Enjeux Egalité et citoyenneté

Des mesures qui vont bousculer le BTP

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel - Citoyenneté et droits de l'homme - Entreprise du BTP - Logement social

La loi fourre-tout rénove le cadre juridique du logement social et s’attaque aux frictions entre réforme territoriale et droit de l’urbanisme.

Le dernier texte d’envergure du mandat de François Hollande aura fait couler beaucoup d’encre. Rédigé à la suite des attentats de 2015, le projet de loi Egalité et citoyenneté avait deux objectifs : développer la mixité sociale et lutter contre les discriminations. Il est trop tôt pour mesurer les conséquences du texte adopté en lecture définitive le 22 décembre dernier. Mais l’heure est venue de faire le point sur les principales mesures qui concernent les acteurs du bâtiment… sous réserve qu’elles ne soient pas censurées par le Conseil constitutionnel. Ce dernier a en effet été saisi le 27 décembre par des députés et sénateurs du groupe Les Républicains, qui contestent en particulier les dispositions relatives au logement social.

La loi SRU affermie

Le champ d’application de la loi Solidarité et renouvellement urbains (SRU), qui vise à construire 20 à 25 % de logements sociaux sur un territoire, est toiletté. Lorsque plusieurs communes fusionnent, les dispositions de la loi SRU s’imposent à partir du moment où l’une des villes était initialement soumise à la loi. L’obligation s’applique aux communes fusionnées à compter du 1er janvier 2017. En revanche, certaines communes insuffisamment reliées aux bassins d’activités et d’emploi par les transports en commun ou comportant plus de 50 % de terrains urbanisés inconstructibles échapperont aux obligations SRU. Par ailleurs, malgré les tentatives des sénateurs, les logements étudiants non conventionnés, les habitations proposées à l’accession via le dispositif de prêt social location-accession (PSLA), les aires d’accueil pour les gens du voyage et les logements en accession sociale à la propriété ne rentrent toujours pas en ligne de compte pour atteindre les quotas de la loi SRU.

Enfin, les règles sont durcies. Notamment, lorsqu’une commune appartient à un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) et à une agglomération soumis à des taux SRU différents (20 ou 25 %), c’est le taux le plus élevé qui prévaut. Les communes ne respectant pas les obligations de la loi SRU et qui sont visées par un arrêté de carence publié par le préfet ne sont pas éligibles à la dotation de solidarité urbaine.

Coup de pouce pour la mixité sociale

L’attribution annuelle de 25 % des logements sociaux aux ménages les plus modestes en dehors des quartiers prioritaires de la politique de la ville est l’une des mesures phare de la loi. En outre, les bailleurs sociaux pourront modifier les niveaux de loyer en fonction des immeubles et des secteurs, pour respecter les objectifs de mixité sociale.

Nouvelle formule pour les maires bâtisseurs

Dans le délai d’un an après la promulgation de la loi, le gouvernement devra remettre un rapport au Parlement pour étudier la formule qui fixe les conditions d’éligibilité et les montants de l’aide aux maires bâtisseurs. Objectif : déterminer s’il faut modifier la formule et prendre en compte la taille des logements construits, et plus seulement leur nombre.

Les OFS dans les starting-blocks

Créés par la loi Alur, les organismes de foncier solidaire (OFS) logeront des ménages modestes, en dissociant la propriété du bâti et du foncier. La loi leur donne deux coups de pouce. D’abord, en permettant aux organismes HLM de réaliser des prestations de services pour ces entités afin de leur apporter leur expertise, notamment en termes d’accession sociale à la propriété. Ensuite, les services du préfet de région pourront agréer un organisme existant et exerçant par ailleurs d’autres missions. Il ne sera pas besoin de créer une entité dédiée pour lancer un OFS sur son territoire.

Un bâton et deux carottes pour l’intermédiation locative

Alors que le gouvernement cherche à développer l’intermédiation locative – le fait de louer un logement via un tiers social en dessous du prix du marché – en développant un nouveau dispositif fiscal, la loi apporte sa pierre à l’édifice. Dans les communes carencées, le texte autorise les préfets à conclure, pour le compte des communes, une convention avec des organismes agréés pour lancer des opérations d’intermédiation locative. La facture est payée par la Ville carencée. Toutefois, les Villes qui se lancent seules dans ce type d’opérations pourront déduire les frais avancés des prélèvements SRU, que ces logements soient conventionnés avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) ou non. Et ces habitations seront comptabilisées au titre des obligations de la loi SRU à condition qu’elles soient louées à un organisme agréé (et plus seulement si elles font l’objet d’une convention avec l’Anah).

Renforcement des stratégies foncières locales

La réforme des intercommunalités a eu un impact sur le périmètre des établissements publics fonciers (EPF). Les règles à appliquer aux EPF existants au 1er janvier 2017 suite à la réforme des cartes intercommunales et à la création des communes nouvelles sont précisées. L’extension d’un EPF local doit faire l’objet d’une autorisation du préfet de région, comme c’était déjà le cas pour une création. Les EPCI ou les communes nouvellement concernées auront six mois pour adhérer à l’EPF local. La loi favorise par ailleurs le développement des dispositifs d’observation du foncier.

Intercommunalité et documents d’urbanisme

La loi organise la continuité, après le 1er janvier 2017, des procédures de schémas de cohérence territoriale (Scot) et de plans locaux d’urbanisme intercommunaux (PLUi) impactées par la révision des schémas intercommunaux de coopération intercommunale. Notamment, tous les EPCI à fiscalité propre créés ou modifiés peuvent étendre une procédure de PLUi initiée avant la date de modification de périmètre ou de création de l’établissement. Plusieurs procédures de PLUi engagées avant cette date peuvent être fusionnées. L’EPCI issu d’une fusion « mixte » entre EPCI compétents en matière de PLU et EPCI non compétents pourra, à titre transitoire pendant cinq ans, gérer les documents d’urbanisme et modifier un PLU infracommunautaire sans être obligé d’engager l’élaboration d’un PLUi couvrant l’intégralité de son territoire.

Par ailleurs, pour faciliter l’exercice de la compétence PLU dans les communautés de grande taille (plus de 100 communes), la loi crée un dispositif dérogatoire permettant, sous certaines conditions, de réaliser plusieurs PLU de secteur (regroupant chacun plusieurs communes ou une commune nouvelle) couvrant l’intégralité du territoire.

D’autre part, les PLUi tenant lieu de programme local de l’habitat (PLH), approuvés ou arrêtés avant une extension du périmètre d’un EPCI ou la fusion de plusieurs EPCI, continueront de produire les effets d’un PLH pendant trois ans, pour permettre à l’EPCI de se doter d’un PLUi valant programme local de l’habitat (PLUiH) ou d’un PLH à l’échelle de l’ensemble de son périmètre. Les EPCI à fiscalité propre devront détenir la compétence habitat pour élaborer un PLUi tenant lieu de PLH. De façon transitoire, les EPCI ayant approuvé ou engagé un PLUi tenant lieu de PLH auront douze mois pour inscrire cette compétence dans leur statut.

La Grenellisation pour plus tard

La date butoir du 1er janvier 2017 pour intégrer les dispositions de la loi Grenelle 2 dans les PLU (pour une meilleure prise en compte de la protection de l’environnement et de la biodiversité) a été supprimée. L’obligation est reportée au plus tard à la date de la révision des PLU.

Le contentieux de l’urbanisme accéléré

La loi complète le dispositif adopté en 2013 pour raccourcir la durée des procès et lutter contre les recours abusifs. Elle instaure un mécanisme qui clôt le procès si le demandeur est trop lent à apporter les éléments de preuve requis. Par ailleurs, les pouvoirs du juge sont renforcés : il peut, de son propre chef, fixer une date au-delà de laquelle des moyens nouveaux ne peuvent plus être invoqués par les parties à l’appui de leur dossier.

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