Dossiers Construction

3. La garantie de performance lors de la phase d’utilisation de l’immeuble

Mots clés : Construction

Si la performance énergétique d’un immeuble dépend de sa conception et de ses installations, elle dépend aussi des conditions dans lesquelles il est exploité. Les conditions de la maintenance et de l’entretien des installations, les conditions d’utilisation de l’immeuble (mise en fonctionnement des installations de l’immeuble aux heures dites de bureaux ou 24h/24, nombre de salariés par plateau, nombre d’ordinateurs, etc.) auront un impact sensible sur les niveaux de consommation énergétique de l’immeuble.

Dès lors que les conditions d’utilisation de l’immeuble influent sur son niveau de performance énergétique, il n’est pas à exclure qu’elles puissent constituer un motif d’exonération des garanties obtenues par l’acquéreur dans le cadre de l’achat de l’immeuble, que ces garanties soient légales ou conventionnelles, le vendeur et/ou son assureur pouvant arguer du mauvais entretien des installations et/ou du surrégime de l’immeuble pour tenter de s’exonérer de ses/leurs responsabilités et garanties.

Par suite, les parties en présence (le vendeur, l’acquéreur, l’assureur, voire l’exploitant) pourront avoir un intérêt commun à mettre en place un contrat de performance énergétique garantissant le maintien, voire l’amélioration, du niveau de performance énergétique de l’immeuble et permettant au vendeur/assureur de se garantir de « l’utilisation conforme » de l’immeuble et à l’acquéreur/exploitant de pouvoir bénéficier des garanties obtenues dans le cadre de la vente en cas de dysfonctionnement.

Un tel contrat de performance énergétique pourrait tout aussi bien être mis en place en dehors du cadre des garanties obtenues lors d’une vente, comme une volonté de maintenir ou d’améliorer la performance énergétique de l’immeuble, notamment pour garantir à un exploitant (non-propriétaire) des niveaux maximums de consommation.

Les objectifs possibles d’un contrat de performance énergétique

Maintenir l’efficacité des garanties, légales ou conventionnelles, obtenues par l’acquéreur lors d’une vente

Le contrat de performance énergétique pourrait permettre au propriétaire/acquéreur de justifier du bon entretien et de l’utilisation conforme des installations de l’immeuble, de sorte que ni le vendeur ni son assureur ne puissent, en cas de non-respect des seuils de performance énergétique garantis dans le cadre de la vente, s’exonérer a priori de leur responsabilité. La souscription d’un tel contrat devant en effet permettre de déterminer les responsabilités des constructeurs et entrepreneurs face à celles de l’utilisateur.

Assurer un niveau de consommation énergétique dans l’immeuble

La mission confiée au prestataire serait de maintenir le niveau de performance énergétique de l’immeuble tel que garanti dans le cadre de la vente. Rien n’empêche à cet égard qu’il puisse lui être confié un objectif de baisse de la consommation, étant toutefois précisé qu’un tel objectif d’amélioration de la performance énergétique supposerait a minima un historique de consommation auquel se référer, un audit approfondi des éléments structurels et des installations ainsi que du mode d’exploitation des locaux, voire la...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 28 du 20/09/2010
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