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Améliorer la performance des organismes HLM

Mots clés : Logement social

« Faire plus, à budget constant. » C’est le défi qui attend les bailleurs sociaux qui doivent se développer, adapter leur parc au vieillissement des locataires, réaliser la transition énergétique, etc., alors que les subventions publiques se raréfient. De fait, « les directions générales sont de plus en plus attentives aux frais de gestion », indique Louise Briet, consultante senior pour le cabinet de conseil Wavestone, qui mène chaque année une étude sur le sujet auprès de 37 organismes gérant 500 000 logements. Et de poursuivre : « Les bailleurs sociaux basés en Ile-de-France font face à des coûts de locaux administratifs plus importants du fait de leur implantation territoriale et de la masse salariale. Pour les autres organismes, la variation s’explique par le rythme de développement, la diversification de leurs activités (location, accession, etc.), leur choix organisationnel et, enfin, leur contexte d’intervention. Les entités qui affichent les meilleures performances interviennent souvent dans les zones tendues. »

Ceux qui veulent réaliser des économies font évoluer le poste de gardien. « Nous notons l’émergence d’une nouvelle typologie de professionnels : les gestionnaires de proximité. Ces derniers gèrent les relations avec les locataires, et l’organisme HLM externalise les tâches récupérables (entretien des parties communes, etc.). Ce nouveau modèle mobilise moins de moyens humains au global que le modèle traditionnel. » De fait, les gestionnaires de proximité coûtent moins chers : 84 euros par équivalent-logement, contre 102 à 115 euros pour des profils plus traditionnels.

Trois modèles de développement.

Pour faire plus à budget constant, les organismes HLM ont souvent tendance à mettre l’accent sur leur direction du patrimoine. « Alors que pour accompagner leur développement, ils doivent aussi donner plus de marge de manœuvre aux fonctions supports, comme les ressources humaines, la commercialisation… », rappelle Louise Briet. Cette dernière a déterminé trois modèles de développement. En Ile-de-France et dans les zones tendues, les bailleurs sociaux à la production élevée (plus de 3 % par an) ont intérêt à monter des équipes avec des fonctions distinctes : un prospecteur foncier, un monteur d’opération et un chargé d’opération. A l’inverse, les entités intervenant en zone détendue, dont le rythme de production est inférieur à 1 % par an, tableront sur un responsable d’opération unique, spécialisé par type de programme (foyer, accession, etc.). « Mais ce modèle de développement nécessite d’avoir recruté des professionnels expérimentés, capables d’intervenir sur des dossiers de A à Z », signale Louise Briet. Les autres bailleurs opteront pour le dernier modèle, qui mise sur le couplage des fonctions liées au montage d’opération et à la prospection foncière, aux côtés du chargé d’opération.

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