Territoires Métropole de Lille

Comment traiter la vacance de longue durée des logements très dégradés

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel

La Métropole européenne de Lille (MEL) compte environ 465 000 logements (340 000 résidences privées et 125 000 logements sociaux). 28 000 à 40 000 d’entre eux seraient vacants, essentiellement concentrés à Armentières, Lille Centre – quartiers de Fives et de Wazemmes , Roubaix et Tourcoing (sur la carte, le « V » de la désindustrialisation). Bien que le raccourci n’ait guère de sens, on ne peut s’empêcher de croiser cette statistique avec celle des 30 000 à 40 000 ménages qui sont en attente d’un logement social dans l’agglomération. Cette vacance – qui recoupe d’autres problèmes socio-économiques rencontrés par la MEL, tels que la vacance commerciale – représente pour la collectivité une perte fiscale annuelle de 3 à 5 millions d’euros. Il y a un peu plus d’un an, la MEL décidait donc de confier à la SPLA La fabrique des quartiers, une mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage dans l’objectif de dégager des pistes de travail et de dimensionner un dispositif opérationnel. Un document de sensibilisation, sorte de « guide des premiers soins » du logement, sera très prochainement mis à la disposition des 85 communes de la métropole.

Patrimoine institutionnel.

De cette étude, menée sur un échantillon de 200 immeubles tirés au hasard parmi toutes les problématiques posées, il ressort que la MEL compte 11 600 logements vacants et dégradés. Il faut savoir d’emblée que 17 % de ces immeubles appartiennent à des institutionnels (Etat, MEL, communes, acteurs parapublics). Un chiffre qu’il convient toutefois de relativiser, 74 % de ces biens étant en cours de recyclage ou hors problématique, et 13 % ciblés pour un projet à long terme. Les 13 % restants ne sauraient, toutefois, être négligés (voir encadré ci-dessous). Cet état des lieux fait également apparaître que 66 % du parc privé diagnostiqué nécessite une intervention pour mettre en marche la dynamique de recyclage, soit parce que la vacance est volontaire, soit parce qu’elle est complexe (situation d’abandon), soit parce qu’elle nécessite un diagnostic complémentaire.

A partir de ces observations, des volumes d’intervention peuvent être déclinés. « Traiter dans un premier temps 2 000 logements permettrait de revenir à un taux de vacance raisonnable », plaide Vincent Bougamont, directeur général de La fabrique des quartiers. Où ? « Cela reste à arbitrer mais ce serait sans doute, dans un premier temps, de l’ordre de 500 à 600 logements à Roubaix, et de 400 à 500 à Lille et à Tourcoing. »
Le dispositif envisagé par la SPLA repose sur une ingénierie « amont », pour remobiliser les propriétaires et faire sauter les blocages (diagnostic et proposition d’un plan d’action), et une ingénierie « aval », permettant de se substituer à ces mêmes propriétaires afin de garantir un recyclage de qualité (maîtrise foncière, définition d’un projet, assurance de la remise sur le marché), la réhabilitation pouvant ensuite être effectuée pour l’acquéreur (commercialisation de logements clés en main, Vefa ou VIR) ou par l’acquéreur (sous condition de respect d’un cahier des charges annexé à l’acte de vente). Des missions connexes (observatoire, situations d’urgence, accompagnement des propriétaires volontaires) pourraient compléter le dispositif.
Le dossier sera sur la table du conseil communautaire du 18 décembre prochain. La délibération pourrait déboucher sur l’achat par la MEL de 200 immeubles, opération susceptible d’être complétée par l’achat de 100 autres unités par l’Etablissement public foncier (EPF) Nord-Pas-de-Calais.

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ENCADRE

A Roubaix, des maisons à 1 euro comme à Liverpool ?

Vendre des logements vacants et dégradés au prix symbolique de 1 euro, moyennant l’engagement de l’acquéreur à effectuer 70 000 euros de travaux dans les cinq ans : l’idée fait son chemin dans la métropole. Le 28 septembre dernier, une délégation emmenée par Guillaume Delbar, maire (LR) de Roubaix et président de La fabrique des quartiers, s’est rendue à Liverpool pour une journée d’étude portant sur les fameuses « houses £ 1 » : une politique de logement née de la mobilisation d’habitants contre un projet de démolition de 18 000 maisons. Une partie – une vingtaine de logements, dans un premier temps – du stock d’immeubles institutionnels en attente d’un projet de recyclage pourrait servir de terrain d’expérimentation. Céder du patrimoine public à un euro pose toutefois un problème juridique et moral, sur lequel la Ville de Lille et les organismes fonciers solidaires se penchent actuellement.

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