Dossiers Urbanisme et environnement

3. Les principaux schémas juridiques d’exploitation d’une centrale photovoltaïque

Mots clés : Energie renouvelable - Réglementation de l'urbanisme et de l'environnement

Les schémas juridiques d’exploitation d’une centrale photovoltaïques diffèrent selon que le propriétaire immobilier (ou autre titulaire de droits sur le site d’implantation de la centrale) décide de se cantonner à la conclusion d’un bail sur la zone d’implantation de la centrale ou au contraire opte pour une exploitation de la centrale.

Bail conféré à un producteur d’électricité

Optimiser la rentabilité de l’investissement par le producteur

Dans le cas d’une implantation au sol de la centrale comme dans le cas d’une implantation intégrée au bâti, la principale préoccupation du producteur d’électricité sera d’obtenir du titulaire de droits sur le site d’implantation de la centrale un droit d’occupation suffisamment long pour lui garantir la jouissance du site pendant toute la durée du contrat d’achat d’électricité, soit au minimum 20 ans. Une seconde contrainte fondamentale pour le producteur d’électricité dans le cas d’une implantation sur bâtiments tient au fait que, pour bénéficier de la prime d’intégration au bâti (bénéfice nécessaire pour assurer un taux de retour sur investissement satisfaisant au producteur), une partie des équipements photovoltaïques va donc être intégrée physiquement au bâtiment, ce qui a pour conséquence de leur donner la nature d’un bien immobilier.

Les conséquences juridiques de cette optimisation de la rentabilité de l’investissement par le producteur sont lourdes pour le propriétaire du bâtiment. D’une part, la zone d’implantation de la centrale – généralement la toiture – devra être juridiquement dissociée du reste du bâtiment par une division en volumes, établie par acte notarié, pour permettre la conclusion d’un bail entre le propriétaire du volume ainsi créé et le producteur.

Prêts bancaires ou crédits-bails immobiliers

Le financement de la centrale étant le plus souvent assuré par des organismes financiers sous forme de prêts bancaires ou de crédits-bails immobiliers, le droit consenti par le propriétaire du lot de volume au producteur devra avoir la nature d’un droit réel pour permettre soit la prise de sûretés de nature hypothécaire, soit la mise en place d’un crédit-bail immobilier. Bien que l’on puisse critiquer l’exigence des organismes financiers à bénéficier de sûretés de nature hypothécaire sur un lot de volume en toiture qui, en cas de défaillance de l’emprunteur et de réalisation de la sûreté, apportera plus de contraintes que de bénéfices au prêteur, cette pratique semble constante dans les projets. La crise financière n’a pas conduit les organismes financiers à relâcher leurs exigences mais plutôt à recourir en priorité au crédit-bail, qui exige dans ce cas, en raison de sa nature, l’octroi d’un droit réel au producteur.

Bail à construction ou bail emphytéotique

Dans le cas d’une centrale intégrée au bâti, le...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 18 du 24/09/2009
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