Immobilier

COPROPRIÉTÉ ET DIVISION EN VOLUMES EN 10 QUESTIONS

Mots clés : Gestion et opérations immobilières - Gestion immobilière

Ce sont deux modes d’organisation de la propriété immobilière différents répondant à des besoins distincts donnant lieu à des mises en œuvre divergentes.

Le passage du statut de la copropriété à la division en volumes suppose de franchir plusieurs étapes constituant un parcours précis, l’objectif poursuivi étant alors de soumettre l’ensemble immobilier concerné à une organisation plus souple.

Pour choisir l’organisation foncière la plus appropriée il convient d’identifier les spécificités de chaque mode organisationnel.

1 – Quels sont les éléments caractéristiques d’une copropriété ?

La copropriété est organisée par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et son décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Les règles posées par ces textes sont d’ordre public pour les articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 de la loi et pour les dispositions du décret prises pour application des articles précités, ce qui signifie que toutes clauses contraires à ces dispositions sont réputées 1.

Un immeuble ou un groupe d’immeubles en copropriété est divisé en lots composés de parties privatives et d’une quote-part de droit indivis sur les parties communes.

Lorsqu’une telle configuration existe, le statut de la copropriété s’applique de plein droit même s’il n’existe pas de règlement de copropriété afférent à l’immeuble.

La quote-part de parties communes attachée à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs des parties privatives telles que ces valeurs résultent notamment de la consistance de la superficie et de la situation des lots 2.

La méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges entre lots de copropriété est impérativement indiquée dans les règlements de copropriété publiés depuis le 31 décembre 2002.

La répartition des tantièmes (quote-part) de parties communes est intangible ce qui signifie qu’elle ne peut être modifiée qu’à l’unanimité.

2 – Qu’est la division en volumes ?

Il s’agit d’une division foncière en « cubes » (cubes superposés ou imbriqués) objet d’un droit de propriété privatif, exclusif, indépendant, dont l’exercice au sein de l’ensemble immobiliers est garanti et encadré par la constitution de servitudes.

Le volume s’entend comme un espace homogène à trois dimensions : 1°/ toujours défini par des cotes géométriques, limité physiquement dans sa totalité (paroi, plafond, plancher) ou en partie seulement (dalles ne comportant aucune construction) ou enfin entièrement immatériel (volume à bâtir ou devant rester non bâti comme l’espace au-dessus d’une dalle de couverture) ; 2°/ affecté à un usage ou une fonction déterminée ; 3°/ jouissant par rapport aux autres volumes d’une certaine autonomie allant de l’absence totale de communication jusqu’à l’exercice de servitudes 3.

À cette définition physique il convient d’apporter un élément distinctif supplémentaire par rapport à la copropriété. La division en volumes doit faire l’objet d’une organisation différente de celle de la copropriété, ainsi le fonctionnement de l’ensemble divisé en lots de volumes peut être assuré par une association syndicale libre, une association foncière urbaine libre, une union de syndicats…

À la différence de l’organisation en copropriété, la division en volumes est le siège de la liberté contractuelle, il convient, afin d’éviter une requalification de cette organisation en copropriété, de ne pas créer de parties communes aux lots de volume et de prendre soin de doter la division en volumes d’une organisation différente de la copropriété.

3 – Peut-on créer un volume dans un immeuble en copropriété ?

La réponse est non.

Le statut impératif de la copropriété suppose l’existence de lots de copropriété assortie d’une quote-part de parties communes.

Le volume quant à lui ne comprend aucune partie commune, il ne peut en conséquence être compris dans un immeuble ou un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété.

En effet, le propriétaire d’un lot de copropriété ne peut pas disposer de la partie privative de son lot indépendamment de la quote-part de parties communes, inversement il n’est pas possible d’être propriétaire d’une quote-part de parties communes sans partie privative. Tout lot de copropriété est composé de deux éléments alors que le lot de volumes est constitué d’un élément unique qu’est le droit de propriété privatif exclusif sur son lot.

Pour transformer une copropriété en un ensemble de lots de volumes il conviendra de procéder selon la procédure de scission en volumes.

4 – Peut-on mettre un syndicat de copropriétaires à l’intérieur d’un volume ?

La réponse est oui.

Dans cette hypothèse, le lot de volumes qui accueillera le syndicat des copropriétaires fera l’objet de deux divisions, une division primaire à l’issue de laquelle est constitué le volume en question, une division secondaire qui est la division du volume en lots de copropriété.

La notion de terrain, assiette foncière de la copropriété est remplacée par celle de volume immobilier 4.

5 – Quelle est la différence entre l’EDD et l’EDDV ?

L’État descriptif de division (EDD) (copropriété) doit être obligatoirement publié au service de la publicité foncière et ce...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 97 du 11/07/2017
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