Annuel aménagement Avis d'expert

Christian Peyge, président de l’Observatoire toulousain d’immobilier d’entreprise (OTIE) « La rareté du foncier oblige à densifier »

Mots clés : Gestion et opérations immobilières

Notre observatoire a pour vocation d’observer le marché de l’immobilier d’entreprise sur l’aire urbaine toulousaine. Les difficultés de commercialisation du parc tertiaire ancien nous préoccupent naturellement. Nous considérons que sa rénovation – indispensable – est un élément incontournable du renouvellement urbain. Le sujet est complexe à plus d’un titre. La commercialisation de ces surfaces nécessite en effet de les rénover. Nous avons l’exemple de réfections d’immeubles de bureaux qui ont simplement consisté à réaménager les plateaux et à y installer des systèmes de climatisation plus efficaces et plus économiques. En revanche, il n’y a pas eu d’intervention sur le bâti : les travaux nécessaires à une telle opération sont en effet trop coûteux. Toutefois, nous notons que ce genre d’opération est souvent réalisé par des investisseurs locaux qui s’adaptent facilement aux contraintes du marché. Deux solutions s’offrent aux investisseurs. Ils peuvent rénover le bâtiment pour le rendre plus adapté aux exigences du marché, notamment en termes de performance énergétique, d’ergonomie, d’esthétique et de confort. Ils peuvent aussi le détruire et reconstruire sur le même emplacement. Pour le projet urbain Innométro, conçu pour réaménager le parc d’activités Innopole, la communauté d’agglomération du sud-est toulousain (Sicoval) compte offrir, sur les parcelles existantes, un surplus de droits à construire. Le foncier étant de plus en plus rare, la densification est la réponse. Mais, la difficulté technique est ici de densifier tout en conservant le bâti actuel. L’implantation et la hauteur des bâtiments rendent souvent impossible cette densification, hors le recours à la démolition.

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