Annuel immobilier

« Construire des bureaux à côté des gares du Grand Paris est une mauvaise idée »

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel - Entreprise du BTP - Gares, aéroports - Marché de l'immobilier

François Bertière, P-DG de Bouygues Immobilier, analyse l’évolution du marché du logement et du bureau, et évoque le développement de nouvelles gammes de produits.

Comment a évolué le marché du logement en 2015 ?

Je note le retour des investisseurs au 1er semestre 2015 grâce à l’efficacité du dispositif Pinel. La modularité du temps d’investissement (6, 8 ou 12 ans, NDLR) ainsi que la possibilité de louer à un ascendant ou descendant les séduisent. Bouygues Immobilier a enregistré 4 800 réservations de logements au 1er semestre 2015. Pour la fin de l’année, nous tablons sur un nombre de réservations global légèrement supérieur à 2014, le marché devant atterrir entre 95 000 et 100 000 logements réservés. Seul point noir : le prêt à taux zéro ne marche pas, car il a été amélioré dans les zones non tendues (C et B2), où les besoins en logement sont faibles, et s’est durci dans les zones tendues.

Et celui du bureau ?

Il ne va pas bien du tout. Les entreprises n’embauchent pas, du coup, elles n’ont pas besoin de bureaux. Par conséquent, l’investissement recule, tout comme les prises à bail. En Ile-de-France, tous les maires veulent construire des bureaux à côté des gares du Grand Paris. C’est une mauvaise idée parce qu’en Ile-de-France, premier marché tertiaire de France, il y a trop de bureaux pour une qualité insuffisante. L’enjeu consiste à remettre le parc à niveau thermiquement et en termes de qualité d’usage.

La création d’hôtels d’entreprises, comme Nextdoor (voir p. 73), répond-elle à cet enjeu ?

En Ile-de-France le stock est mal adapté, il faut donc le transformer. Nextdoor (inauguré en juin dernier à Issy-les-Moulineaux, dans les Hauts-de-Seine, NDLR) correspond à une tendance lourde du marché. D’un côté, les entreprises demandent beaucoup de flexibilité avec des engagements courts. De l’autre, le système financier actuel nécessite des engagements longs pour financer les immeubles. Il faut trouver un moyen de faire correspondre ces enjeux… Nextdoor fonctionne au-delà de nos espérances avec un taux de remplissage de plus de 90 %. Nous y hébergeons des petites mais aussi de grandes entreprises en phase de croissance, ou qui souhaitent faire travailler une équipe en mode projet.

Quelles formes peuvent avoir les « tiers lieux » ?

A l’avenir, il y aura des locaux dédiés aux start-up en hyper centre-ville. Le marché verra également se développer une gamme de produits de type Nextdoor et des bureaux de passage dans des zones un peu plus excentrées. Reste à trouver le bon niveau de services.

Comment expliquez-vous l’appétence des acteurs pour les bâtiments verts ?

Les utilisateurs développent tous une stratégie d’économie de charges. Au final, le loyer au mètre carré peut être plus élevé dans un immeuble neuf, si la facture globale baisse. C’est ce que nous proposons dans nos immeubles à énergie positive Green Office. En outre, un bâtiment vert est un véritable vecteur d’image et de responsabilité sociétale de l’entreprise. Le P-DG d’Uniliver, Paul Polman, sommité du développement durable, s’est déplacé à Rueil-Malmaison (Hauts-de-Seine) pour l’inauguration de la « Green Station », le nouveau siège social d’Unilever France. D’ailleurs, l’entreprise nous a demandé d’étudier le développement de bâtiments Green Office pour leurs autres filiales à l’étranger.

Quelles sont vos pistes de réflexions sur le logement ?

Nous réfléchissons à la possibilité de générer des recettes pour les copropriétés privées avec la vente d’énergie solaire, la location de parkings en journée, etc. Nous testons des systèmes innovants, comme l’aspiration des déchets, développons des logements connectés avec pilotage à distance, travaillons sur la personnalisation des logements…

Quel est votre sujet d’avenir ?

Le quartier de ville. Hikari (premier îlot mixte à énergie positive livré à Lyon Confluence) en est la préfiguration, parce qu’il y a une gestion raisonnée des ressources (consommation d’énergie, mobilité, gestion de l’eau, mixité sociale, générationnelle, etc.).

La qualité de l’air intérieur n’est-elle pas un enjeu ?

C’est un enjeu émergent. Nous pensions qu’il sortirait plus tôt. Nous travaillons sur la provenance des matériaux, la sélection des solvants, des colles, etc. Nous réfléchissons également au développement de solutions plus structurantes, comme la régulation de l’extraction d’air en fonction du nombre de personnes dans une pièce.

Comment livrer un immeuble aujourd’hui sans qu’il devienne obsolète demain ?

Il faut distinguer la coque des équipements. Nous faisons en sorte que le moins de choses possibles soient incluses dans le béton, de façon à intervenir numériquement sur un bâtiment sans avoir à le casser. Nous voulons que nos bâtiments soient « capables ». Se développeront ensuite des applications qui en amélioreront la qualité d’usage.

L’architecture a-t-elle toujours une place dans vos programmes immobiliers ?

Un certain nombre d’architectes ont réussi à se starifier. De fait, l’architecture fait vendre. Le logement n’est pas un monument, il a une utilité sociale. Aujourd’hui, l’enjeu consiste à loger le mieux possible les classes moyennes avec une économie de moyens. Or les collectivités locales lancent des concours, pour avoir de beaux bâtiments, mais qui coûtent cher. Chez Bouygues Immobilier, nous insistons sur la qualité d’usage (surface, lumière, rangements, etc.). Cela nécessite d’avoir un dialogue approfondi avec les architectes.

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