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Bailleurs, gare à la reprise !

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel - Logement social - Réglementation

Alors que la construction privée reprend des couleurs, le spectre des appels d’offres infructueux refait surface. Pour l’écarter, les organismes HLM affûtent leurs armes.

« Quand le bâtiment va, tout va. Et plus personne ne s’intéresse aux bailleurs sociaux. » Philippe Oliviero, directeur de l’association régionale HLM Paca & Corse, dit tout haut ce que certains directeurs d’organismes HLM pensent tout bas. Car tous les feux passent au vert pour les maîtres d’ouvrage privés. Les permis de construire augmentent chaque mois (401 200 entre août 2015 et juillet 2016). Tout comme les mises en chantier. Les taux d’intérêt sont au plus bas (1,48 % en moyenne fin août, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA), « et, sous l’impact du Brexit, nous pourrions même assister à de nouvelles baisses en septembre », estime Jérôme Robin, président du courtier Vousfinancer.com. Par ailleurs, le prêt à taux zéro nouvelle mouture destiné aux primo-accédants fonctionne si bien que le gouvernement pourrait atteindre son pari : en accorder 120 000 en 2016 (contre 56 200 en 2015). De quoi assurer des débouchés… Enfin, le président François Hollande s’est prononcé en faveur du prolongement du dispositif d’investissement locatif Pinel jusqu’à la fin 2017. Les professionnels demandaient plus de visibilité ? Les voilà servis.
Pendant la crise, les entreprises de construction n’ont pas eu le choix : elles ont cassé leurs prix pour remplir leurs carnets de commandes. Quand le secteur de l’immobilier privé aura atteint sa vitesse de croisière, les professionnels chercheront à reconstituer leurs marges. Les bailleurs sociaux devront gérer deux difficultés. « Face au désengagement financier de l’Etat, nous avons peu de marges de manœuvre pour encaisser une augmentation brutale des coûts de construction », déplore Jacques Wolfrom, président du comité exécutif du groupe Arcade. Ensuite, si les entreprises privilégient les contrats des maîtres d’ouvrage privés, réputés plus rémunérateurs, les bailleurs sociaux pourraient faire face, comme dans les années 2000, à des appels d’offres infructueux. « Mes équipes ne m’en ont pas encore signalé, car la reprise est trop timide, mais cela pourrait arriver », concède Philippe Oliviero. Une situation d’autant plus problématique que la plupart des bailleurs sociaux ont prévu d’accélérer leur rythme de développement en améliorant leurs performances économiques (lire page 16). D’ailleurs, selon Jacques Chanut, président de la FFB et d’Action Logement, la réforme de l’ex-1 % Logement permettra de « doubler la production des entreprises sociales pour l’habitat en cinq ans ». Et la Caisse des dépôts accordera des prêts de 30 à 40 ans avec un différé d’amortissement sur 20 ans, pour, dixit, « faire plus ».

Visibilité et accords-cadres.

Face aux inquiétudes, Jacques Chanut joue l’apaisement : « Nous sommes encore en sureffectif. Mais quand le marché se rééquilibrera, les délais de mise en chantier seront plus raisonnables, prévient-il. En outre, les sociétés séquenceront leurs activités en fonction des relations nouées avec les donneurs d’ordre. » Plus qu’hier, il faut s’appliquer à créer des liens étroits avec ses meilleurs partenaires. En la matière, chacun a sa technique. « Nous donnons de la visibilité aux entreprises en leur détaillant régulièrement nos objectifs et nos intentions d’achat, indique Yves Laffoucrière, directeur général (DG) de 3F. Sur notre site Internet, nous annonçons les appels d’offres qui seront publiés dans les trois mois à venir dans les supports traditionnels. Enfin, nous organisons des réunions d’information avec les fédérations départementales. » Le groupe Arcade s’est également rapproché des fédérations professionnelles, notamment durant les moments difficiles. « A Rennes, notre filiale a signé une convention sur les offres anormalement basses avec la FFB d’Ille-et-Vilaine. Nous n’avons pas profité de la situation. Espérons que demain, les entreprises joueront le jeu », lance Jacques Wolfrom. Enfin, Habitat réuni, un groupement d’organismes HLM, mise sur les accords-cadres pour attirer les prestataires grâce à des volumes d’activité importants : « Nous travaillons au lancement de ce type de marché pour une durée de quatre ans sur le repérage de l’amiante », dévoile son président Pierre Quercy, qui compte bien bénéficier de tarifs avantageux.

Bien sûr, les bailleurs sociaux sont des maîtres d’ouvrage « poids lourds » sur leur territoire (lire ci-contre). « Les entreprises ont compris que le logement social faisait partie de leur fonds de commerce », considère Gonzague Noyelle, directeur de la maîtrise d’ouvrage de Vilogia. Pour rappel, 1 logement sur 3 mis en chantier en 2015 relevait du social. Mais « quelques entreprises ne répondent pas aux appels d’offres pour ne pas travailler avec certains architectes, signale Yves Laffoucrière. Nous devons veiller à ce que nos maîtres d’œuvre ne rebutent pas les prestataires ». En outre, les bailleurs sociaux doivent s’adapter à tous leurs interlocuteurs. « Nous devons simplifier nos cahiers des charges, notamment vis-à-vis des entreprises en corps d’état séparé, poursuit le DG de 3F. Pour un lot serrure de 50 000 euros, il n’est pas pensable d’avoir un cahier des charges de 200 pages. Nos premiers appels d’offres simplifiés devraient être publiés d’ici à la fin de l’année. » Comme le dit la fable : « On a souvent besoin d’un plus petit que soi. »

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HLM, mammouths de l’économie locale

« A l’inverse des entreprises, les bailleurs sociaux n’avaient jamais valorisé les externalités positives de leurs activités. C’est chose faite », remarque Céline Varenio, chargée de mission pour Delphis, une association de recherche et développement dans le logement social. L’entité a publié une étude évaluant l’impact indirect de 8 bailleurs sociaux sur leur territoire, en zones tendues et détendues. Il en ressort que le secteur HLM offre des logements plus grands de 23 à 34 m² que le secteur privé, pour des loyers inférieurs de 148 à 527 euros (un maximum atteint dans le territoire de Nice Côte d’Azur). En outre, les organismes qui se sont prêtés au jeu ont injecté entre 7,5 et 48 millions d’euros dans l’économie locale (c’est le cas de la Société dauphinoise pour l’Habitat en 2015, générant 1 508 équivalents-temps plein). Problème : l’étude porte à la fois sur le stock et sur le flux (les nouvelles constructions), alors que le modèle économique a complètement changé au fil des ans. Il aurait été plus intéressant d’évaluer, d’un côté, les externalités du parc existant et, de l’autre, des nouvelles constructions. « C’est la suite logique », promet Céline Varenio.

Retrouvez les études sur : www.delphis-asso.org

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