Réglementation Expropriation

Faut-il prendre en compte l’inconstructibilité partielle d’un terrain lors de son évaluation ?

Mots clés : Droit de l'urbanisme - Jurisprudence

Un arrêt de la Cour de cassation pourrait perturber le jeu, jusqu’alors plutôt clair, des règles d’évaluation.

En droit de l’expropriation, l’évaluation d’une parcelle en vue de fixer l’indemnité à verser impose de déterminer au préalable s’il s’agit d’un terrain à bâtir. Les critères à remplir pour cela sont définis à l’article L. 322-3 du Code de l’expropriation. Celui-ci prévoit deux conditions cumulatives : d’abord, une condition juridique liée à la localisation du terrain « dans un secteur désigné comme constructible » par le document d’urbanisme applicable ; ensuite, une condition technique tenant à la desserte de la parcelle par une voie d’accès, ainsi que par des réseaux suffisants.

Si la qualification de terrain à bâtir est reconnue, le Code de l’expropriation pose, en son article L. 322-4, la règle selon laquelle « l’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence », c’est-à-dire de la constructibilité matérielle des terrains. En revanche, si cette qualification n’est pas retenue, la constructibilité n’a pas à être prise en compte et la parcelle sera évaluée en fonction de son usage effectif (terrain agricole, ou terrain en situation privilégiée).
Ainsi, la constructibilité matérielle d’une parcelle expropriée – à ne pas confondre avec la constructibilité juridique de la zone dans laquelle elle est située -, n’est prise en compte pour son évaluation que si la parcelle est qualifiée de terrain à bâtir.

Le litige soumis à la Cour de cassation

C’est cette présentation simple des règles d’évaluation d’un terrain exproprié qu’un arrêt récent de la Cour de cassation risque de remettre en cause, en s’attardant sur la prise en compte de l’inconstructibilité partielle d’une parcelle dont la constructibilité ne pouvait être appréciée (Cass. 3e civ., 19 mai 2015, n° 13-26879).

Méthode de la récupération foncière.

L’affaire portait sur l’expropriation, dans le cadre de la réalisation d’une ZAC, d’un terrain d’une superficie de 6 613 m2, sur lequel sont édifiés deux bâtiments industriels occupés, couvrant environ 30 % de sa superficie. Les juges de la cour d’appel de Rennes ont, tout d’abord, écarté la qualification de terrain à bâtir, en raison notamment d’une capacité insuffisante des réseaux desservant la parcelle au regard de l’ensemble de la ZAC. Puis, ils ont choisi d’estimer ce bien en ne prenant en compte que la valeur du terrain, à l’exclusion de celle des constructions, appliquant ainsi la méthode de la récupération foncière. En dehors des cas où la loi l’impose,...

Vous lisez un article de la revue Moniteur n° 5835 du 25/09/2015
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