Réglementation Marchés privés

Acquérir le foncier : le régime des promesses de vente

Mots clés : Exécution des marchés privés - Gestion immobilière

 

Dans le cadre d’opérations de promotion ou de construction immobilières, le porteur du projet doit souvent, avant de construire, acquérir la parcelle de terrain sur laquelle l’immeuble doit être édifié ou l’ouvrage à démolir. Le porteur du projet peut également être amené à acquérir un ouvrage dans la perspective de le réhabiliter.

Le vendeur et l’acquéreur peuvent alors signer directement un acte authentique de vente sans recourir à une promesse de vente. Cependant une telle situation est rare en pratique. Le plus souvent, les cocontractants ont recours à une promesse de vente. Cette promesse peut être unilatérale ou synallagmatique (c’est-à-dire comportant des engagements réciproques) selon la volonté des parties.
Les promesses unilatérale et synallagmatique de vente sont toutes deux des contrats, mais suivent un régime juridique différent.

La promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente est une création de la pratique. Avant l’adoption de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, son régime juridique n’était consacré par aucun texte spécial du Code civil. Désormais, le nouvel article 1124 dudit code issu de cette ordonnance consacre la promesse unilatérale de contrat et a fortiori la promesse unilatérale de vente.
Celle-ci peut être définie comme le contrat par lequel une personne, le promettant, s’engage immédiatement à vendre à des conditions déterminées un bien à une autre personne, le bénéficiaire, qui accepte la promesse, sans pour autant prendre l’engagement d’acquérir.
Dans ce contrat, le bénéficiaire dispose de la faculté d’acquérir ou « option ».

Les conditions de validité de la promesse unilatérale de vente

Conditions de fond.

Les conditions de fond de validité de la promesse unilatérale de vente sont celles de l’article 1108 du Code civil (1). Il s’agit d’un texte général qui s’applique à tous les contrats.
Quatre conditions de fond sont ainsi requises pour la validité de la promesse unilatérale de vente. Tout d’abord, le consentement du promettant et celui du bénéficiaire doivent être libres et éclairés. Ensuite, tous deux doivent disposer de la capacité de contracter. Enfin, la promesse unilatérale de vente doit avoir un objet certain et une cause licite.

Conditions de forme.

La promesse unilatérale de vente est soumise à un formalisme impératif. L’article 1589-2 du Code civil prévoit qu’à peine de nullité, cette promesse doit être établie par acte authentique, ou par acte sous seing privé enregistré à la recette des impôts dans le délai de dix jours à compter de son acceptation par le bénéficiaire.
De plus, conformément à l’article L. 290-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), la promesse unilatérale de longue durée (soit plus de 18 mois) doit être établie par acte authentique lorsqu’elle est consentie par une personne physique, et ce à peine de nullité.

La clause relative au prix de l’option

La promesse unilatérale de vente peut prévoir un prix de l’option dénommé « indemnité d’immobilisation ». C’est le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire. Il doit être distingué de la clause pénale, de la clause de dédit ou encore de l’acompte.
Le montant du prix de l’option est libre. Cependant, à peine de nullité, les promesses unilatérales de vente de longue durée doivent stipuler un prix de l’option d’un montant minimal de 5 % du prix de la vente (...

Vous lisez un article de la revue Moniteur n° 5863 du 08/04/2016
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