de mètres carrés pouvant accueillir de petits ensembles d’une vingtaine de logements sociaux, qui sont plus facilement acceptés par les riverains. Par exemple, l’Etat va préempter une villa en Savoie pour y construire un bâtiment de 15 à 20 logements, grâce à l’adjonction d’une parcelle attenante inutilisée, acquise il y a plusieurs années.

Un maire peut-il demander à ce qu’une parcelle de sa commune bénéficie d’une décote ?

La décote issue de la loi du 13 janvier 2013 est de droit pour les 139 terrains de la liste prioritaire, elle est possible sur les autres parcelles appartenant à l’Etat. Pour rappel, cette décote – fixée par le préfet – s’applique sur le programme de logement locatif social, d’accession sociale à la propriété privée, et sur les services publics créés pour accueillir les nouveaux ménages. Que les élus se rapprochent de leurs préfets et fassent connaître leur intérêt pour une acquisition avec une décote. Je ne peux être saisi officiellement que par les préfets de département, mes deux ministres de tutelle (Logement et Ville, ndlr) ou le Premier ministre. Moins de vingt élus m’ont déjà contacté directement. A chaque fois, je m’assure que leur préfet a bien saisi la CNAUF pour que les maires bénéficient d’un arbitrage en cas de difficultés à conclure un accord.

Selon Sophie Boissard, présidente de SNCF Immobilier, la cession de leurs terrains doit financer le fer. Joue-t-elle le jeu ?

Je demande à SNCF Immobilier d’afficher une réelle volonté de vendre ses terrains. Contrairement aux autres établissements publics, cette entité a des objectifs de vente : une vingtaine de parcelles d’ici à la fin de l’année. Et elle devrait les atteindre. SNCF Immobilier peut faire preuve d’innovation, en cédant une partie de ses parcelles, celles qui ne jouxtent pas l’infrastructure ferroviaire (un ancien garage, un entrepôt…). Toutefois, le décret d’application de la loi de janvier 2013 prévoit que la décote sur les terrains ferroviaires soit limitée à 30 % de la valeur foncière estimée par France Domaine. Cette décision a été prise pour tenir compte de la situation financière délicate de la SNCF.

Depuis le 1er janvier 2015, les établissements publics de santé peuvent céder leur foncier. Y a-t-il du nouveau ?

Les négociations sont en cours sur de grands établissements, notamment en Ile-de-France. Elles pourraient déboucher d’ici à la fin de l’année. Nous travaillons actuellement sur la cession d’un ancien hôpital (en plus de l’hôpital Saint-Vincent-de-Paul dans le XIVe arrondissement de Paris, ndlr).

Quel est le suivi mis en place sur les programmes immobiliers bénéficiant d’un terrain décoté ?

Lorsque l’Etat vend un terrain avec une décote, il absorbe le déficit foncier de la partie logement social de l’opération. L’équilibre financier est donc plus facile à atteindre. En contrepartie, le préfet va réaliser un reporting annuel jusqu’à la livraison du programme pour s’assurer qu’il correspond bien au projet accepté. Dans le cas contraire, il est prévu dans l’acte de vente une clause de retour à meilleure fortune, des pénalités financières, voire une remise en cause de la vente.

Manuel Valls a demandé aux préfets d’utiliser leur droit de préemption dans les villes carencées en HLM…

Le préfet pourra se substituer aux maires pour la modification du plan local d’urbanisme (PLU) et la signature de permis de construire (PC). Au-delà de la préemption par l’Etat de terrains destinés à la construction, dont le rythme va s’accélérer à l’automne, nous devons être plus dynamiques en matière d’acquisition de logements dans des copropriétés privées, notamment dans les territoires où le foncier est rare. Une fois achetés, ces logements seront gérés par un organisme HLM.

A l’automne, le projet de loi Egalité et Citoyenneté sera déposé au Parlement. Pouvez-vous nous en dire plus ?

Il pourrait y avoir des dispositions concernant la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU) afin de pousser les villes faisant l’objet d’un arrêté de carence à rattraper plus rapidement leur retard en matière de construction HLM. Elles pourraient être plus lourdement sanctionnées, en perdant un peu plus leur compétence logement, y compris en matière de gestion du parc social. Par ailleurs, le montant des contributions de solidarité (couramment appelées « pénalités »), infligées aux mairies carencées, reste très inférieur au coût de construction d’un logement social. Les préfets peuvent quintupler le montant de ces pénalités, mais elles sont pour l’instant plafonnées à 5 % du budget de fonctionnement de la commune (2). Il y aura là matière à discussion au Parlement.

L’article 29 de la loi Macron va-t-il booster la construction ?

Aujourd’hui 40 000 logements autorisés à la construction sont bloqués en raison d’un recours, souvent abusif, à l’encontre du PC. Les promoteurs dans cette situation ne trouvent pas les financements nécessaires en raison du risque de démolition. Cette sanction suprême est clairement putative : dans les faits, les démolitions de bâtiments restent rares. Avec l’article 29 de la loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, les bâtiments construits en respectant intégralement le permis délivré par l’autorité compétente ne pourront plus être démolis. Cet article va clairement faire chuter le nombre de contentieux mafieux.

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ENCADRE

Thierry Repentin en huit dates

Depuis avril 2015 : délégué interministériel à la mixité sociale dans l’habitat.
Depuis juillet 2014 : président de la Commission nationale de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier (CNAUF).
Mai-septembre 2014 : sénateur (PS) de la Savoie.
Mars 2013-mars 2014 : ministre délégué aux Affaires européennes.
Juin 2012-mars 2013 : ministre délégué à la Formation professionnelle et à l’Apprentissage.
2012 : responsable du pôle habitat et politique de la ville durant la campagne présidentielle du candidat Hollande.
Décembre 2008- novembre 2012 : président de l’Union sociale pour l’habitat (USH).
Septembre 2004 – juillet 2012 : sénateur (PS) de la Savoie.

ENCADRE

300 000 m² de foncier public cédés

La loi du 18 janvier 2013 organise la cession du foncier public au profit de la construction du logement social. Au 31 juillet 2015, Bercy dénombre : – 25 terrains cédés, soit 300 000 m² vendus ; – 4 000 logements, dont 3 000 sociaux, programmés ; – un taux de décote moyen de 60 % appliqué lors des ventes ; – 75 millions d’euros d’effort consenti par l’Etat.

(1) Parcelles qui faisaient partie du domaine public routier, déclassées par suite d’une modification de l’alignement.

(2) Les pénalités peuvent atteindre 7,5 % sous conditions.

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