Enjeux

Congrès HLM : les bailleurs raflent la mise

Mots clés : Logement social - Urbanisme - aménagement urbain

Ils voulaient en faire un congrès offensif. Pari gagné. En trois jours, les organismes HLM ont récupéré un milliard et obtenu le retour de l’Etat dans le financement de l’Anru.

A quelques mois de l’élection présidentielle, cinq ministres se sont rendus au congrès HLM qui se tenait à Nantes du 27 au 29 septembre. Pour séduire les bailleurs sociaux, ils ne sont pas venus les mains vides : Manuel Valls a promis le retour de l’Etat dans le financement de l’Anru et un milliard d’euros supplémentaires distribués sous la forme de prêts de haut de bilan (contre deux milliards initialement prévus). Séduit mais pas totalement conquis, Jean-Louis Dumont, le président de l’Union sociale pour l’habitat, a déclaré : « C’est une étape vers le doublement [de l’enveloppe, NDLR] que nous avons appelé de nos vœux. » Emmanuelle Cosse, la ministre du Logement, pouvait difficilement faire plus que le Premier ministre… Elle s’est donc attachée à câliner les bailleurs sociaux et à lancer un message politique fort : « L’application de la loi solidarité et renouvellement urbains n’est pas négociable. » En tout cas, tant que le gouvernement actuel est en place.

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Plan amiante - Quatre produits évalués fin 2016

« Nous allons installer la commission d’évaluation du plan recherche et développement amiante (PRDA) d’ici à la fin de l’année », a annoncé Emmanuelle Cosse en clôture du congrès HLM. L’entité évaluera quatre premiers produits à commercialiser rapidement. D’abord, un gel à appliquer directement sur les murs afin de percer sans créer d’empoussièrement de fibres (celles-ci sont directement capturées dans le gel). « Avec ce produit, le chantier pourrait coûter deux fois moins cher », estime Alain Maugard, président du PRDA. La commission évaluera également un liquide à projeter sur les murs pour les protéger lors de travaux dans des habitations amiantées, un robot désamianteur qui utilise de l’eau à très haute pression et un autre qui mesure en temps réel la quantité de fibres sur un chantier.

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Start-up - Alogia aide au maintien à domicile

La start-up bordelaise Alogia propose une solution globale (aménagement des logements, services à la personne, animations, etc.) pour maintenir les individus en perte d’autonomie à domicile. « Après trois jours de diagnostic avec un ergothérapeute (750 € par jour), nous réalisons nos préconisations et jouons le rôle d’AMO », indique Alexandra Nelken, DG d’Alogia. L’offre a déjà séduit dix bailleurs sociaux. La société veut se développer en régions nantaise et parisienne.

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Economie - Repenser le modèle, ça urge !

Les professionnels s’accordent sur un point : il y a urgence à repenser le modèle économique du secteur HLM. « Nous sommes en train de remplacer les subventions publiques par de la dette, remarque Philippe Dallier, sénateur (LR) de Seine-Saint-Denis. Or, même à taux bas, elle doit être remboursée. » Pour Emmanuel Couet, président du Fonds national des aides à la pierre, il existe « un risque de bascule ». Les collectivités locales ont des difficultés à accompagner la construction de HLM car elles n’arrivent plus à investir dans les équipements publics. « Les bons chiffres de la construction de HLM pourraient nous conduire dans une situation difficile », prévient Philippe Dallier.

100 millions d’euros accordés par la Caisse des dépôts en 2016 et 2017 pour faciliter les programmes de démolition du parc social en zones détendues. Cela se traduit par une remise d’intérêts de 5 000 euros par logement démoli.

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Financement - Valls, l’homme qui pesait un milliard

Le Premier ministre Manuel Valls a annoncé mardi 27 septembre porter l’enveloppe des prêts de haut de bilan distribués par la Caisse des dépôts à 3 milliards d’euros, alors qu’elle était initialement de 2 milliards. Ces prêts sont dits « de haut de bilan » parce qu’ils sont accordés sur quarante ans avec un différé d’amortissement de vingt ans. L’enveloppe initiale doit permettre de construire 20 000 HLM et de lancer 150 000 rénovations thermiques. Un vrai coup de pouce pour les professionnels du bâtiment, puisque le gouvernement estime que, par effet de levier, ces prêts engendreront 7 à 8 milliards d’euros de travaux additionnels.
Manuel Valls a également annoncé le retour de l’Etat dans le financement de l’Anru. « Le gouvernement proposera, dans le budget [pour 2017, NDLR], d’amplifier la force de frappe de l’Anru et d’augmenter à nouveau la dotation de solidarité urbaine et la dotation politique de la ville ». Selon Patrick Kanner, ministre de la Ville, les financements représenteraient « plusieurs centaines de millions d’euros ». Manuel Valls a également soutenu le prolongement de l’exonération des plus-values générées par la cession d’immeubles aux organismes HLM. « La prolongation de ce dispositif au-delà du 31 décembre 2016 sera sans doute demandée par les parlementaires, a-t-il lancé. Le gouvernement y sera dans ce cas favorable. »

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Foncier - Achat de terrain en coopération

Face à la folie foncière, certains bailleurs sociaux s’unissent, à l’instar de Mésolia et Aquitanis, qui ont lancé il y a dix-huit mois Coo.pairs, une société anonyme de coordination. « Il y a cinq ans, le prix des terrains culminait à 250-300 euros du mètre carré, aujourd’hui il tourne plutôt autour de 900 euros, évalue Bernard Blanc, directeur général d’Aquitanis. Nous estimons que des mécanismes de coopération peuvent contrebalancer la folie foncière. » Avec Coo.pairs, les deux bailleurs sociaux mettent en commun leurs équipes pour prospecter et acquérir du foncier, par le biais d’une mise à disposition du personnel à la société anonyme de coordination. Les terrains sont alors achetés en indivision, et les équipes des deux organismes se réunissent toutes les trois semaines pour se répartir les fonciers en fonction des besoins de chaque bailleur social. L’un des deux membres seulement y construit ses logements, en rachetant la quote-part de l’autre.

6 milliards d’euros, c’est le montant total des prêts accordés par la Banque européenne d’investissement (BEI) aux organismes HLM, selon Olivier Mareuse, directeur des Fonds d’épargne de la Caisse des dépôts.

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Prêts de haut de bilan - La part belle à la rénovation énergétique

La première vague de prêts de haut de bilan (2 milliards d’euros) financera aux trois quarts des opérations de rénovation énergétique, selon Pierre-René Lemas, directeur général de la Caisse des dépôts. Le quart restant sera orienté sur la construction neuve. « Avec l’effet de levier, les prêts de haut de bilan engendreront 7 à 8 milliards d’investissement supplémentaires en deux ans », évalue Olivier Mareuse, directeur des Fonds d’épargne. Le milliard supplémentaire annoncé par Manuel Valls (lire plus haut) devrait être priorisé sur la construction.

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151 000 €

C’est le prix moyen d’un HLM vendu en accession sociale. « Cela représente des mensualités de 504 euros pour un ménage de trois personnes, ce n’est pas intenable par rapport au niveau de loyer », estime Daniel Chabod, président de la commission Accession sociale de l’Union sociale pour l’habitat.

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