Dossiers 10 QUESTIONS SUR…

BAUX COMMERCIAUX : LA LOI PINEL À L’ÉPREUVE DE LA RÉALITÉ

Mots clés : Artisanat - Centre commercial - Gestion immobilière - Magasin

L’équilibre juridique des relations entre bailleur et locataire a été bouleversé par la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite « loi Pinel ». Deux ans après la publication de ce texte, et alors que ses décrets d’application sont désormais intervenus, certaines polémiques ne sont pas éteintes et des incertitudes demeurent, dont la mise en œuvre du lissage des loyers en cas de déplafonnement à la fin d’un bail. Par ailleurs, une réforme en chassant une autre, plusieurs dispositions de la loi Pinel ont été modifiées par la loi Macron, sans oublier la réforme du droit des contrats qui va impacter le régime des baux commerciaux. État des lieux en 10 questions.

1 Les ambiguïtés sur l’application de la loi Pinel dans le temps persistent-elles ?

La loi Pinel, promulguée le 18 juin 2014 et publiée au Journal officiel le 19 juin 2014, est entrée en vigueur le 20 juin 2014. En vertu du principe de non-rétroactivité des lois, la loi Pinel n’est pas applicable aux contrats en cours au 20 juin 2014. Toutefois, il existe des exceptions, de nature légale ou jurisprudentielle, à ce principe de non-rétroactivité. Les exceptions légales prévues par la loi Pinel sont rappelées ici : Indépendamment de ces exceptions légales, il ressort d’une jurisprudence constante que les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi nouvelle et que les lois relatives à la procédure sont en principe d’application immédiate. Une fois ces principes rappelés, et plus de deux ans après sa promulgation, la jurisprudence est venue préciser que la loi Pinel n’est pas une loi de procédure et qu’elle n’est dès lors pas applicable aux procédures en cours (CA Paris, 16 décembre 2015, n° 14/13889, ou encore CA Douai, 31 mars 2016, n° 15/02278).

Concernant le droit de préférence du preneur (article L. 145-46-1 du Code de commerce), la cour d’appel de Bastia a décidé que ce texte était applicable aux cessions à compter du 18 décembre 2014. Une incertitude existait sur le fait de savoir si le droit de préférence était applicable aux cessions intervenues à compter du 1er décembre ou du 18 décembre 2014, en raison d’une imprécision du texte (CA Bastia, 20 janvier 2016, n° 15/00833).

S’agissant de la théorie des effets légaux du contrat, les juridictions ont considéré, comme il fallait s’y attendre, que la loi Pinel était applicable aux baux en cours en matière de formalisme des congés (CA Grenoble, 7 janvier 2016, n° 15/03438, TGI Paris, 11 août 2015, n° 15/56446).

Enfin, d’après les premières décisions intervenues en matière de renouvellement, les tribunaux semblent considérer que la règle de lissage du loyer est applicable aux baux renouvelés après le 1er septembre 2014, en tenant compte de la date d’effet du renouvellement et non de la date de la décision fixant le loyer (notamment, CA Paris, 2 décembre 2015, n° 14/09224, et CA Poitiers, 23 février 2016, n° 15/01293 – voir question 5) .

2 La règle du 3/6/9 et l’interdiction d’un bail à durée ferme est-elle applicable aux baux en cours ?

Avant la loi Pinel, le preneur avait la possibilité de résilier le bail commercial à l’expiration de chaque période triennale (suivant le classique cadencement 3/6/9), sauf si les parties prévoyaient une clause contraire. La loi Pinel a supprimé cette possibilité et le preneur ne peut plus, en principe, renoncer à sa faculté de résilier le bail à l’issue de chaque période triennale.

Par exception, les parties peuvent néanmoins conclure un bail d’une durée ferme supérieure à trois ans dans les quatre cas suivants : – les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans ; – les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, à savoir les locaux monovalents ; – les baux des locaux à usage exclusif de bureaux ; – les baux des locaux de stockage correspondant à des locaux ou aires couvertes destinés à l’entreposage de produits, de marchandises ou de biens, et qui ne sont pas intégrés topographiquement à un établissement de production (article 231 ter du Code général des impôts).

La loi Pinel n’a prévu aucune disposition particulière concernant l’entrée en vigueur de cette mesure liée à la durée ferme du bail. Aussi, en application des règles générales d’application de la loi dans le temps, l’interdiction de principe des baux fermes n’est pas applicable aux baux en cours. C’est ainsi, par exemple, que la cour d’appel de Poitiers a précisé, dans un arrêt du 26 avril 2016, que la règle relative à l’interdiction de principe des baux fermes, telle qu’issue de la loi Pinel, n’était pas applicable aux baux en cours (CA Poitiers, 26 avril 2016, n° 14/02891). Cette jurisprudence est d’ailleurs conforme à la volonté du gouvernement et des parlementaires, telle qu’elle ressort des débats précédant l’adoption de la loi Pinel, tendant à ne pas remettre en cause les situations contractuelles en cours. Toutefois, une réponse ministérielle du 31 mai 2016 a considéré que l’interdiction de principe des baux fermes, issue de la loi Pinel, serait applicable immédiatement aux baux en cours au motif que cette mesure « relève de l’ordre public de protection et que cette solution est justifiée par la nécessité d’assurer l’égalité de traitement des preneurs de baux commerciaux et dans un souci d’efficacité de la règle nouvelle » (voir p. 17), et que cela ne remettrait pas en cause l’équilibre économique des contrats conclus avant la loi Pinel. Cette analyse est critiquable dans la mesure où la négociation de baux fermes intervient en général en échange de contreparties financières (franchise de loyer) ou de réalisations de travaux par le bailleur. Dès lors, l’application immédiate aux baux en cours au 20 juin 2014 de l’interdiction de principe des baux d’une durée ferme aurait des répercussions sur l’accord des parties conclu avant la loi Pinel. En tout état de cause, les réponses ministérielles, sauf en matière fiscale, ne lient pas les tribunaux, ainsi que cela a été précisé par une réponse ministérielle du 23 janvier 1995 (réponse du service du Premier ministre publiée au JOAN du 23/01/1995, p. 406, à la question n° 21956 de François Sauvadet publiée au JOAN du 19/12/1994, p. 6278). D’ailleurs, à plusieurs reprises, les hautes juridictions ont eu l’occasion de prendre position dans un sens contraire aux réponses ministérielles qui avaient été précédemment rendues sur les sujets concernés (voir notamment Cour cass. ch. com. , 10 mars 1976, n° 74-14681). Il convient maintenant de suivre attentivement la jurisprudence sur ce point, afin de voir si les tribunaux adopteront la position de la cour d’appel de Poitiers, contredisant ainsi la réponse ministérielle du 31 mai 2016.

3L’encadrement des charges améliore-t-il la transparence entre locataire et bailleur ?

L’encadrement des charges, taxes, redevances et impôts refacturables au preneur constitue indéniablement, avec le lissage des augmentations de loyers

(voir question 5) , la mesure-phare de la loi Pinel. Elle a permis d’instaurer davantage de transparence dans la relation locataire et bailleur en matière de refacturation de charges. Cette transparence intervient à tous les stades de la négociation et de la conclusion des baux. En effet, la loi Pinel et son décret d’application du 3 novembre ont inséré des règles d’ordre public afin de : – préciser que les catégories de charges, impôts, taxes et redevances dus par le preneur devaient être limitativement énumérées dans le bail (art. L. 145-40-2 du Code de commerce) ; – définir les charges, travaux, impôts, taxes et redevances qui ne sont plus refacturables au preneur (art. R. 145-35 du Code de commerce) ; – définir les règles de répartition des charges, travaux, impôts, taxes et redevances (art. L. 145-40-2 du Code de commerce) ; – prévoir un état récapitulatif annuel des charges, travaux, impôts, taxes et redevances mentionnant la répartition entre le bailleur et le preneur (art. L. 145-40-2 du Code de commerce) ; – prévoir le délai dans lequel cet état récapitulatif devra être adressé au preneur (art. R. 145-36 du Code de commerce).

En dépit des résistances dont certains syndicats de commerçants font état, cette réglementation est maintenant bien intégrée par tous les opérateurs, bailleurs comme preneurs. En outre, l’obligation pour le bailleur de communiquer lors de la conclusion du bail, puis tous les trois ans, un état prévisionnel des travaux envisagés par le bailleur dans les trois années suivantes avec un budget prévisionnel, ainsi qu’un état récapitulatif des travaux réalisés par le bailleur lors des trois précédentes années, en précisant leur coût (art. L. 145-40-2 du Code de commerce), a permis aux opérateurs d’envisager les futures évolutions de travaux de manière transparente. La communication de ces états prévisionnels de travaux a d’ailleurs pu, en pratique, occasionner de nouvelles négociations financières, notamment lorsque le bailleur prévoit, dans le délai des trois années, d’entreprendre des travaux dont le montant est de nature à augmenter le niveau des charges supportées par le preneur. Des difficultés pratiques sont toutefois apparues puisque la formulation générale de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce évoque les « travaux » , sans autre précision. Il est donc difficile de déterminer si les travaux qui doivent être évoqués sont les travaux supportés par le bailleur et/ou les travaux supportés par le preneur. C’est pourquoi, généralement, les bailleurs ont pris l’habitude de viser dans leur annexe les travaux supportés par le bailleur et le preneur, afin d’éviter toute contestation.

4 Quelles sont les précisions attendues en matière de charges, taxes, redevances et impôts ?

Des interrogations relatives à la répartition des charges, travaux, taxes, redevances et impôts demeurent. Tout d’abord, la répartition des charges,...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 88 du 23/09/2016
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