Dossiers Urbanisme et environnement

2. Un cadre juridique complexe

Mots clés : Réglementation de l'urbanisme et de l'environnement

La création d’une centrale photovoltaïque, qu’elle prenne la forme d’une ferme solaire au sol ou d’une centrale implantée dans des éléments bâtis (toitures, serres, façades, pare-soleil, etc.), relève, dans ses diverses étapes, de toute une série de textes différents et autonomes entre eux.

En pratique, un candidat à l’implantation d’une centrale photovoltaïque sur un site immobilier (sol ou intégré au bâti) a le choix entre deux solutions : la première consiste à ne pas participer à l’exploitation de la centrale, considérant que cette activité n’entre pas dans son domaine de compétence. Cette solution, aujourd’hui la plus répandue, conduit de nombreux propriétaires ou locataires à consentir des baux à long terme (ou sous-baux) à des exploitants de centrales photovoltaïques, pour un loyer assez modique, en y associant parfois une réfection de l’étanchéité de la toiture. La seconde solution est de devenir, seul ou avec un opérateur photovoltaïque, un producteur d’énergie, afin de tirer le meilleur parti financier de l’opération. Cette solution est la plus intéressante financièrement pour le candidat, mais nécessite du temps et un accompagnement juridique et technique plus important. Néanmoins, comme on le verra ensuite, la première solution présente des complexités juridiques importantes qui militent finalement en faveur du choix de la seconde au regard des avantages financiers qu’elle procure et du contrôle qu’elle donne au propriétaire immobilier sur le devenir de la centrale. En fonction du choix réalisé par le candidat entre ces deux options, les problématiques juridiques sont différentes. Dans tous les cas, les questions préliminaires tenant à la réglementation d’urbanisme et à la nature des droits immobiliers sur le site d’implantation de la centrale se poseront au candidat. 

Réglementation d’urbanisme locale

Le site sur lequel sera implanté le projet (terrain ou bâtiment) nécessite une analyse de la réglementation d’urbanisme locale pour vérifier que le projet est conforme aux dispositions applicables au terrain d’assiette, que la centrale soit au sol ou en toiture.

Droit des baux : la vigilance s’impose

Ensuite, la nature des droits dont dispose le candidat à un projet photovoltaïque sur la zone d’implantation de la centrale devra être analysée. Ainsi, le candidat au projet peut être propriétaire ou locataire.

Candidat propriétaire

Il a généralement déjà consenti des baux sur le site à des tiers, par exemple un bail rural sur des terrains et bâtiments agricoles ou un bail commercial sur des bâtiments existants. Le régime du bail rural ou du bail commercial vient limiter les droits du propriétaire qui souhaite implanter une centrale photovoltaïque sur un site loué. L’existence ou non d’une copropriété avec parties communes sera également de nature à restreindre les droits du propriétaire puisque les locataires disposeront d’un droit de jouissance sur les parties communes qu’une implantation photovoltaïque en toiture avec pose de câbles et d’onduleurs viendrait limiter. Dans un immeuble non-divisé en copropriété, l’examen du bail permettra de déterminer si la centrale empiète sur les lieux loués. Les clauses de ces baux doivent ainsi être analysées pour vérifier si un accord préalable du ou des locataires est nécessaire et, en tout état de cause, pour veiller au respect d’un certain nombre d’obligations contenues dans ces baux par tous les intervenants à l’implantation, puis à l’exploitation de la centrale. C’est notamment le cas lorsque la centrale fait office d’étanchéité par l’implantation d’une membrane souple intégrant des cellules photovoltaïques, solution fréquemment mise en place dans le bâti existant. Le propriétaire, garant de cette étanchéité vis-à-vis de son locataire, au titre de l’article 606 du code civil devra alors veiller à ce que les accords pris avec l’installateur ou l’exploitant de la centrale lui permettent de respecter son obligation. Dans tous les cas, le propriétaire ne pourra porter atteinte aux différents droits du locataire résultant de ces régimes, sauf stipulation contraire des baux, lors de la construction puis de l’exploitation de la centrale.

Candidat locataire

Là encore les droits dont il dispose devront être analysés avec soin pour déterminer si un accord préalable du propriétaire est nécessaire et si, en cas de nécessité de consentir un bail de sous-location à la société exploitante de la centrale, cette sous-location est possible. À titre d’exemple, la sous-location par un agriculteur titulaire d’un bail rural est prohibée. Elle encourt une nullité absolue et justifie la résiliation du bail principal (art. L411-31, II, 1° al.2 et L.411-35 du code rural).

Autorisations de construire : des questions en suspens

Si le candidat souhaite devenir producteur d’électricité photovoltaïque, son projet s’inscrira dans différents régimes juridiques.

Centrales au sol

Les fermes solaires prennent la forme de panneaux implantés en surélévation du sol sur châssis ou piliers. Elles s’accompagnent le plus souvent de constructions de tailles limitées destinées à accueillir les onduleurs et les postes de raccordement et de livraison au réseau. En conséquence, l’implantation de panneaux n’est généralement pas soumise à autorisation administrative (art. R421-2 du code de l’urbanisme), et les constructions accueillant les équipements de contrôle ne sont le plus souvent soumis qu’à déclaration préalable dès lors qu’elles développent une surface hors œuvre brute (Shob) inférieure à 20 m2. À noter une incertitude sur l’application du régime du permis de construire ou de la déclaration de travaux pour les lignes électriques raccordant les panneaux aux onduleurs et au réseau. Dans une réponse ministérielle du 1er juillet 2008 (rép. min....

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 18 du 24/09/2009
PAS ENCORE ABONNÉ
Votre avis ?
En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies pour vous proposer des services et offres adaptés à vos centres d'intérêt. OK En savoir plus X