Annuel immobilier Jurisprudence

Droit applicable et évolutions

Mots clés : Gestion et opérations immobilières - Jurisprudence

Dans le domaine de la construction et de l’immobilier, le juge est amené à préciser la loi ou à adapter de précédentes positions aux mutations de la société. Voici huit décisions majeures du premier semestre, indispensables à connaître pour le praticien.

Vente immobilière et garantie des vices cachés

Un professionnel vendeur n’est pas toujours vendeur professionnel

Faits Un industriel de l’acier vend un terrain sur lequel il a exploité une installation classée. L’acte de vente stipule une exclusion de garantie des vices cachés, valide lorsque le vendeur n’est pas un vendeur professionnel. L’acquéreur, un promoteur, découvre des massifs enterrés, reliquat d’anciennes installations liées à l’activité passée du vendeur, et tente de rechercher la garantie du vendeur au titre de ces vices cachés.

Question L’industriel qui vend un bien immobilier est-il un vendeur professionnel au sens de la garantie des vices cachés ?

Réponse Non. En l’espèce, la Cour de cassation rejette le pourvoi du promoteur, d’une part parce que le vendeur n’est pas un professionnel de la vente d’immeuble, et d’autre part parce que sa mauvaise foi n’est aucunement avérée. La Cour rappelle qu’on ne peut pas exclure sa garantie pour les vices cachés affectant la chose vendue lorsqu’on agit dans son domaine de compétence. Or la vente par l’industriel ne rentre pas dans son champ professionnel, portant non sur des produits de son activité industrielle mais sur un immeuble. En outre, trente-cinq ans après la démolition d’anciennes installations industrielles (en l’espèce des fours), rien ne permet de penser que l’industriel avait connaissance que subsistaient des massifs enterrés.

Cour de cassation, 3e civ., 27 janvier 2015, n° 13-28012

Bail d’habitation et provision sur charges locatives

La récupération est conditionnée à une régularisation annuelle

Faits Un bailleur d’habitation omet d’adresser à son locataire des régularisations annuelles de charges durant trois exercices successifs. Le locataire demande alors que les provisions visées sur ces trois années lui soient restituées. La cour d’appel lui donne raison.

Question Est-il possible d’appeler des provisions sur charges sans régularisation annuelle ?

Réponse Non. Les charges locatives ne sont récupérables que sur justification. Ainsi, à défaut de régularisation, toute récupération est indue, et, par voie de conséquence, les provisions versées par le locataire doivent lui être restituées. La question du remboursement des provisions sur charges en cas d’absence de justification s’est construite de façon progressive. La Cour de cassation donne ici une lecture radicale de l’article 23 al. 3 de la loi du 6 juillet 1989. Le texte énonce que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. La Cour en déduit que les charges locatives ne sont récupérables que si le bailleur les régularise annuellement. Les bailleurs seraient donc bien avisés d’effectuer cette régularisation, au moins dans le délai de la nouvelle prescription triennale. Le retard de régularisation annuelle trouve déjà sa sanction dans l’article 6 de la loi Alur : « Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième s’il en fait la demande. »

Cour de cassation, 3e civ., 10 février 2015, n° 13-27209

Taxe foncière sur les propriétés bâties

Conditions d’assujettissement d’un immeuble en cours de travaux

Faits Une SCI, propriétaire d’un immeuble sur lequel d’importants travaux de restructuration sont effectués, demande au tribunal administratif la décharge des cotisations de taxe foncière à laquelle cet immeuble a été assujetti. Le juge administratif rejette cette demande au motif que l’immeuble en cours de restructuration n’avait pas été intégralement démoli.

Question Un immeuble nécessitant une démolition partielle qui le rend impropre à toute utilisation peut-il être assujetti à la taxe foncière sur les propriétés bâties ?

Réponse Non. Un immeuble objet de travaux nécessitant une démolition qui, même sans être totale, affecte son gros œuvre de manière à le rendre impropre à toute utilisation ne peut plus être regardé, jusqu’à l’achèvement de ces travaux, comme une propriété bâtie assujettie à la taxe foncière. Elle doit être soumise à la taxe foncière sur les propriétés non bâties. Pour la TFPB, une propriété bâtie s’entend d’une construction fixée au sol à perpétuelle demeure, présentant le caractère de véritable bâtiment, habitable ou utilisable selon leur destination. Dans une décision rendue le même jour (n° 364676), le Conseil d’État précise qu’un immeuble devenu « impropre à toute utilisation dans son ensemble », car délabré et en ruine, ne constitue pas une propriété bâtie. Dans un troisième arrêt (n° 371476), il énonce qu’un immeuble est à nouveau soumis à la TFPB lorsque sa construction est achevée, et que s’agissant d’un immeuble industriel ou commercial, il est considéré achevé lorsque l’état d’avancement des travaux, notamment en ce qui concerne le gros œuvre et les raccordements aux réseaux, permet son utilisation pour des activités industrielles et commerciales, indépendamment de la destination ou de l’usage spécifique que le propriétaire réserve à l’immeuble. Cette avancée jurisprudentielle était attendue par les professionnels de l’immobilier, la taxe foncière représentant un coût important dans les programmes de rénovation de leur parc immobilier.

Conseil d’État, 8e et 3e sous-sections, 16 février 2015, n° 369862

Assurance dommages-ouvrage

L’assureur qui dit oui ne peut se dédire

Faits Les acquéreurs d’un appartement se plaignent, après réception de l’ouvrage, de nuisances phoniques causées par un ascenseur. Ils déclarent le sinistre auprès de l’assureur dommages-ouvrage. Après avoir pris position dans le délai de 60 jours de l’article L. 242-1 du Code des assurances en reconnaissant le caractère décennal des désordres, l’assureur revient sur sa position en refusant sa garantie. Les acquéreurs assignent l’assureur. La cour d’appel rejette leur demande au motif que, bien que le délai légal soit écoulé, l’assureur avait la possibilité de revenir sur sa prise de position.

Question Un assureur dommages-ouvrage peut-il revenir sur sa décision de garantir les conséquences de désordres ?

Réponse Non. La Cour de cassation applique avec fermeté l’article L. 242-1 du Code des assurances : l’assureur ne peut revenir sur sa garantie après l’expiration du délai de 60 jours suivant la réception de la déclaration de sinistre. Il s’agit ainsi de mettre les assureurs devant leur responsabilité, et de garantir une indemnisation rapide des victimes de dommages. Cet arrêt est en cohérence avec la solution qui concerne l’absence de prise de position de l’assureur : dans ce cas en effet, la garantie est présumée acquise, et l’assureur ne peut plus la remettre en cause postérieurement. Il convient de rappeler qu’une victime d’un dommage a l’obligation de le déclarer dans les deux ans suivant sa découverte, faute de quoi l’assureur pourra refuser toute garantie.

Cour de cassation, 3e civ., 17 février 2015, n° 13-20199

Prorogation du permis de construire

La qualité de propriétaire du terrain n’est pas une condition légale

Faits Un maire délivre à une société un permis de construire portant sur une parcelle qu’un tiers s’est engagé à céder sous certaines conditions. Conformément aux dispositions des articles R. 424-17 et R. 424-21 du Code de l’urbanisme, la société demande la prorogation de son permis pour une durée supplémentaire d’un an. Le maire refuse au motif qu’elle n’est pas propriétaire de cette parcelle, et qu’elle ne dispose pas dès lors d’un titre l’habilitant à construire. La société exerce un recours en excès de pouvoir.

Question Le bénéficiaire d’un permis peut-il en demander la prorogation si le terrain ne lui appartient pas ?

Réponse Oui. Les dispositions des articles R. 424-17 et R. 424-21 du Code de l’urbanisme fixent la durée de validité d’un permis de construire à deux ans, et permettent sa prorogation pour une année si les règles d’urbanisme auxquelles était soumis le projet n’ont pas évolué de façon défavorable. Le Conseil d’État considère qu’aucune disposition n’impose qu’une demande de prorogation soit accompagnée d’une attestation de la société selon laquelle elle continuerait de remplir les conditions définies à l’article R. 423-1 du Code de l’urbanisme, cet article ne concernant que les demandes d’autorisations d’urbanisme et non les demandes de prorogation des permis en cours de validité. Concrètement, il n’est pas nécessaire d’être propriétaire du terrain pour solliciter la prorogation d’un permis de construire. La seule qualité de bénéficiaire du permis est suffisante.

Conseil d’État, 5e et 4e sous-sections, 15 avril 2015, n° 371309

Bail commercial et indexation du loyer

Charge de la preuve dans le contentieux de la validité des clauses d’indexation

Faits Un bail, à effet du 15 juillet 1994, prévoit que le loyer est indexé en prenant comme indice de référence celui du 4e trimestre 1993, la première indexation devant intervenir le 1er juillet 1995. Le bailleur signifie un commandement de payer au preneur. Le preneur assigne le bailleur en nullité au motif que la clause d’indexation est contraire aux dispositions du Code monétaire et financier. La cour d’appel fait droit à la demande du preneur, et le bailleur forme un pourvoi en cassation.

Question Les clauses d’indexation comportant un indice de base fixe ou un indice de référence sont-elles par nature contraires aux dispositions du Code monétaire et financier ?

Réponse Non. L’arrêt de la cour d’appel est censuré car il se contente d’indiquer que la clause d’indexation qui comporte comme « indice de référence le 4e trimestre 1993, la première indexation devant intervenir le 1er juillet 1995 », est contraire aux dispositions du Code monétaire et financier, sans démontrer que la clause organise une distorsion entre la période de variation des indices et la période s’écoulant entre deux indexations. Le présent arrêt constitue une nouvelle illustration de la position désormais constante de la Cour de cassation, qui considère que les clauses d’indexation comportant un indice de base fixe ou un indice de référence, ne sont pas, par nature, contraires aux dispositions du Code monétaire et financier. En l’espèce, compte tenu du décalage de six mois existant entre un indice et la date de sa publication, le dernier indice publié au 1er juillet 1994, date de prise d’effet du premier bail, était l’indice du 4e trimestre 1993, à savoir l’indice de référence convenu au contrat.

Cour de cassation, 3e civ., 27 janvier 2015, n° 13-25576

Coordonnateur SPS et accident de chantier

Obligation de sécurité et devoir d’information du maître d’ouvrage

Faits Un maître d’ouvrage entreprend la construction d’un immeuble et confie à un coordonnateur SPS la mise en place d’un plan général de coordination (PGC) motivée par la présence de plusieurs entreprises intervenant simultanément sur le chantier. Un des intervenants est victime d’une chute sévère, alors que le coordonnateur ignorait sa présence. La victime engage la responsabilité de ce dernier et du maître d’ouvrage, au motif que son accident serait dû à un défaut de protection de la cage d’escalier et à un manque d’éclairage. Elle obtient gain de cause devant les juges du fond.

Question En cas d’accident de chantier, la présence d’un coordonnateur SPS exonère-t-elle le maître d’ouvrage de son obligation de sécurité ?

Réponse Non. L’obligation de sécurité n’incombe pas au seul coordonnateur. Le maître d’ouvrage engage sa responsabilité en ne transmettant pas au coordonnateur l’information relative à la présence de toutes les entreprises sur le chantier. L’obligation légale de sécurité pèse à la fois sur le coordonnateur SPS et le maître d’ouvrage, qui doit assurer au coordonnateur SPS les moyens indispensables à l’exercice de sa mission. Il en résulte que le maître d’ouvrage doit fournir en temps utile au coordonnateur SPS toutes les informations d’ordre juridique, administratif ou technique relatives aux entreprises intervenant sur le chantier. C’est donc en toute logique que l e maître d’ouvrage est sanctionné pour sa négligence.

Cour de cassation, 3e civ., 17 juin 2015, n° 14-13350

Recours contre un permis de construire

Les conditions d’affichage du panneau doivent garantir sa visibilité par les tiers

Faits A l’occasion d’un recours contre leur permis de construire, les bénéficiaires opposent aux requérants une fin de non-recevoir tirée de la tardiveté de la requête, laquelle aurait été enregistrée plus de deux mois après l’affichage du permis sur le terrain. Toutefois, le terrain d’assiette du permis étant enclavé, il s’agissait ici d’apprécier si cet affichage avait assuré une information suffisante des tiers.

Question L’affichage d’un permis de construire sur un terrain enclavé fait-il courir le délai de recours à l’égard des tiers ?

Réponse Non. Le bénéficiaire d’un permis est tenu de l’afficher sur le terrain d’assiette du projet « de manière visible de l’extérieur ». Les informations présentées sur le panneau d’affichage doivent être « lisibles de la voie publique » ou, depuis la réforme de 2007, « des espaces ouverts au public ». L’accomplissement de cette formalité conditionne le déclenchement du délai de recours de deux mois à l’égard des tiers et assure l’information des voisins du projet afin de leur permettre, le cas échéant, d’exercer un recours contre l’autorisation d’urbanisme. Or, dans le cas d’un permis de construire délivré sur un terrain qui n’est desservi ni par une voie publique ni par une voie privée ouverte à la circulation du public, l’affichage de l’autorisation sur le terrain ne permet pas d’assurer de façon satisfaisante l’information des tiers. Dès lors, il serait inéquitable de faire courir à l’égard des tiers sans accès au terrain d’assiette du projet ni, par conséquent, au panneau d’affichage du permis le délai de recours de deux mois. Le Conseil d’État juge que le bénéficiaire d’un permis de construire délivré sur un terrain enclavé doit apposer le panneau d’affichage du permis en bordure de la voie publique ou de la voie privée ouverte à la circulation du public, la plus proche du terrain.

Conseil d’État, 1re et 6e sous-sections, 27 juillet 2015, n° 370846

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