En synthèse Vente et Contrats spéciaux

Contrats spéciaux Vefa inversée : mode d’emploi

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel - Gestion et opérations immobilières - Logement social - Vente et contrats spéciaux

Instaurée par la loi Alur du 24 mars 2014 puis pérennisée par la loi Macron du 6 août 2015, la vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) inversée autorise, sous certaines conditions, les bailleurs sociaux à commercialiser des logements dits « libres », inclus dans des opérations de construction comportant majoritairement des logements sociaux. Un dispositif dont les bailleurs sociaux vont s’emparer ?

1. Genèse et mécanisme de la Vefa inversée

Rappel sur la Vefa classique

La Vefa est un contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le terrain. Les ouvrages à venir deviennent ensuite la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, ce dernier étant tenu d’en payer le prix selon un échelonnement calqué sur l’avancement des travaux. Le vendeur garde néanmoins les pouvoirs de maître d’ouvrage sur les travaux jusqu’à leur réception.

La production en Vefa aujourd’hui

Suite à l’évolution de la législation, les bailleurs sociaux (organismes d’HLM et SEM) avaient déjà la possibilité d’acheter en Vefa des logements sociaux inclus dans des programmes de construction réalisés par des promoteurs privés. Au cours de ces dernières années, le recours à cette pratique a fortement augmenté principalement dans les zones tendues (Île-de-France, Rhône-Alpes et Paca), et en particulier dans les communes soumises à la loi SRU, là où les bailleurs sociaux n’ont pas toujours la possibilité, en raison du coût du foncier élevé, d’assurer la maîtrise d’ouvrage directe des opérations de construction. En 2014, la Vefa représentait près de 30 % de la production totale de logements sociaux financés par le groupe Caisse des dépôts sur fonds d’épargne, mais avec des prix d’acquisition des logements sociaux souvent plus chers que ceux résultant d’opérations réalisées par les bailleurs sociaux sous leur maîtrise d’ouvrage directe (source : groupe Caisse des dépôts, lettre d’information « Éclairages », mai 2015).
C’est pour limiter ce phénomène et permettre aux bailleurs sociaux de conserver leur indépendance par rapport à la promotion privée et à la conjoncture immobilière que la loi Alur a instauré, à la demande du mouvement HLM, la Vefa inversée, autrement dit la possibilité pour les bailleurs sociaux de réaliser, sous leur maîtrise d’ouvrage, des opérations mixtes comprenant des logements sociaux et, à titre accessoire, des logements libres, ces derniers pouvant alors être vendus en Vefa à des opérateurs privés, personnes physiques...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 83 du 11/03/2016
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