Enjeux

Bureaux : rien ne se perd, tout se transforme

Mots clés : Etat et collectivités locales - Rénovation d'ouvrage

Les friches tertiaires menacent les grandes agglomérations. Mais le coût de la réhabilitation a souvent un effet dissuasif.

Entre 2,8 et 4,8 millions de m² de bureaux seront obsolètes d’ici à 2030 en Ile-de-France selon une étude de l’Orie (1). Ces actifs, construits à la fin des années 1980, cumulent les handicaps (mauvaise localisation, inadaptation technique aux besoins actuels…) et finissent par être vacants. « Les entreprises recherchent des bâtiments modulables pour réduire, non pas le coût au m², mais le coût au poste », estime Emmanuel Ducasse, directeur des études du Crédit foncier. Si l’obsolescence se développe surtout dans la région capitale, elle émerge dans les grandes agglomérations de France. « Lille commence à se débarrasser des friches industrielles, il serait dommage de voir apparaître des friches tertiaires », poursuit l’expert.

Jusqu’à 9 500 euros/m² pour une réhabilitation.

Pour éviter que des quartiers entiers ne deviennent des « no man’s land », les collectivités locales vont pousser les propriétaires – en général, les grands assureurs et les foncières – à réhabiliter ces bâtiments. Et comme la crise du logement bat son plein, elles les inciteront à créer des habitations. A l’exemple de la Ville de Paris, qui souhaite convertir 250 000 m² de bureaux en logements d’ici à 2020. « La plupart des immeubles sont transformables », assure Olivier de la Roussière, président de Vinci Immobilier et de l’Orie. Selon l’Observatoire, le coût des travaux oscille entre 2 000 et 2 200 euros HT/m² pour la superstructure (partie au-dessus du sol) et autour de 7 500 euros HT/ m² pour l’infrastructure (partie enterrée). Car en général, de nombreux travaux doivent être réalisés : curage du bâtiment, reprise du second œuvre, restructuration du hall et des circulations verticales… « La réhabilitation coûte souvent plus cher que la démolition-reconstruction, signale Olivier de la Roussière. Dans certains cas, il est préférable de démolir un bâtiment. Mais le plan local d’urbanisme peut freiner les grands propriétaires en limitant les droits à construire à des superficies inférieures à celle initialement bâtie. » Autre difficulté rencontrée : « L’obligation de produire du logement social qui plombe l’équilibre financier des opérations. » Enfin, la valorisation des surfaces en sous-sol – comme les restaurants interentreprises, les salles de réunion… – reste difficile.

Règles d’urbanisme à assouplir

Pour développer la transformation de bureaux en logements, l’Orie propose d’activer des leviers fiscaux (TVA à 10 %, exonération temporaire de taxe foncière sur les propriétés bâties…) et d’assouplir les règles d’urbanisme. Selon l’Observatoire, les propriétaires seraient plus enclins à créer du logement s’ils pouvaient construire dans la limite du gabarit existant sur la parcelle, sans que le maire n’ait à valider cette possibilité, ou encore, s’ils pouvaient remplacer, sur une durée limitée, l’obligation de livrer des logements locatifs sociaux par des logements locatifs intermédiaires.

Cependant, certains actifs ne seront jamais transformés en habitation. C’est le cas des locaux dotés d’une hauteur sous plafond inférieure à 2,50 m – le minimum légal pour livrer un logement – ou encore des immeubles dotés d’une profondeur de 18 m dont la transformation nécessite souvent de détruire entre 10 et 20 % de la surface de plancher. Ces bâtiments pourront alors accueillir des commerces ou des hôtels. A condition qu’ils trouvent leur public.

Vous devez être abonné au moniteur pour lire la suite de ce contenu
PAS ENCORE ABONNÉ

(1) Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France.

En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies pour vous proposer des services et offres adaptés à vos centres d'intérêt. OK En savoir plus X