Enjeux Immobilier

Dix pistes pour dégoter du foncier

Mots clés : Etat et collectivités locales

Promoteurs, aménageurs et collectivités locales débordent d’imagination pour dénicher des terrains constructibles à prix maîtrisés.

Pour trouver du foncier constructible, il y a traditionnellement deux solutions : « soit renchérir sur ses concurrents, et l’acheter à prix d’or, soit le sortir au forceps, en agitant l’épouvantail de l’expropriation », lance un professionnel de l’aménagement. Pour sortir leurs programmes, les professionnels innovent sans répit. Certains dévoilent ici les chemins de traverse qu’ils ont l’habitude d’emprunter.

1. Epauler les petits promoteurs

Nexity resserre les mailles de son filet en zone détendue grâce à la copromotion. Avec Nexity Partners, le mastodonte propose d’accompagner sur les plans financier, juridique ou encore tech-nique les promoteurs qui réalisent moins de 500 logements par an, contre des parts des SCI du programme immobilier à soutenir. « Cela permet aussi d’intervenir sur des territoires où les élus préfèrent cultiver le particularisme local », glisse Jean-Philippe Ruggieri, directeur général délégué de Nexity. En 2016, la structure a accompagné la production de 200 logements. Et Jean-Philippe Ruggieri cherche encore des promoteurs autour de Limoges, Brive, Angoulême ou Rouen.

2. Mettre les start-up sur le coup

Certaines start-up (LKSpatialist, Kel Foncier, Orus, etc. ) numérisent la prospection foncière en croisant les informations des PLU, du cadastre, des zones où la TVA réduite s’applique, de la taxe d’aménagement, des réseaux de transports en commun, etc. « Auparavant, nous travaillions deux à trois jours pour collecter toutes ces données à l’échelle d’une ville, aujourd’hui cela ne nous prend plus qu’un quart d’heure », confie Christian Grellier, directeur open innovation de Bouygues Immobilier. Dans ces interfaces, le développeur foncier peut ajouter des annotations. « Lorsque le professionnel quitte l’entreprise, les données collectées restent à la disposition de celle-ci », appuie Eduardo Larrain, fondateur de Kel Foncier.

3. Miser sur les terrains pollués

Face à la rareté des parcelles disponibles, les promoteurs sont obligés de se tourner vers les terrains pollués. C’est notamment le cas dans le Nord. Pour gérer au mieux les 400 ha de friches industrielles répartis sur son territoire, la métropole européenne de Lille (MEL) a développé un système d’information géographique (SIG) innovant. Il intègre à l’échelle de la parcelle des informations issues de nombreuses sources, dont des photos aériennes. Cette compilation des données permet d’analyser bien en amont le risque sols pollués afin de bâtir des projets adaptés aux contraintes du foncier, avec ou sans dépollution préalable. Pour alimenter son SIG, la MEL a noué un partenariat avec la Dreal. Elle produit également des données « maison » via des enquêtes de terrain.

4. Pactiser avec les concurrents

Face à la flambée des prix du foncier et à la compétition acharnée entre les professionnels, certains bailleurs sociaux s’unissent. C’est ce qu’ont fait Mésolia et Aquitanis à Bordeaux, créant une société anonyme de coordination nommée Coo. pairs, ou encore Est Métropole Habitat et Rhône Saône Habitat, qui ont lancé le groupement d’intérêt économique Est Métropole. Chaque fois, les structures sont dédiées à la prospection foncière. « Nous nous positionnons en aménageurs tout en apportant directement les opérateurs et les preneurs, décrypte Cédric Van Styvendael, directeur général d’Est Métropole Habitat. Nous savons à l’avance quels types de lots peuvent sortir de terre, combien, quelles infrastructures la ville devra développer, et enfin, sur quel volume de recettes nous pouvons tabler. »

5. Mettre le foncier sens dessus dessous

Difficile dans la capitale de trouver une emprise de 3,8 ha pour implanter un atelier de maintenance et de remisage de rames de tramway. Pour dégager du foncier, la RATP, en partenariat avec la Ville de Paris, a construit un atelier-garage en lieu et place d’équipements sportifs et a reconstitué un terrain de football et six courts de tennis en toiture (voir photo) . Sur d’autres chantiers, la régie a enterré ses dépôts de bus pour y construire des immeubles tertiaires ou de logements.

6. S’improviser fiscaliste

Plus les propriétaires fonciers patientent avant de céder leur parcelle, plus la fiscalité sur la plus-value baisse. Ils sont donc incités à garder leur parcelle. « Pour les faire changer d’avis, nous travaillons avec des notaires à des solutions qui font baisser l’imposition de la plus-value, en organisant une donation à un proche, un échange de foncier, etc. », indique Emmanuel Weibel, directeur de l’aménagement du CM-CIC aménagement et président de la chambre régionale Alsace du Snal.

7. Faire les fonds de tiroir (de son patrimoine)

Passer au crible 773 ha morcelés en 7 300 parcelles réparties sur 16 départements pour dénicher les recoins cachés, identifier les fonciers pouvant changer de destination, ceux qui vont se libérer à terme… Le bailleur social Néolia s’attelle depuis quatre ans à cette vaste tâche, pour laquelle il a créé un poste de chargé de mission. « Nous élaborons progressivement un plan de stratégie foncière, qui identifie des réserves parfois insoupçonnées pour notre production interne ou pour la vente de terrains à bâtir », décrit Emmanuel Chardon, directeur du développement. Cette stratégie permet notamment d’exploiter le potentiel de petites extensions. Dans le département de la Loire, par exemple, 15 logements seront construits en partie sur l’emplacement d’anciens garages en mauvais état, délaissés par les locataires et finalement rasés.

8. Privatiser le foncier public

La commission nationale de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier (Cnauf) a réalisé 105 cessions de foncier public en 2016, ce qui a permis de programmer la construction près de 12 000 logements. « Ces parcelles sont cédées par l’Etat à une collectivité locale. Rien n’empêche ensuite celle-ci de les revendre à un aménageur ou à un promoteur, à condition qu’il respecte le cahier des charges initial », explique Thierry Repentin, président de la Cnauf. Un conseil : les professionnels doivent suivre étroitement les communes placées en état de (suite de la p. 13) carence par leur préfet, parce qu’il ne faut pas compter sur les maires pour communiquer sur les cessions de parcelles publiques. Pour les curieux, ces terrains sont listés dans le rapport 2016 de la Cnauf.

9. Négocier pour débloquer

La CCI du Grand Lille possède du foncier à vocation économique, idéalement situé à côté de l’aéroport de Lille-Lesquin, mais gelé depuis des années par la préfecture pour cause de congestion routière. Pour décrocher une autorisation, elle a co-construit avec plusieurs entreprises du territoire un projet de ZAC de 36 ha ultra- innovant et ultra-vertueux. Ce projet met à l’honneur les modes doux de déplacement et le covoiturage. Il a conquis la métropole lilloise qui a enfoncé le clou en promettant un tramway reliant Lille à Lesquin.

10. Réinventer le bureau

Pour construire la ville sur la ville, impossible de ne pas recourir à la transformation d’immobilier tertiaire en logement. A l’instar de l’opération réalisée en copromotion par Icade et Poste Immo sur l’ancien centre de formation, centre de tri et bureau de poste de la Croix-Rousse à Lyon. Cet ensemble tertiaire datant des années 1970 a laissé place à 44 logements, dont 14 HLM et 108 places de stationnement. Hors désamiantage, le coût des travaux s’est élevé à 7 millions d’euros pour une surface de plancher de 5 341 m2.

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