Réglementation Maison individuelle

Démolir, indemniser : les conséquences fâcheuses de la nullité du contrat

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel - Jurisprudence - Maison individuelle

La jurisprudence récente apporte des éclairages concrets aux constructeurs sur le régime applicable.

Une série d’arrêts récents de la Cour de cassation mettent en lumière le régime et les conséquences de la nullité d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI).

Rappelons, en préambule, que le contrat de construction de maison individuelle est notamment régi par l’article L. 231-2 du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Celui-ci énonce toutes les stipulations devant impérativement figurer dans le contrat. Ses dispositions sont d’ordre public. Elles constituent des mesures de protection édictées dans l’intérêt du maître d’ouvrage et leur violation est sanctionnée par une nullité relative (c’est-à-dire qui ne peut être invoquée que par ce dernier ou ses ayants droit).

Démolition de la construction

Lorsque ces dispositions n’ont pas été respectées et que la nullité est prononcée par les juges, l’une des questions en débat est celle des conséquences à en tirer, notamment au regard de la démolition de l’ouvrage. En effet, la nullité emporte l’anéantissement rétroactif du contrat. Celui-ci est alors considéré comme n’ayant jamais existé, de sorte que les parties doivent être remises dans l’état où elles se trouvaient avant sa conclusion. Mais ce principe est ici appliqué avec une certaine souplesse.

Demande à la discrétion du maître d’ouvrage.

Un arrêt du début de l’année (Cass. civ. 3e, 21 janvier 2016, n° 14-26085) pose ainsi que : « Le maître de l’ouvrage, qui invoque la nullité d’un contrat de construction de maison individuelle, n’est pas tenu de demander la démolition de la construction […] et peut limiter sa demande à l’indemnisation du préjudice résultant de cette nullité. »
Dans cette affaire, la cour d’appel avait déclaré irrecevable l’action des maîtres d’ouvrage en nullité du contrat de construction au motif que ces derniers sollicitaient que la démolition de l’immeuble soit laissée à leur libre appréciation. On comprend que, en l’espèce, les maîtres d’ouvrage entendaient tirer avantage de la nullité du contrat de construction tout en conservant le bâtiment édifié. La Cour de cassation tranche, en énonçant que la demande en démolition de la construction n’est pas obligatoire.

Appréciation du juge.

Non seulement une telle demande ne s’impose pas, mais la démolition, lorsqu’elle est sollicitée, n’est pas non plus de droit.
En effet, dans ce même arrêt du 21 janvier dernier, la Cour de cassation précise que le juge n’est pas tenu d’ordonner la démolition de la construction. Surtout, dans un précédent arrêt (Cass. civ. 3e, 15 octobre 2015, n° 14-23612), la Cour avait déjà posé que si la démolition est demandée et si cette demande est contestée, il appartient aux juges de rechercher si la démolition de l’ouvrage constitue « une sanction proportionnée à la gravité des désordres et des non-conformités...

Vous lisez un article de la revue Moniteur n° 5887 du 16/09/2016
PAS ENCORE ABONNÉ
En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies pour vous proposer des services et offres adaptés à vos centres d'intérêt. OK En savoir plus X