Enjeux Immobilier tertiaire

Brexit, JO, exposition universelle… le grand pari du bureau

Mots clés : Gestion et opérations immobilières

Face à de sérieuses concurrentes, Paris et la région Ile-de-France s’arment pour devenir « the place to be » du monde des affaires.

En immobilier de bureau aussi, le match France-Angleterre promet d’être nul. Et c’est le département des Hauts-de-Seine qui a ouvert les hostilités en octobre dernier, juste après le vote du Brexit. Au menu, une campagne de communication à destination des banquiers de la City : « Tired of fog ? Try the frogs ! » (Fatigué du brouillard ? Essayez les grenouilles !). Valérie Pécresse, présidente (LR) de la région Ile-de-France, enfonçait le clou deux mois plus tard en adoptant un schéma régional de développement économique, d’innovation et d’internationalisation (SRDEII) pour la période 2017-2021. Dans la foulée, la région a désigné l’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise (ORIE) comme le « lieu d’analyse et d’échanges » entre pouvoirs publics et professionnels afin « d’inspirer les orientations stratégiques des grands opérateurs ». Objectif : mettre l’immobilier francilien au service de l’attractivité du territoire. Valérie Pécresse compte bien faire de sa région le choix numéro 1 des banquiers qui devront se relocaliser en cas de Brexit dur et de perte du passeport financier européen qui permet à la City de vendre ses services. Le prochain acte se jouera au Mipim, le salon des professionnels de l’immobilier, à Cannes, du 14 au 17 mars. La région Ile-de-France y pilotera, pour la deuxième année consécutive, le pavillon francilien. Londres n’est pas en reste : son maire, Sadiq Khan, est attendu sur la Croisette.

Deux années d’incertitude. « Personne ne sait ce que sera le Brexit, nous entrons dans deux années d’incertitude », rappelle Marie-Laure de Sousa, directrice du département agence France du cabinet de conseil JLL. La Première ministre britannique, Theresa May, doit d’abord activer l’article 50 du traité de Lisbonne pour lancer la procédure de divorce avec l’Union européenne et entamer les négociations relatives aux conditions de sortie de l’espace communautaire. Et tant qu’elles ne seront pas fixées, les entreprises ne déménageront pas. « Mais nous enregistrons déjà des marques d’intérêt d’utilisateurs pour nos bureaux parisiens, confie Magali Marton, directrice des études de Cushman & Wakefield, consultant en immobilier, et responsable du groupe de recherche immobilière de la Royal Institution of Chartered Surveyors. Un certain nombre de clients estiment qu’en cas de Brexit dur, ils devront avoir identifié un site de repli en Europe continentale d’ici la fin de l’année 2017. Cela pourrait accélérer la livraison de l’offre neuve et restructurée en Ile-de-France. » Rappelons qu’en 2016, 2,4 millions de m² ont changé de main en Ile-de-France et près de 1,2 million de m² neufs ou restructurés devraient être livrés cette année.

Selon les scénarios, entre 1 000 et 120 000 personnes pourraient quitter Londres. L’enjeu consiste à les faire choisir Paris plutôt que Francfort, Dublin ou Luxembourg. Première victoire, HSBC a annoncé vouloir relocaliser 1 000 personnes dans la capitale française. « Et une banque chinoise qui possède 70 millions de clients a abandonné l’idée de s’installer à Londres, lui préférant Paris », lance, satisfait, Franck Margain, président de Paris Région Entreprises, l’agence de développement économique d’Ile-de-France. Si des banques devaient quitter la City, le secteur financier aurait un effet d’entraînement sur leurs clients et leurs prestataires. « Paris pourrait redevenir une place financière de premier plan », se prend à rêver Hervé Manet, président du directoire de la foncière Héraclès Investissement. D’autres événements pourraient profiter à l’immobilier, comme les éventuelles organisations des Jeux olympiques (JO) et de l’exposition universelle ou, plus sûrement, la livraison du Grand Paris Express (GPE).

Le 93 tire son épingle du jeu. Long de 205 kilomètres, le GPE confortera trois pôles tertiaires : Saint-Denis (Seine-Saint-Denis ), Nanterre et Issy-les-Moulineaux (Hauts-de-Seine). « L’arrivée de nouvelles lignes a déjà suscité des prises de positions, à l’exemple de Gecina, qui a acheté l’immeuble Be Issy en 2016 », rappelle Vincent Bollaert, qui dirige le département investissement de Knight Frank, conseil immobilier.

Comme la plupart des professionnels, il ne croit pas à l’émergence d’autres zones de bureaux. « Les acteurs sont refroidis par les mauvaises expériences, à l’exemple du Mermoz au Bourget, resté vide durant plusieurs années. Les entreprises veulent s’implanter aux côtés de leurs clients. » Selon une étude du consultant en immobilier DTZ, le GPE fera doubler le rythme des livraisons pour atteindre 6,2 millions de m² d’ici à 2020. Et 20 % des constructions se concentreront à Saint-Denis, Aubervilliers et Saint-Ouen. Enfin, la candidature de Paris au JO a un effet accélérateur. « L’événement aligne tous les acteurs sur un même objectif », juge Olivier Estève, directeur général délégué de Foncière des Régions.

Si Paris veut faire briller son offre de bureaux, elle devra trouver des alliés de taille. « Gardons à l’esprit que, pour peser dans la course à l’attractivité qui se joue à l’échelle mondiale, la capitale tirera son épingle du jeu grâce à une alliance avec Londres », estime Franck Margain. Paris devra donc faire de son meilleur ennemi son meilleur allié.

Vous devez être abonné au moniteur pour lire la suite de ce contenu
PAS ENCORE ABONNÉ
ENCADRE

Londres - Le champion secoué par les effets du Brexit

Ses atouts

La première place financière d’Europe.

Un marché immobilier tertiaire constitué de 21 millions de m².

Une ville en pleine mutation : plus de 200 programmes de gratte-ciel en projet ou en construction selon une étude de la New London Architecture.

Malgré le vote en faveur du Brexit, la croissance du Royaume-Uni s’est maintenue à 2 % en 2016. Pour 2017, les prévisions oscillent entre 1,2 % et 1,6 %.

Londres est la ville européenne qui attire le plus les investisseurs. En 2016, ils y ont placé plus de 11 milliards d’euros.

Ses points faibles

Des loyers de bureaux qui varient autour de 1 400 €/m²/an.

Les loyers des logements sont aussi extrêmement élevés.

Le Brexit ouvre une période d’instabilité.

ENCADRE

Paris - Le challenger pénalisé par sa fiscalité

Ses atouts

Le plus gros marché immobilier tertiaire d’Europe avec 52,8 millions de m² en Ile-de-France. Par ailleurs, La Défense est le plus grand quartier d’affaires de l’espace communautaire.

Des loyers attractifs par rapport à Londres : 680 à 770 €/m²/an dans le quartier central des affaires (QCA) dans le haut de gamme ; 300 à 350 €/m²/an en première couronne et 530 €/m²/an en moyenne à La Défense.

Une activité diversifiée et une concentration économique forte : l’Ile-de-France pèse 30 % du PIB national.

Ses points faibles

La fiscalité sur les entreprises est jugée trop élevée et instable.

Le droit du travail français semble trop rigide.

Le prix des logements reste très élevé.

Le parc immobilier tertiaire vieillit.

ENCADRE

Francfort - L'outsider boosté par la présence de la BCE

Ses atouts

La ville abrite le siège de la Banque centrale européenne (BCE) et mise sur son pouvoir d’attraction.

La capitale financière accueille également le siège de la banque fédérale d’Allemagne et la bourse.

Les loyers y sont plus doux qu’à Paris ou Londres, à 450 €/m²/an.

Ses points faibles

Le marché d’immobilier de bureaux est plus contracté qu’à Paris, avec près de 12 millions de m², dont 1 million immédiatement disponible.

L’économie allemande est atomisée dans ses différentes métropoles. Francfort est très spécialisée sur le secteur de la finance alors que les utilisateurs recherchent un environnement économique diversifié.

Le taux de vacance culmine à 9,1 %.

ENCADRE

Dublin - Le Petit Poucet dopé par la reprise de son économie

Ses atouts

La fiscalité y est jugée attractive par les entreprises européennes.

Les niveaux de loyers demeurent assez élevés, à près de 650 €/m²/an en moyenne contre 500 €/m²/an en début d’année 2015. Selon plusieurs experts, cette hausse des tarifs serait liée aux potentiels effets du Brexit.

Le taux de vacance a plongé à 7,8 % en fin d’année 2016, alors qu’il culminait à 23,6 % en 2010, signe d’une bonne reprise de l’économie nationale.

Ses points faibles

Le marché des bureaux est très restreint avec seulement 3,5 millions de m².

L’offre immédiatement disponible se réduit à 270 000 m².

La capacité d’accueil de nouveaux arrivants reste très limitée.

Dublin est géographiquement très excentrée.

ENCADRE

2,4 M

2,4 M de m2 placés en 2016 en Ile-de-France.

Source: Paris Vision 2017 Knight Frank

ENCADRE

1,2 M

1,2 M de m2 neufs ou restructurés en 2017.

Source: Paris Vision 2017 Knight Frank

ENCADRE

15 %

15 % de bureaux haut de gamme.

Source: Paris Vision 2017 Knight Frank

ENCADRE

« 20 000 emplois créés en Ile-de-France »

Quel bilan tirez-vous de l’action de Paris Région Entreprises suite à l’annonce du Brexit ?

Nous avons accompagné une trentaine de petites et moyennes entreprises qui ont choisi de s’implanter en Ile-de-France et pourraient prendre à bail 4 500 m². Les marques d’intérêt des utilisateurs et des investisseurs étrangers augmenteront lors de l’ouverture des négociations du Brexit.

A quoi vous attendez-vous ?

Les négociations à ce sujet s’ouvriront pour deux ans environ. Les premiers effets devraient se faire sentir dans trois à quatre ans.

Cela signifie que d’ici cinq à six ans minimum, 20 000 emplois pourraient être créés en Ile-de-France selon nos estimations.

Une partie de ces recrutements serait réalisée localement, car les salaires parisiens restent moins élevés que les rémunérations octroyées aux cadres supérieurs londoniens.

Le parc immobilier est vieillissant. N’est-ce pas le moment de le réhabiliter ?

Il y a peu de vacance, et donc peu d’offres sur les produits premium, mais sur les autres typologies d’actifs, les disponibilités du parc sont largement suffisantes. A La Défense, sept tours sont en construction, et 148 000 m² seront développés dans le quartier central des affaires selon les permis de construire accordés. Les entreprises réfléchiront à leur point de chute dans quelques mois, et les procédures d’implantations courront durant deux à quatre ans.

Nous sommes au creux de la vague. Ce n’est pas dommageable puisque le mouvement lié au Brexit se lance.

Que faire des 5 millions de m² de bureaux obsolètes d’ici 2030 ?

La région n’a pas vocation à se substituer aux initiatives privées. Suffisamment de capitaux circulent sur le marché, les opérateurs peuvent restructurer ces actifs s’ils jugent ces opérations rentables. Et nous accompagnons les villes pour éviter l’apparition de friches tertiaires.

L’Ile-de-France sera représentée au Mipim…

Depuis deux ans, la région coordonne un pavillon rassemblant l’ensemble des acteurs locaux. C’est l’occasion de présenter la stratégie d’attractivité du territoire, ses atouts et d’indiquer aux utilisateurs que nous sommes disposés à les aider à s’y installer.

En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies pour vous proposer des services et offres adaptés à vos centres d'intérêt. OK En savoir plus X