Enjeux

Financement participatif : l’affaire Terlat fait tache

Les plates-formes veulent établir de nouvelles règles de sélection des projets et améliorer la communication entre elles.

Il y aura un avant et un après « l’affaire » Terlat pour les plates-formes de crowdfunding immobilier. Terlat (qui n’a pas donné suite à nos sollicitations), c’est ce promoteur immobilier qui a financé six de ses projets sur deux sites de financement participatif, Wiseed et Anaxago, pour 2,8 millions d’euros. Le 14 janvier dernier, sa maison mère et l’une de ses filiales se sont retrouvées en redressement judiciaire (lire encadré ci-dessous).

Cette affaire est le premier raté d’un secteur en pleine expansion : le crowd funding immobilier. Elle pourrait durablement modifier la relation entre plates-formes et promoteurs. Pour se protéger, celles-ci vont durcir leurs critères de sélection, en auditant les capacités opérationnelles et financières du professionnel, sa réputation auprès des banques, etc. Autre idée lancée par Souleymane-Jean Galadima, directeur général associé de Wiseed : « Etudier avec précision le plan de développement des promoteurs en forte croissance, comme s’il s’agissait d’une start-up. »

Faire preuve de plus de transparence. En parallèle, certaines plates-formes, comme Wiseed, veulent limiter l’accès d’un même promoteur à plusieurs sites de financement participatif. Une résolution difficile à appliquer selon Joachim Dupont, cofondateur d’Anaxago : « Il est difficile de détecter, lors de l’audit des comptes, qu’un trop grand nombre de levées de fonds est mené, d’autant plus que ces demandes de financement sont parfois le signe de la bonne santé du promoteur. » Solution trouvée par les acteurs du secteur : faire preuve de plus de transparence entre eux.

D’ailleurs, que ce soit Wiseed, Anaxago ou d’autres, chaque site de financement participatif interrogé exprime une même volonté de mieux communiquer entre eux, mais aussi avec les promoteurs. « Nous allons continuer à échanger dans le cadre de l’association professionnelle des sites de crowdfunding immobilier. Si un opérateur rencontre des difficultés ou n’honore pas ses contrats, nous en informons les autres plates-formes », insiste Joachim Dupont. En complément, les acteurs du secteur peuvent compter sur HelloCrowdfunding, un site web qui recense toutes les opérations menées sur les différentes plates-formes et permet de suivre en temps réel l’évolution de leur situation.

Wiseed et Anaxago pourraient aussi mettre en place un filtre plus radical, à savoir refuser les promoteurs dont les activités seraient trop diversifiées – comme dans le cas de Terlat, présente dans l’ossature bois – afin de mieux évaluer la solidité de l’entreprise, et donc le risque pris. Une bonne pratique déjà mise en place par la plate-forme Homunity.

« Auditer toute la zone de compétences du promoteur. »

Des contacts existent par ailleurs entre les plates-formes et la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). « Les sites doivent auditer toute la zone de compétences du promoteur et connaître tous les sujets sur lesquels il est engagé », rappelle ainsi Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI. Preuve de son implication sur le sujet, la fédération a publié, quelques jours après l’annonce de la mise en redressement judiciaire de Terlat, un guide de bonnes pratiques en matière de crowd-funding immobilier à destination des plates-formes (audit, analyses financière et technique, analyse de la maison mère du maître d’ouvrage, etc. ).

Demain, de nouvelles affaires Terlat sont-elles possibles ? « Oui », répondent en chœur les responsables des plates-formes. « Quand on regarde l’évolution du secteur dans les pays anglo-saxons, où le marché est plus ancien, on constate aussi des échecs », souligne Souleymane-Jean Galadima. « Terlat reste une PME qui s’est développée. Aujourd’hui, des milliers de PME, comme elle, font faillite. Néanmoins, l’immobilier demeure un placement à taux de rendement élevés, ce qui permet d’absorber les défauts de paiement, s’il doit y en avoir », estime Joachim Dupont.

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Chronique d'une levée de fonds risquée

Créé en 2004, le promoteur immobilier Terlat s’est développé en région Paca. En 2013, sa maison mère, Retome, fait le pari de la diversification et rachète une usine produisant des panneaux à ossature bois. L’usine devient une filiale de Retome, nommée Terlat Industrie. Cette nouvelle activité lui demande beaucoup d’investissements en fonds propres, et le 2 janvier 2017, Terlat Industrie se retrouve en cessation de paiement. Le 14 janvier, elle a fait l’objet, avec Retome, d’une procédure de redressement judiciaire. Terlat a financé six projets immobiliers différents, pour un total de 2,8 millions d’euros : quatre programmes sur Anaxago, deux autres sur Wiseed. Les particuliers ne sont pas sûrs de revoir leur mise. Les programmes seront livrés, puisque le promoteur a souscrit une garantie d’achèvement, mais peut-être avec du retard.

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