Dossiers Gestion et professions

15 QUESTIONS SUR… – Les contentieux locatifs d’habitation après les lois Alur et Hamon

Mots clés : Droit au logement - Gestion et professions - Logement social - Métier de l'immobilier - Réglementation

Soucieux du bon équilibre des rapports locatifs, le législateur s’applique depuis vingt-cinq ans à développer la conciliation entre bailleurs et locataires et, en cas d’échec, à prévenir les expulsions. La loi Alur ambitionne également de contribuer à cette politique en reportant notamment le traitement des impayés en amont de la procédure judiciaire, tandis que la loi Hamon, et ses dispositions sur l’action de groupe, provoquent quelques émois auprès des bailleurs et des administrateurs de biens. Revue des mesures les plus emblématiques.

1 La relation locative est-elle un « mauvais risque » ?

Sur environ 11 millions de logements locatifs à usage de résidence principale, les actions engagées par les bailleurs représentent près de 160 000 contentieux chaque année, l’essentiel (147 000) constituant des actions en paiement (l’Annuaire statistique de la justice, édition 2011-2012). Ce qui révèle une sinistralité annuelle extrêmement faible, inférieure à 1,5 %, bien loin par exemple de celle supportée par l’assurance française : 14 millions de sinistres en 2012 pour 25 millions environ de ménages, soit un sinistre chaque année pour un ménage sur deux, traduisant une sinistralité annuelle de l’ordre de 50 %.
Pourtant, cette sinistralité locative très faible est vécue difficilement par la plupart des bailleurs concernés ; la situation d’impayé est pour chacun d’eux toujours préoccupante : c’est un complément de revenu ou de retraite qui disparaît ainsi, ou une participation au remboursement d’un emprunt immobilier qui fait défaut. Ce paradoxe entre une situation macro-économique de l’impayé assez apaisée et une perception individuelle du risque, exacerbée et inquiète de la part des bailleurs privés, rend très compliquée la mise en œuvre de solutions justes et efficaces.

2 Les bailleurs, confrontés à un litige, trouvent-ils une réponse pertinente auprès des tribunaux ?

La réponse est plutôt positive, contrecarrant l’idée reçue selon laquelle les tribunaux n’accèdent pas aux demandes des bailleurs. En effet, les chiffres révèlent que les demandes judiciaires des locataires suscitent environ 9 % des litiges, tandis que le contentieux locatif provoqué par les bailleurs concernent à 90 % une situation d’impayé. Or sur les 138 000 litiges qui conduisent à une décision, celle-ci donne droit massivement à une acceptation de la demande (plus de 130 000). Le tout dans une durée moyenne de quatre mois environ. En somme, les tribunaux font très généralement droit aux demandes des bailleurs. La difficulté que ceux-ci rencontrent tient à l’exécution des décisions obtenues.

3 Comment fonctionne la concertation locative pré-contentieuse ?

Il est dans la fonction de toute juridiction saisie d’un litige de tenter, chaque fois que possible, de concilier les parties. Mais l’expérience révèle que, trop souvent, cette tentative de conciliation n’est pas menée ou échoue, comme si, parvenus devant le juge, les parties considéraient que la conciliation est impossible parce que tardive. Aussi, le législateur a-t-il inventé une instance de conciliation, spécialisée dans les baux d’habitation : la commission départementale de conciliation (CDC). Ces commissions ont pour tâche de tenter de concilier les parties qui lui soumettent un différend. Si une conciliation intervient, un procès-verbal, dit « document de conciliation », est signé par les parties et le président de la commission le constate.

4 Quelles sont les attributions renforcées de la CDC depuis la loi Alur ?

La compétence de la CDC a considérablement évolué avec l’entrée en vigueur de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains, « dite SRU », du 13 décembre 2000. Avant cette loi, la commission n’était compétente qu’en matière de différends touchant aux loyers du parc privé. Depuis la loi SRU, le rôle de conciliation de la CDC a été étendu aux litiges relatifs à l’état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives, aux réparations, aux difficultés d’application d’accords collectifs nationaux ou locaux, aux difficultés résultant de la mise en œuvre d’un plan de concertation locative et des « modalités de fonctionnement de l’immeuble ou du groupe d’immeubles ».
Puis, ses compétences ont de nouveau été élargies aux litiges portant sur les caractéristiques du logement décent, par la loi portant engagement national pour le logement, « dite ENL », du 13 juillet 2006.
Enfin, la loi du 24 mars 2014 pour un accès au logement et un urbanisme rénové, « dite Alur », a apporté sa pierre à l’édifice en étendant la compétence de la CDC aux contentieux résultant du décret annuel d’encadrement des loyers des logements vacants et des loyers renouvelés, ainsi qu’à ceux liés aux congés, visés à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, la loi Alur précise l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 pour établir en détail les attributions de la CDC.
Au vu de ce nouveau périmètre, il est vraisemblable que la CDC sera plus fréquemment saisie que par le...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 73 du 27/03/2015
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