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Encore trop peu de bureaux transformés en logements

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel

Dans un contexte de pénurie de logements et de ralentissement du marché tertiaire, la transformation de bureaux en logements suscite un vif intérêt, mais aussi beaucoup d’interrogations. Après un premier rapport en février 2013, l’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise (Orie) en Ile-de-France publie une nouvelle étude sur le sujet. « Les évolutions législatives – ordonnances de 2013 relatives au contentieux de l’urbanisme et au développement de la construction de logements, loi Alur – ainsi que les réflexions en cours de la Ville de Paris nous ont amenés à actualiser notre étude », souligne Christian de Kerangal, président de l’Orie, directeur général délégué du Crédit Foncier Immobilier.

Bureaux vacants

Face aux 3,3 millions de m2 de bureaux de seconde main vacants en Ile-de-France, dont 740 000 m2 seraient obsolètes selon l’Orie (1), les changements de destination restent à ce jour limités. Les seules statistiques disponibles concernent Paris où, entre 1990 et 2010, un million de m2 de bureaux ont été autorisés à muter, soit 53 000 m2 par an dont 30 000 m2 en logements. Entre 2011 et 2013, cette moyenne a atteint 77 000 m2 par an, les surfaces autorisées se répartissant entre l’habitation (45 %), les hôtels (16 %), les équipements publics (18 %), et d’autres locaux (6 %). « Les mutations de bureaux en logements sont principalement le fait des bailleurs sociaux et des personnes physiques, 80 % des bureaux transformés concernant des surfaces inférieures à 500 m2 », précise Olivier de la Roussière, président de Vinci Immobilier, vice-président de l’Orie. « Seuls 6 % des investisseurs institutionnels s’intéressent à ce type d’opérations faute d’incitation », ajoute-t-il. Les propositions formulées par l’Orie pour favoriser ces mutations visent donc à en assurer l’équilibre économique (voir encadré). « Nous avons un vrai défi à relever, commente Olivier de la Roussière. Selon l’Orie, les bureaux obsolètes pourraient représenter 3 à 5 millions de m2 à l’horizon 2030. « Si la transformation de bureaux en logements est l’une des solutions, elle n’est pas la panacée », conclut Christian de Kerangal.

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ENCADRE

Les principales propositions de l’Orie

– Taux de TVA réduit à 10 % sur l’ensemble de l’opération lorsque 25 % des surfaces sont affectés à du logement locatif social ou intermédiaire.
– Taux réduit de la taxe foncière si 25 % du projet est réservé à du logement intermédiaire.
– Remplacement sur une période limitée à cinq ou six ans de l’obligation de logements locatifs sociaux par une obligation de logements intermédiaires.
– Maintien du gabarit de fait.
– Autorisation au cas par cas des dépassements de gabarit dans la limite de la hauteur maximale des constructions situées dans l’îlot.
– Instauration d’une bourse de la commercialité pour rendre plus transparent le marché des titres de compensation.

(1) L’Orie considère comme obsolètes les bureaux de seconde main vides depuis plus de quatre ans.

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