[Cahier pratique] Le point sur

Actualité immobilière juridique et fiscale 2013

Mots clés : Gestion des chantiers - Logement social

Sommaire

Droit immobilier : ce qui va mieux… 3

Actualité immobilière juridique et fiscale 2013 4

I – Le droit immobilier en 2013 5

1.Dispositions générales 5

1.1 Vente – Avant-contrat 5

1.2 Propriété, servitudes, mesurage, diagnostics 6

2. Immobilier d’entreprise 8

2.1 Bail en général8

2.2 Bail commercial 8

2.3 Bail professionnel 9

2.4 Bail à construction et bail emphytéotique 9

2.5 Notaires 9

3. Immobilier résidentiel 10

3.1Protection du locataire et vente d’immeuble 10

3.2 Bail d’habitation 11

4. Construction – Urbanisme 14

4.1 Construction 14

4.2 Urbanisme 16

5. Développement durable et environnement 19

5.1 Développement durable 19

5.2 Environnement 21

6. Propriétés publiques 22

7. Droit pénal de l’immobilier 24

II – La fiscalité immobilière en 2013 25

1. Mesures législatives 25

1.1 Fiscalité des foncières 25

1.2 Taxe sur la valeur ajoutée 25

1.3 Mesures diverses 27

2. Rescrits, instructions fiscales, actualités BOFiP, position contentieuse de l’administration 27

III – Chronologie des principaux textes parus en 2013 30

Droit immobilier : ce qui va mieux…

Mettre en exergue les améliorations du cadre juridique en matière d’immobilier tel a été le choix fait par les équipes du cabinet d’avocats Lefèvre Pelletier & associés pour caractériser l’année 2013 dans le Cahier pratique qui vous est proposé cette semaine.

Ce tour d’horizon des changements dans le droit immobilier et la fiscalité immobilière permet également d’évoquer les répercussions des textes parus, telle la loi de finances 2014, ou à paraître, telle la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur)… ainsi que les jurisprudences majeures de l’année.

Ce Cahier pratique reproduit de très larges extraits de la brochure « Actualité immobilière juridique et fiscale 2013 », actualisée à fin décembre 2013 et publiée fin janvier 2014. Rappelons que le texte intégral de cette brochure est téléchargeable sur le site : www.lpalaw.com (onglet « Actualités »).

Actualité immobilière juridique et fiscale 2013

En ces temps d’incertitude internationale, de morosité économique et de détresse sociale, nos équipes juridiques ont fait le choix de mettre en relief ce qui va mieux. Au-delà des inévitables difficultés suscitées par le trop-plein réglementaire et par une jurisprudence souvent bien pointilliste, quelques solutions se dessinent en effet :

d’abord, ce faisceau d’ordonnances qui commence à desserrer le carcan juridique de la construction et de l’urbanisme. Les signes sont timides mais ils existent, permettant que la norme s’assouplisse pour favoriser une opération immobilière d’envergure ou allégeant la chape des recours abusifs contre les autorisations d’urbanisme. Ce n’est pas encore le choc de simplification, mais cela va dans le bon sens ;

ensuite et surtout, cette confirmation que notre organisation juridique s’accommode fort bien du droit souple, celui de la règle qui montre le chemin, qui suscite l’adhésion des acteurs, qui entraîne sans contraindre. Le plan Bâtiment durable a participé en 2013 au développement de ce droit souple par la généralisation en juillet 2013 de l’annexe environnementale au bail commercial, comme, depuis fin octobre 2013, par l’ouverture à la signature de la charte d’engagement volontaire de rénovation énergétique du parc tertiaire. Cette voie normative doit être encouragée car elle rend bien compte de la capacité de la société civile à participer à l’élaboration des normes, puis à s’engager à les respecter ; et ce n’est sûrement pas par hasard que le Conseil d’État a consacré au « droit souple » son étude annuelle 2013.

A tous, nous sommes reconnaissants de la confiance que vous nous accordez.

Bonne lecture à chacun !

Les équipes des départements immobilier et fiscal. Lefebvre Pelletier et associés Avocats.

Ont participé à la rédaction de cette brochure, sous la direction de Sidonie Fraîche-Dupeyrat et Olivia Michaud : Christine Bernardo, Nicolas de Bengy, Jacques-Henry de Bourmont, Karine Bézille, Véronique Bruchet, Frédérique Chaillou, Hanan Chaoui, Hélène Cloëz, Clémentine Cointreau, Aurélie Dauger, Pascaline Déchelette-Tolot, Franck Denis, Rita Jacques, Virginie Julien, Doumedia Kim, Véronique Lagarde, Benoît Louis, Aurélien Mallaret, Stella Mariani, Pauline Maurus, Olivier Ortega, Béatrice Parance, Philippe Pelletier, Antonia Raccat, Jeremy Regade, Vincent Reynaud, Mathieu Selva-Roudon, Marie-Odile Vaissié, Ariane Zarrabi-Costa.

I – Le droit immobilier en 2013

1. Dispositions générales

1.1 Vente – Avant-contrat

Avant-contrat

Promesse de vente

La jurisprudence rendue depuis 1993, qui refuse au bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente l’exécution forcée de la vente en cas de rétractation du promettant après signature de la promesse, a été confirmée en 2013 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. civ. 3e 12 juin 2013).

Le bénéficiaire d’une promesse de vente a seul qualité à agir pour obtenir la restitution du dépôt de garantie si la vente n’est pas réitérée, et ce même si le dépôt a été versé par un tiers (Cass. civ. 3e 29 mai 2013).

Lorsque la promesse de vente prévoit un délai pour la réalisation d’une condition suspensive et qu’à la date prévue pour la régularisation de l’acte de vente, cette condition n’est pas réalisée, la promesse est caduque du fait de la défaillance de la condition suspensive, quand bien même aucune clause de la promesse ne prévoit explicitement cette caducité (Cass. civ. 3e29 mai 2013).

À l’inverse, lorsqu’une promesse de vente stipule que le délai prévu pour la réitération de la vente est automatiquement prorogé pendant un délai complémentaire jusqu’à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l’acte authentique, l’expiration de ce délai ou sa prorogation n’entraîne pas la caducité de la promesse, mais la date d’expiration est constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties peut obliger l’autre à s’exécuter (Cass. civ. 3e 3 avril 2013).

Une indemnité d’immobilisation dans une promesse synallagmatique de vente indemnisant le vendeur en cas de défaillance de l’acquéreur ne prive pas le vendeur de la possibilité d’agir en exécution forcée de la vente (Cass. civ. 3e19 mars 2013).

Lorsqu’une promesse unilatérale de vente ne soumet la levée d’option d’acquisition à aucun formalisme particulier, l’option peut être régulièrement levée lorsqu’elle a fait l’objet d’une notification entre les notaires du bénéficiaire et du promettant et que le notaire du promettant en a informé oralement ce dernier (Cass. civ. 3e19 décembre 2012).

 

Droit de rétractation

Aux termes de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière.

Lorsque les époux se sont conjointement engagés à acquérir un bien, chacun d’eux a qualité pour se prévaloir de la rétractation de l’autre dans les conditions prévues audit article. L’exercice par l’un des époux co-acquéreurs de son droit de rétractation entraîne l’anéantissement du contrat (Cass. civ. 3e4 décembre 2013).

Conditions suspensives

Lorsque la promesse de vente est subordonnée à une condition suspensive d’obtention par l’acquéreur d’un prêt pour financer l’acquisition, les conditions du prêt envisagé sont généralement décrites par la promesse. L’acquéreur-emprunteur qui sollicite un prêt à des conditions différentes perd le bénéfice de la condition suspensive, qui sera réputée acquise même si le prêt n’est pas obtenu. Il en va ainsi si le montant du prêt sollicité est supérieur au montant indiqué par la promesse (Cass. civ. 3e16 janvier 2013), si la demande de prêt porte sur un taux inférieur à celui prévu par la promesse (Cass. civ. 3e20 novembre 2013) ou encore si la demande de prêt n’est pas faite au nom des acquéreurs mais d’une société civile immobilière en cours d’immatriculation (Cass. civ. 3e27 février 2013).

Pacte de préférence

Le pacte de préférence est un avant-contrat par lequel un promettant s’engage, dans le cas où il déciderait de céder l’immeuble concerné, à en faire prioritairement la proposition au bénéficiaire. Ce type de mécanisme se retrouve dans les baux, pour permettre au locataire de devenir prioritaire en cas de cession des locaux loués par le bailleur. Le pacte de préférence stipulé au profit d’un locataire sur les locaux loués ne s’applique pas à la vente de la totalité de l’ensemble immobilier comprenant pour partie les locaux loués (CA Paris 6 février 2013).

À défaut de clause contraire, le pacte de préférence s’impose aux héritiers du stipulant par application de l’article 1122 du Code civil (CA Colmar 11 janvier 2013).

Vente

Vices cachés

L’article 1643 du Code civil énonce que « le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

En présence d’une servitude conventionnelle occulte non déclarée dans l’acte de vente, la responsabilité du vendeur ne peut pas être retenue sur le fondement de la garantie des vices cachés prévue à cet article, mais sur le fondement de la garantie d’éviction en matière de servitudes occultes prévue par l’article 1638 du Code civil (Cass. civ. 3e 27 février 2013).

La clause d’exclusion de la garantie des vices cachés n’est pas valable lorsque le vendeur est un professionnel de l’immobilier alors que l’acquéreur ne l’est pas. La Cour de cassation a élargi la notion de professionnel à un particulier qui, bien que ne possédant aucune compétence particulière dans le domaine, avait lui-même conçu et installé une cheminée dans le bien vendu ; il est ainsi tenu des vices cachés même en présence d’une clause exonératoire (Cass. civ. 3e 10 juillet 2013).

Lésion

L’action en rescision pour lésion est la possibilité laissée au vendeur d’un immeuble dans les deux ans de la vente, de demander à l’acquéreur le paiement d’un supplément de prix, s’il démontre qu’il a été lésé de plus de 7/12e dans le prix de vente. Cette action n’est ouverte qu’au vendeur de l’immeuble. Si l’acquéreur revend par la suite l’immeuble à un tiers, ce dernier ne peut pas demander la rescision pour lésion de la vente initiale (Cass. civ. 3e25 juin 2013).

1.2 Propriété, servitudes, mesurage, diagnostics

Propriété

Création conventionnelle d’un droit réel

Dans un acte de vente conclu en 1932, les parties étaient convenues que la fondation, venderesse du bien, se réservait la jouissance et l’occupation des locaux dans lesquels elle était installée. Soixante-quinze ans plus tard, l’acquéreur assigne la fondation en expulsion, soutenant que le droit d’usage et d’habitation accordé à une personne morale ne pouvait légalement excéder trente ans. La Cour de cassation écarte cette demande et reconnaît la validité de droits réels démembrés non affectés par la durée maximale de trente ans. Ces droits, non prévus par la loi mais imaginés par les parties, peuvent être consentis par le propriétaire « sous réserve des règles d’ordre public, un droit réel conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien »(Cass. civ. 3e31 octobre 2012).

Voie de fait

Une commune ne peut engager des travaux sur une propriété privée que si elle est bénéficiaire d’une servitude de passage et d’aménagement établie par arrêté préfectoral ou si elle a mis en œuvre une procédure lui permettant d’engager de tels travaux. À défaut, l’action de la commune, même si elle relève d’actions de prévention des incendies de forêt, est constitutive d’une voie de fait (Cass. civ. 3e 20 février 2013).

Prescription acquisitive et possession poursuivie solo animo

Pour prescrire utilement, une possession doit être établie, à l’origine, par des actes matériels d’occupation réelle, qui n’ont pas en revanche à perdurer pendant le cours de la possession.

La possession peut donc être poursuivie par la seule intention et permettre ainsi, sauf interruption par un acte ou un fait contraire, la prescription acquisitive de l’immeuble sur lequel elle s’exerce (Cass. civ. 3e20 février 2013).

Bornage et droit de propriété

L’action en bornage qui ne vise qu’à fixer la limite séparative de fonds contigus doit être distinguée de l’action en revendication, qui a trait à la propriété de tout ou partie du fonds. En conséquence, l’accord des parties sur l’implantation des bornes n’implique pas à lui seul un accord sur la propriété des parcelles litigieuses (Cass. civ. 3e23 mai 2013).

Mesurages

L’action en réduction de prix ouverte à l’acquéreur par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dite « loi Carrez » doit être intentée contre le vendeur dans l’année suivant la vente. Dans le cas où ce délai est expiré, l’acquéreur reste fondé à intenter une action en responsabilité à l’encontre de la société qui a effectué le mesurage. Toutefois, dans la mesure où il n’est pas certain que le prix de vente ait été établi proportionnellement à la surface du bien vendu, une telle action ne peut aboutir à faire supporter par le mesureur la réduction de prix correspondant (Cass. civ. 3e11 septembre 2013).

En revanche, à la suite d’une erreur de mesurage, il y a lieu de rechercher si la faute du mesureur n’a pas privé l’acquéreur de la chance d’acquérir le bien à moindre prix (Cass. civ. 3e6 juillet 2013).

Les caves ne sont pas considérées comme des surfaces privatives au sens de la loi Carrez. Cependant, peut être pris en compte le bien, certes décrit comme une cave dans le règlement de copropriété de l’immeuble et l’acte de vente, mais qui lors de la vente se présente matériellement comme ayant été aménagé et transformé en réserve (Cass. civ. 3e2 octobre 2013).

Question prioritaire de constitutionnalité

Le vendeur qui doit restituer une partie du prix à l’acquéreur victime d’une erreur de mesurage ne subit aucune dépossession du droit de propriété au sens de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen.

L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, qui protège l’acquéreur d’un lot de copropriété, ne prive pas pour autant de droit le vendeur d’un lot qui estime avoir subi un préjudice lié au mesurage de celui-ci. Il dispose du droit de demander réparation sur le fondement de la responsabilité de droit commun (Cass. civ. 3e 10 janvier 2013).

Servitudes

Hauteur des plantations et caractère supplétif de l’article 671 du Code civil

L’article 671 du Code civil, imposant une hauteur maximale de deux mètres pour les plantations situées à moins de deux mètres de la ligne séparative de deux fonds ne trouve pas à s’appliquer en présence d’un règlement de lotissement qui régit différemment la hauteur des plantations. L’action visant à faire arracher ou réduire la hauteur des plantations est alors soumise à une prescription trentenaire qui court à compter du dépassement de la hauteur fixée par le règlement (Cass. civ. 3e27 mars 2013).

Titulaire de l’action en élagage

L’article 673 du Code civil ouvre l’exercice de l’action en élagage quelle que soit la nature du droit réel à protéger ; elle n’est pas limitée au propriétaire du fonds obstrué, elle peut également être intentée par le bénéficiaire d’une servitude de passage sur ce fonds dans l’hypothèse où les arbres en entravent l’exercice (Cass. civ. 3e5 juin 2013).

Entretien d’une servitude de passage

Il appartient au propriétaire du fonds dominant bénéficiant d’une servitude de passage d’assurer l’entretien de l’assiette de la servitude afin de pouvoir en user et la conserver. Sauf convention contraire, le propriétaire du fonds servant n’est pas tenu d’améliorer ou d’entretenir l’assiette de la servitude, mais doit observer une attitude purement passive en ne faisant rien qui tende à diminuer l’usage de la servitude ou à la rendre plus incommode (Cass. civ. 3e5 juin 2013).

État d’enclave et indemnisation de la servitude de passage

Sauf renonciation des propriétaires du fonds servant, le principe de l’indemnisation de la servitude de passage prévue à l’article 682 du Code civil s’applique également au cas particulier d’une enclave résultant d’un partage visé à l’article 684 du même code (Cass. civ. 3e15 octobre 2013).

Diagnostics réglementaires

Amiante

Deux arrêtés du 26 juin 2013 précisent les modalités de réalisation et le contenu attendu du rapport du repérage des matériaux et produits des listes A, B et C de l’annexe 13-9 du Code de la santé publique. Ces textes sont applicables aux opérations de repérage dont le rapport est transmis au propriétaire postérieurement au 1er juillet 2013.

DPE et ERP

Un décret du 30 juillet 2013 abaisse le seuil de surface, au-delà duquel naît l’obligation de réaliser et d’afficher un diagnostic de performance énergétique (DPE) dans les ERP (établissements recevant du public) de la première à la quatrième catégorie occupés par les services d’une collectivité publique ou d’un établissement public. Depuis le 2 août 2013, un DPE est obligatoirement établi avant le 1er janvier 2015 pour les bâtiments de plus de 500 m² au lieu de 1 000 m². À compter du 1er juillet 2015, le seuil sera une nouvelle fois abaissé à 250 m², le DPE devra alors être réalisé avant le 1er juillet 2017.

État des risques naturels, miniers et technologiques

Nouveau modèle

Un arrêté du 19 mars 2013 a modifié le modèle d’état des risques naturels et technologiques (ERNT). Le nouvel état inclut dorénavant les risques miniers et est en conséquence rebaptisé « état des risques naturels, miniers et technologiques » ou « ERNMT ». Ce nouveau modèle est entré en vigueur le 1er juillet 2013.

État des risques et préjudice indemnisable

En application de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement qui prévoit l’annexion de l’ERNMT, le preneur peut demander la résolution du bail ou une diminution du loyer en cas de défaut d’annexion de l’ERNMT au bail.

Les juges du fond ont adopté une jurisprudence contradictoire sur ce point. Dans un arrêt du 9 janvier 2013 (CA Paris 9 janvier 2013), la cour d’appel de Paris rejette la demande d’indemnisation du preneur au motif qu’il ne justifie d’aucun préjudice. Une décision similaire a été rendue en ce sens en matière de baux d’habitation (CA Nîmes, Ch. civ. 2 A, 24 mai 2012).

Néanmoins, par un arrêt du 2 octobre 2013, la cour d’appel de Paris a fait droit à une demande d’indemnisation du preneur à qui l’ERNMT n’avait pas été remis lors de la conclusion du bail, mais postérieurement. La cour d’appel précise à cet égard que « le préjudice (…) est limité à l’ignorance dans laquelle s’est trouvé [le preneur] pendant 18 mois de ce que l’immeuble était en dehors d’une zone à risque ».

Cet arrêt de la cour d’appel de Paris doit être rapproché d’une décision de la cour d’appel de Nîmes qui relève que l’action en résolution judiciaire du bail commercial est recevable, puisqu’aucun document relatif aux risques naturels et technologiques n’a été joint lors de la conclusion du bail et que le local était situé dans une zone à risques (CA Nîmes 29 novembre 2012).

Projet de loi Alur (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) : un nouveau diagnostic

Le projet de loi Alur envisage la création d’un nouveau diagnostic technique réglementaire relatif au risque de présence dans le bâtiment du serpula lacrymans, plus communément appelé mérule. La communication de ce diagnostic s’imposerait dans le cadre de vente portant sur des biens situés dans des zones géographiques délimitées par arrêtés préfectoraux, suivant une procédure s’apparentant à celle existant en matière de termites.

Deux diagnostics techniques s’ajouteraient par ailleurs au dossier de diagnostics remis à l’occasion d’une location : l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante et l’état de l’installation intérieure d’électricité. De manière surprenante, l’état de l’installation intérieure de gaz n’y figure pas.

Charge du coût du dossier de diagnostics techniques

Si les textes prévoient qu’en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti un dossier de diagnostics techniques fourni par le vendeur est annexé à la promesse de vente, ou à défaut à l’acte authentique de vente, rien n’interdit aux parties de convenir de mettre à la charge de l’acquéreur le coût du dossier de diagnostics techniques (Cass. civ. 3e 16 janvier 2013).

2. Immobilier d’entreprise

2.1 Bail en général

Sinistre total

La résiliation de plein droit du bail sur le fondement de l’article 1722 du Code civil (destruction totale de la chose louée en cas de sinistre) ne peut intervenir que s’il existe une impossibilité absolue et définitive d’user de la chose louée conformément à sa destination (Cass. civ. 3e19 décembre 2012).

La Cour de cassation a d’ailleurs précisé que la cour d’appel avait pu, pour rejeter la demande de résiliation de plein droit du bail, prendre en compte des éléments postérieurs au sinistre et notamment le fait que la reconstruction avait déjà été réalisée et que le bailleur n’apportait pas la preuve que le prix des travaux aurait pu excéder la valeur de l’immeuble.

Projet de loi Alur

Le projet de loi Alur prévoit de rapporter de quarante à vingt et un jours la durée maximale des travaux dont la réalisation doit être supportée par le preneur, sans indemnisation du bailleur, en application de l’article 1724 du Code civil.

2.2 Bail commercial

Projet de loi Pinel

Le projet de loi relatif à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises de Sylvia Pinel, ministre de l’Artisanat, du Commerce et du Tourisme, devrait être prochainement étudié à l’Assemblée nationale.

Ce projet de loi, dont la rédaction n’est pas encore aboutie, envisage les mesures suivantes, que les professionnels suivent avec attention, concernant notamment les mesurées visées aux articles 4 et 5 du projet de loi qui sont lourdes de conséquences financières :

la durée totale du ou des baux dérogatoires successifs serait portée à trois années (article 1) ;

le choix des indices : en matière de plafonnement et de révision, les indices de référence seraient l’ILC et l’ILAT, en lieu et place de l’ICC (article 2) ;

la commission départementale de conciliation verrait ses compétences élargies aux questions liées aux révisions de loyer ainsi qu’aux charges et travaux (article 3) ;

de manière générale, les augmentations de loyer intervenues à l’occasion des renouvellements ou des révisions de loyer ne pourront, sauf exception, conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente (article 4) ;

certaines charges dont la liste serait fixée par décret, ne pourraient, en raison de leur nature, être imputées sur le locataire (article 5) ;

création d’un droit de préemption au profit des commerçants, en cas de vente des locaux qu’ils occupent en vertu de leur bail (article 6) ;

possibilité pour la commune de déléguer le droit de préemption dont elle bénéficie à un établissement public y ayant vocation ou au concessionnaire d’une opération d’aménagement (article 7).

Indexation

Clauses d’indexation comportant un indice de référence ou un indice de base fixe

Par un arrêt du 16 octobre 2013 publié au Bulletin des arrêts de la Cour de cassation et rendu en formation de section, la Cour de cassation approuve le raisonnement de la cour d’appel ayant validé une clause d’indexation comportant un indice de référence fixe, en interprétant la clause d’indexation au regard de la volonté des parties.

Cet arrêt qui a été rendu en matière de baux professionnels est parfaitement transposable aux autres contrats comportant des clauses d’indexation, et notamment aux baux commerciaux.

Par un arrêt du 11 décembre 2013 également publié au Bulletin et rendu en formation de section, la Cour de cassation valide une clause d’indexation comportant un indice de base fixe (également qualifié d’indice de base immuable). Cet arrêt intervient à la suite du pourvoi introduit par le preneur, après l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 4 avril 2012 qui avait validé ladite clause d’indexation comportant un indice de base fixe.

Cet arrêt devrait ainsi mettre fin aux divergences de jurisprudence en la matière.

Le feuilleton judiciaire à suivre porte désormais sur les clauses d’indexation variant uniquement à la hausse.

Clauses d’indexation ne variant qu’à la hausse

La cour d’appel de Paris s’est prononcée de manière contradictoire sur la validité des clauses d’échelle mobile ne jouant qu’à la hausse, dans le cadre de la mise en œuvre de la révision visée à l’article L. 145-39 du Code de commerce.

La cour d’appel de Paris a ainsi considéré que les clauses d’indexation ne jouant qu’à la hausse étaient valables, dés lors que l’indice lui-même était licite, conformément à la demande du preneur qui souhaitait mettre en œuvre la révision visée à l’article L. 145-39 du Code de commerce (CA Paris 3 avril 2013 ; à noter également un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence en ce sens : 15 mars 2013).

Dans une autre espèce, la cour d’appel de Paris a réputé non écrite, sur le fondement de l’article L. 112-1 alinéa 2 du Code monétaire et financier, une clause d’indexation ne jouant qu’à la hausse, conformément à la demande du preneur qui souhaitait s’opposer à la mise en œuvre de l’article L. 145-39 du Code de commerce (CA Paris 12 juin 2013).

Durée du bail renouvelé

La Cour de cassation a considéré que le bail doit être renouvelé pour une durée de neuf années, sauf accord des parties postérieur au renouvellement du bail, en application des dispositions d’ordre public de l’article L. 145-12 du Code de commerce, et en dépit des dispositions du bail initial prévoyant que la durée du bail commercial renouvelé est de douze années (Cass. civ. 3e 18 juin 2013).

Cet arrêt, qui n’a pas été publié au Bulletin des arrêts de la Cour de cassation, tranche, pour la première fois, la question suivante : les parties peuvent-elles prévoir dans le bail initial la durée du bail renouvelé ?

La solution de cet arrêt du 18 juin 2013 est critiquable à tous égards puisque seule la durée minimale du bail renouvelé est d’ordre public et l’article L. 145-12 du Code de commerce n’apporte aucune restriction à l’encontre d’un bail renouvelé d’une durée supérieure à neuf ans.

Loyer à paliers et fixation du loyer de renouvellement

L’existence d’un loyer progressif par paliers ne fait pas obstacle à la règle du plafonnement prévue à l’article L. 145-34 du Code de commerce. La variation indiciaire sera alors calculée en prenant pour base le « loyer initial acquitté » par le preneur lors de la prise d’effet du bail à renouveler (Cass. civ. 3e6 mars 2013). À noter que la Cour de cassation évoque « un loyer initial acquitté » mais les termes « loyer contractuel initial » auraient dû y être préférés.

Congé

Le congé signifié par le preneur est un acte irrévocable, et la nullité dudit congé ne peut être prononcée au motif que cet acte a été signifié par erreur, et que l’huissier a ainsi agi en dehors de son mandant, sans le consentement du preneur (Cass. civ. 3e5 juin 2013).

Environnement commercial

Le bailleur d’un centre commercial est tenu d’entretenir les parties communes du centre commercial, accessoires nécessaires à l’usage des locaux loués (Cass. civ. 3e19 décembre 2012).

En revanche, il n’existe pas d’obligation légale pour le bailleur d’un local situé dans un centre commercial ou une galerie commerciale d’assurer le maintien de l’environnement commercial, sauf clause contraire dans le bail (Cass. civ. 3e3 juillet 2013).

Procédure collective du preneur

Lorsqu’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire est convertie en liquidation judiciaire, le délai d’attente de trois mois imposé au bailleur pour solliciter la résiliation du bail commence à courir dès le jugement d’ouverture de la sauvegarde ou du redressement (Cass. com. 19 février 2013).

Taxes

En l’absence de clause dans le bail commercial mettant à la charge du preneur le paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, celle-ci n’est pas due par le preneur (Cass. civ. 3e13 juin 2012).

Travaux

Le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s’il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et, à défaut d’accord, si le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui. L’arrêt rapporté rappelle cette double condition en y apportant expressément une exception, liée au cas d’urgence, ce qui constitue un infléchissement de la jurisprudence en matière de baux commerciaux, sans pour autant définir cette notion d’urgence (Cass. civ. 3e23 mai 2013).

2.3 Bail professionnel

Cf. 2.2, paragraphe « Indexation ».

2.4 Bail à construction et bail emphytéotique

Le notaire ne peut être tenu pour responsable de l’absence de clause d’indexation du loyer d’un bail à construction lorsqu’il n’est pas démontré que le locataire aurait accepté une telle clause (Cass. civ. 1re6 février 2013).

Lorsqu’un bail à construction stipule une promesse de vente au bénéfice du preneur, l’indivisibilité entre ces deux conventions doit être expressément stipulée dans l’acte afin d’exclure l’application des règles relatives à la lésion (Cass. civ. 3e4 avril 2013).

Le preneur d’un bail emphytéotique ne peut pas invoquer la prescription acquisitive à l’encontre de son bailleur dans la mesure où le bail emphytéotique constitue un acte aux termes duquel le preneur en tant que détenteur doit restituer le bien en fin de location ce qui fait ainsi obstacle au caractère non équivoque de la possession (Cass. civ. 3e10 avril 2013).

2.5 Notaires

Acte authentique

Le défaut d’annexion des procurations à un acte authentique ne disqualifie pas ce dernier en acte sous seing privé (Cass. ch. mixte 21 décembre 2012).

Mandat

Le notaire instrumentaire ne peut pas être le mandataire apparent de ses clients pour l’établissement d’un acte avec le concours d’un confrère, les deux officiers publics étant alors tenus de procéder à la vérification de leurs pouvoirs respectifs.

Ainsi, le fait pour le notaire instrumentaire de se présenter comme le mandataire de ses clients et de transmettre au notaire des candidats acquéreurs un projet de promesse de vente accepté par ces derniers, ne peut participer à former la vente entre les parties, les propriétaires pouvaient donc refuser de signer la vente (Cass. civ. 3e20 mars 2013).

Obligation de recevoir les actes

Les notaires sont en principe tenus d’une obligation d’instrumenter, sauf à justifier d’un juste motif ou lorsque l’acte pour lequel ils sont requis serait contraire à l’ordre public ou illicite. Aussi, le notaire ne peut refuser de régulariser une promesse ou un acte de vente du fait d’un acte antérieur, inopposable aux tiers car non publié. L’existence de ce premier acte non publié ne constitue pas un motif permettant au notaire de s’exonérer de son obligation de recevoir l’acte de vente (Cass. civ. 1re20 décembre 2012 ; Cass. civ. 3e11 septembre 2013).

Responsabilité civile professionnelle

Nullité de la vente et banque prêteuse

Lorsque la nullité de la vente a pour conséquence la nullité du prêt, les notaires fautifs sont tenus de réparer le préjudice subi par la banque qui a perdu les intérêts conventionnels auxquels elle avait droit. De ce fait, le préjudice de la banque prêteuse n’est nullement hypothétique, bien qu’à la date d’annulation de la vente le prêt était censé être entièrement remboursé (Cass. civ. 3e30 janvier 2013).

Les sous-acquéreurs, même de mauvaise foi, n’ont pas à procéder aux vérifications nécessaires à l’efficacité des actes de vente, cette obligation ne reposant que sur les notaires. Ainsi, ces derniers avaient manqué à leur devoir de conseil en n’attirant pas l’attention des sous-acquéreurs sur le risque d’acquérir des lots pour une destination différente de celle visée par l’ordonnance du juge-commissaire. Ils doivent subir les conséquences de l’annulation des ventes subséquentes et indemniser les sociétés sous-acquéreurs de la perte des profits et avantages qu’elles auraient pu retirer des acquisitions si elles n’avaient pas été annulées (Cass. civ. 3e 30 janvier 2013).

La responsabilité du notaire, qui a omis de régler les créanciers et de purger les hypothèques à l’occasion d’une vente, ne peut être engagée à l’égard d’un créancier hypothécaire qui dispose d’un droit de suite pour le recouvrement de sa créance. Faute d’avoir exercé une action à l’encontre de l’acquéreur sur le fondement du droit de suite, le créancier hypothécaire ne justifie pas d’un préjudice certain (Cass. civ. 3e27 février 2013).

Nullité de la vente et restitution du prix

Si la restitution du prix, par suite de l’annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, le notaire peut être condamné à en garantir le paiement en cas d’insolvabilité démontrée des vendeurs, dès lors que les acquéreurs avaient perdu toute possibilité de recouvrer leur créance auprès du vendeur placé en liquidation judiciaire (Cass. civ. 3e10 juillet 2013).

3. Immobilier résidentiel

3.1 Protection du locataire et vente d’immeuble

Vente en bloc et prorogation de baux (article 10.1 de la loi du 1er décembre 1975 dit Amendement Aurillac)

Liste des locataires annexée à l’acte de vente

La liste des locataires, concernés par l’engagement de prorogation des baux en cours pour une durée de six ans, peut être valablement produite en annexe de l’acte authentique de vente dès lors que cet acte stipule expressément former un tout indivisible avec ses annexes et que les prescriptions requises en matière d’acte notarié ont bien été respectées.

La loi n’exige aucune formalité particulière de notification aux locataires concernés par la prorogation du bail pour une durée de six ans à compter de la signature de l’acte authentique de vente. L’annexion dans l’acte de vente de la liste des locataires concernés suffit à la validité de cet engagement (TGI Paris 11 juillet 2013 frappé d’appel).

Prorogation du bail à des conditions différentes

Le principe, selon lequel les baux prorogés se poursuivent aux mêmes conditions, subit un tempérament quand l’acquéreur est un bailleur social et que le logement est conventionné. En l’espèce, une société d’HLM s’était engagée à proroger les baux en cours à la suite de l’acquisition d’un immeuble en entier et en une seule fois, puis avait appliqué un complément de loyer en vertu d’une convention passée avec l’État. Un locataire a alors contesté l’application de ce complément de loyer au motif que son bail avait nécessairement été prorogé aux mêmes conditions. La Cour de cassation considère cependant que, dans ce cas, les baux en cours sont soumis aux dispositions tant légales que conventionnelles, de telle sorte que le bailleur pouvait fixer un nouveau loyer malgré la prorogation des baux (Cass. civ. 3e10 juillet 2013).

Il faut rappeler, ce qui n’a pas dû être indifférent au cas d’espèce, que les organismes HLM ou les logements faisant l’objet d’un conventionnement échappent en principe à l’engagement de prorogation des baux souscrits lors de la vente d’un immeuble de plus de dix logements. Mais un tel acquéreur peut toujours s’y soumettre volontairement, comme en l’espèce.

Droit de préemption du locataire

Commission d’agence

Le locataire titulaire d’un droit de préemption, qui accepte l’offre de vente du bien qu’il habite, n’a pas à payer de commission à l’agent immobilier mandaté par le propriétaire qui n’avait effectué aucune recherche effective. Cette décision, rendue au visa de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, est transposable au droit de préemption de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 (Cass. civ. 3e3 juillet 2013).

Mauvaise foi du locataire

Dans le cadre d’une vente par lots, la contestation judiciaire de la validité d’une offre de vente non acceptée doit être engagée dans des délais raisonnables, à peine d’irrecevabilité tirée de la mauvaise foi du locataire. C’est ce qu’a jugé la cour d’appel de Paris dans une affaire où des locataires n’avaient pas répondu à l’offre de vente qui leur avait été délivrée, avaient gardé un silence total pendant quatre ans malgré les occasions qui leur avaient été offertes, et n’avaient contesté l’offre de vente que bien plus tard, dans le cadre d’une demande en nullité du congé-reprise pour habiter délivré par le nouveau propriétaire bailleur (CA Paris 26 septembre 2013).

Formalisme

L’offre de vente n’étant soumise à aucun formalisme particulier, la Cour de cassation a jugé valide une offre de vente notifiée par courrier recommandé avec accusé de réception sur une lettre à en-tête de la société notariale mandataire de la société venderesse et signée par les gérants de cette société (Cass. civ. 3e6 novembre 2013).

Au nom de la théorie des apparences, la cour d’appel de Paris décide qu’une offre de vente délivrée par l’actionnaire d’une société alors que cet acte aurait dû être diligenté par le président n’en est pas moins valide au motif qu’elle ne comportait aucune mention qui aurait pu faire naître le moindre doute chez son destinataire et qu’aucun texte n’exige que soit mentionné dans un acte de procédure le nom de la personne physique représentant une personne morale (CA Paris 25 avril 2013).

Titulaire du droit de préemption

Le droit de préemption ne bénéficie qu’aux locataires de locaux à usage d’habitation ou mixte ou aux occupants de bonne foi bénéficiant du droit au maintien dans les lieux de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948. Ainsi, l’exploitant d’un hôtel dans un immeuble ayant fait l’objet d’une division puis d’une vente par lots, ne bénéficie pas du droit de préemption issu de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975, car les locaux ne comportent que des chambres et des salles de bain, sans cuisine ni séjour, ce qui ne répond pas à la définition d’habitation mais révèle bien d’un usage d’hôtel (CA Caen 26 septembre 2013).

La méconnaissance du droit de préemption issu de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ne peut être reprochée par les héritiers du locataire défunt n’ayant pas exercé de son vivant l’action en nullité de la vente, faute pour eux de remplir une des conditions prévues par ce texte, à savoir être locataire ou occupant de bonne foi au moment de la vente (CA Paris 28 mars 2013).

État de l’immeuble

Des juges du fond ont reconnu valide un état de l’immeuble qui, s’il ne mentionnait pas expressément l’accord collectif de location du 16 mars 2005, portait sur tous les éléments visés par ce texte, indiquant de façon claire, précise, complète et approfondie, ceux qui nécessitaient des observations, ainsi qu’une liste de travaux.

La cour considère par ailleurs que la seule distinction existant entre l’état de l’immeuble et l’audit technique résiderait dans le fait que le premier est établi à la seule initiative du bailleur et suivant des modalités fixées unilatéralement alors que le second requiert une concertation avec l’association de locataires. Cette position va cependant à l’encontre de la position de la Cour de cassation qui a jugé que l’état de l’immeuble est un audit technique moins fourni que les diagnostics et bilans techniques requis en présence d’une association de locataires (CA Paris 3 octobre 2013).

Ce que change le projet de loi Alur

Le droit de préemption du locataire ouvert par l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 serait complété par un droit de préemption subsidiaire reconnu à la commune en cas de non-exercice par le locataire de son droit de préemption.

Le droit, pour le locataire qui en fait la demande, de rester deux ans dans les lieux loués (article 11.1 de la loi du 31 décembre 1975) est étendu aux ventes par lots de plus de cinq logements (au lieu de dix précédemment) sans cependant que les accords collectifs de location ne soient modifiés par ailleurs.

Par ailleurs, en matière de vente en bloc, le projet de loi abaisse également le seuil d’application de l’amendement Aurillac de dix à cinq logements, afin de protéger les locataires installés dans les petites copropriétés.

Il est enfin prévu une prorogation de plein droit des baux en cours, d’une durée de trois ans à compter du terme du bail, en cas de mise en copropriété d’un immeuble indivis ayant au moins cinq locaux d’habitation dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants.

3.2 Bail d’habitation

Décence

Pour justifier une exception d’inexécution du bail, le caractère non décent d’un logement doit être caractérisé, ce qui n’était pas le cas dans cette espèce où les désordres de l’appartement (fissurations, parquet affaissé, carrelage décollé, faïence cassée, absence de joints de baignoire) ne laissaient pas apparaître un risque manifeste pour la sécurité physique ou morale de ses occupants et où aucun arrêté de péril n’avait été notifié par le préfet (CA Paris 22 janvier 2013).

Usage des lieux

En l’absence d’état des lieux de sortie, le courrier électronique de l’administrateur adressé au bailleur plus d’un an après la libération des lieux, relevant des dégradations dans les lieux lors de la restitution des lieux par les locataires, sans constater qu’elles ne leur étaient pas imputables, fait jouer la présomption de responsabilité qui pèse sur le locataire pour les dégradations constatées lors de la restitution des lieux (Cass. civ. 3e 9 avril 2013).

Le locataire qui recherche la responsabilité du bailleur pour défaut d’exécution de son obligation d’entretien ne peut refuser l’offre de ce dernier d’exécuter son obligation en nature. Le locataire ne peut donc pas demander une réparation pécuniaire, en équivalent, alors que le bailleur propose la réparation en nature d’une obligation de faire non exécutée (Cass. civ. 3e 27 mars 2013).

Loyer

Baux soumis à la loi du 1er septembre 1948

Le décret n° 2013-863 du 26 septembre 2013 actualise le prix de base de la valeur locative mensuelle des locaux donnés à bail au visa de la loi du 1er septembre 1948.

À compter du 1er juillet 2013, les locaux n’ayant pas atteint cette valeur locative peuvent être augmentés au maximum de 1,54 % pour les locaux des catégories IIIA et IIIB, IIB et IIC, ainsi que les locaux de la catégorie IIA restant soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948.

Les loyers des locaux de la catégorie IV ne subissent quant à eux aucune majoration annuelle légale de loyer.

Baux soumis à la loi du 6 juillet 1989

Le décret n° 2013-689 du 30 juillet 2013, applicable pour un an, reprend intégralement le mécanisme d’encadrement des loyers des logements vacants et des baux renouvelés institué dans 36 agglomérations par le décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012 (cf. article dans Opérations immobilières n° 49, oct. 2012 : « Encadrement des loyers : la question des travaux »).

Ce système devrait être relayé par un nouveau mécanisme spécifique de fixation et d’évolution des loyers dans les zones tendues dans lesquelles la taxe sur les locaux d’habitation vacants est applicable (cf. ci-après : « Ce que change le projet de loi Alur », page 13).

Assurance

Le fait de ne pas être assuré contre les risques locatifs pendant une durée de six mois ne constitue pas une faute grave justifiant la résiliation du bail.

Dans cette affaire, où un bail verbal dépourvu de clause résolutoire avait été conclu, le nouveau bailleur avait, lors du changement de propriétaire, sommé le locataire de justifier d’une assurance. Les attestations produites ne couvraient pas toute la période de location mais les juges ont estimé qu’il ne s’agissait pas là d’une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail (CA Aix-en-Provence 22 février 2013).

En revanche, dans l’hypothèse où le bail prévoit une clause résolutoire, la régularisation rétroactive de l’obligation d’assurance contre les risques locatifs ne suffit pas à écarter la résiliation du bail qui est alors automatique, le juge étant alors privé de son pouvoir d’appréciation (CA Douai 14 février 2013).

Ces débats vont vraisemblablement perdre de leur acuité avec le projet de loi Alur interdisant d’ériger le défaut d’assurance contre les risques locatifs en motif de résiliation du bail (cf. ci-après : « Ce que change le projet de loi Alur », page 13).

Transfert du bail

Le transfert du bail au conjoint survivant, séparé de son époux et n’habitant plus les lieux depuis de nombreuses années, n’est pas automatique : il suppose une demande de sa part. À défaut, le bailleur, qui assigne le conjoint survivant aux fins d’obtenir le paiement des arriérés de loyer dus depuis le décès de son époux, est mal fondé, d’autant plus quand, comme en l’espèce, le conjoint survivant avait manifesté clairement son intention de ne pas occuper les lieux (Cass. civ. 3e10 avril 2013).

Congé – Reconduction – Renouvellement

Un congé comportant une date d’effet postérieure de quelques jours au terme du bail est valide car la loi du 6 juillet 1989 n’impose pas de viser la date d’expiration du bail dans le congé. L’erreur sur ce point n’entraîne donc pas la nullité du congé dont les effets sont en revanche reportés à l’échéance suivante du bail (CA Aix-en-Provence 10 janvier 2013).

Le bailleur qui, après avoir délivré congé pour reprise, a manifesté son intention non équivoque de vendre le bien au locataire en place (établissement de diagnostics requis pour la vente, établissement d’une promesse de vente), est réputé avoir renoncé au bénéfice de son congé, de telle sorte que le bail s’est tacitement reconduit (CA Paris 26 mars 2013).

Remise en état des lieux

L’acceptation de la restitution des clés par le bailleur n’emporte pas renonciation de sa part à exiger la remise en état des lieux loués. La renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d’actes manifestant sans équivoque la volonté du bailleur de renoncer, ce à quoi la récupération des clés, même dénuée de réserve, n’équivaut pas (Cass. civ. 3e9 avril 2013).

État des lieux

Les coûts relatifs à l’établissement de l’état des lieux de sortie par huissier doivent rester à la charge exclusive du bailleur quand les locataires, qui avaient quitté les lieux, n’ont pas été avertis en temps utile de la date d’établissement de l’état des lieux pour pouvoir s’y rendre en temps voulu. La loi exige en effet que les intéressés soient convoqués au moins sept jours à l’avance (CA Chambéry 31 janvier 2013).

Locations meublées

Clauses abusives

La recommandation n° 13-01 de la Commission des clauses abusives du 6 juin 2013 relative aux contrats de location non saisonnière de logement meublé recense 43 clauses litigieuses parmi lesquelles les clauses ayant pour effet ou pour objet de :

prévoir la faculté pour le bailleur de modifier unilatéralement, à tout moment, le prix et la nature des prestations prévues dans le contrat de bail ;

empêcher le locataire de détenir des animaux domestiques dans les lieux loués dès lors que ceux-ci ne causent pas de dégâts et ne troublent pas la jouissance des autres occupants de l’immeuble ;

faire peser sur le locataire les frais et honoraires du mandataire du bailleur, etc.

Locataire étudiant

Nonobstant les clauses du bail stipulant une durée d’un an ferme et écartant expressément l’application du statut des locations meublées, la Cour de cassation relève qu’un logement qui constituait la résidence principale d’un locataire étudiant est soumis aux dispositions du statut précité. Le locataire pouvait donc valablement délivrer congé à tout moment. L’impossibilité de déroger aux dispositions d’ordre public du statut des locations meublées est ici rappelée (Cass. civ. 3e5 février 2013).

Mobilier

Un bail meublé comportant une liste d’équipements sommaire et ne contenant pas la fourniture de literie, d’appareils et d’ustensiles de cuisine ne permet pas d’assurer une jouissance immédiate et normale des lieux au locataire et est requalifié en bail régi par la loi du 6 juillet 1989 relative aux locations nues (CA Paris 13 décembre 2012).

Aucune disposition législative n’impose au bailleur d’annexer au bail meublé un inventaire du mobilier : le bailleur peut ainsi établir par tous moyens la présence, lors de la délivrance du logement, d’un mobilier suffisant pour assurer une habitation normale, peu importe que l’inventaire ait été dressé lors du bail en cours, dès lors qu’il succède au contrat de location pour lequel ledit inventaire a été établi. En l’espèce, le bailleur produisait un état des lieux et un inventaire établi quelques années plus tôt dans le cadre d’une location saisonnière, conclue avec le même locataire avec lequel la location s’était depuis poursuivie sous un autre régime (CA Aix-en-Provence 11 janvier 2013).

Renouvellement

Le refus du locataire d’accepter l’offre de renouvellement du contrat avec augmentation du montant du loyer n’entraîne pas la fin de la relation contractuelle faute de constituer un motif légitime et sérieux de congé, de telle sorte qu’à défaut de saisine du juge, le bail est tacitement reconduit aux conditions antérieures (CA Versailles 28 mai 2013).

L’ordonnance rendue dans le cadre d’une procédure de résiliation d’un bail meublé ne peut être réformée au motif que le commandement de payer a été délivré par erreur au visa de la loi du 6 juillet 1989 ne régissant pas le bail litigieux, dans la mesure où le commandement vise bien les dispositions contractuelles elles-mêmes qui comportent une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement des loyers (CA Montpellier 7 février 2013).

Ce que change le projet de loi Alur

Au moment de la rédaction du présent fascicule, le projet de loi Alur (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) a été adopté en première lecture à l’Assemblée et au Sénat. Le texte du projet de loi est donc encore susceptible d’évolution à l’occasion de la seconde lecture par chacune des deux chambres. Il s’agit donc ici de brosser les principales dispositions de cette réforme profonde de la loi du 6 juillet 1989, sans en dresser un panorama définitif ni exhaustif.

Forme et rédaction du bail

Le bail est plus strictement encadré : il devra notamment respecter un contrat-type, mentionner un certain nombre d’informations (ex. : surface habitable, nature et coût des travaux effectués depuis le dernier renouvellement ou la fin du dernier contrat, etc.) et annexer une notice générale d’information visant les droits et obligations du locataire, les voies de conciliation et de recours à sa disposition.

Dans le mois de la prise d’effet du bail, le locataire pourra, en cas de lacune du bail, sommer le bailleur de produire les informations manquantes et, à défaut, saisir le juge. Par ailleurs, en cas d’erreur sur la surface habitable de plus d’1/20e par rapport à celle exprimée dans le contrat, le locataire pourra demander au bailleur une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté.

De nouvelles clauses réputées non écrites sont créées : les clauses pénales seraient notamment interdites.

Le défaut d’assurance contre les risques locatifs ne serait plus une cause de résiliation du contrat de location : le bailleur peut pallier la carence du locataire en souscrivant une assurance pour le compte de ce dernier après mise en demeure infructueuse de transmettre l’attestation d’assurance.

Loyer

Des observatoires locaux des loyers sont créés dans les zones tendues avec notamment pour mission d’établir des statistiques de loyers permettant au préfet de fixer chaque année par arrêté : un loyer médian de référence, un loyer élevé (au maximum 20 % en sus du loyer médian de référence) et un loyer médian de référence minoré (au minimum 30 % en dessous du loyer médian de référence).

Lors de la conclusion du bail, le loyer est fixé librement entre les parties dans la limite du loyer élevé. Un complément de loyer exceptionnel peut être appliqué au loyer de base pour les logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport à des logements situés dans le même secteur géographique. Le locataire peut, dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail, contester le complément de loyer exceptionnel.

Lors du renouvellement du loyer, le bailleur ou le locataire peut intenter une action en réévaluation du loyer s’il est inférieur au loyer médian de référence minoré ou en diminution du loyer s’il est supérieur au loyer élevé.

Les locations meublées consenties dans certaines résidences services échapperont en principe à ce cadre contraignant.

Garantie universelle des loyers

La garantie universelle des loyers (GUL) sera mise en place : elle aura pour objet de couvrir les bailleurs contre les risques d’impayés de loyer, afin de favoriser l’accès au logement et de prévenir les risques d’expulsion. Elle est applicable aux locations à usage de résidence principale nue ou meublée, mais les logements conventionnés ou HLM en sont exclus. D’obligatoire elle est finalement facultative, il est d’ailleurs pour l’essentiel renvoyé à des décrets d’application.

État des lieux d’entrée et de sortie

L’état des lieux d’entrée et de sortie est établi conformément à un modèle-type. En cas de tiers mandaté, les honoraires sont partagés entre le...

Vous lisez un article de la revue Moniteur n° 5754 du 07/03/2014
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