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15 QUESTIONS SUR… – Immobilier : l’enjeu fiscal de l’investissement

Mots clés : Fiscalité - Gestion et opérations immobilières - Gestion immobilière

Droits d’enregistrement, cumulés ou non avec la TVA, taxe de 3 %, impôt sur les sociétés, l’industrie immobilière subit une pression fiscale de plus en plus forte. Immeuble neuf, régimes de faveur et société à prépondérance immobilière, la fiscalité de l’investissement immobilier est marquée depuis quelques années par une grande instabilité et par une complexification de ses règles. À l’heure des choix, l’investisseur doit maîtriser les données fiscales liées à l’acquisition, la détention et la revente d’un bien immobilier. Voici l’essentiel en quinze points.

1 Quel est le régime fiscal applicable de plein droit à un investisseur immobilier en matière de droits d’enregistrement ?

Les opérations de vente immobilières sont soumises à l’accomplissement de formalités administratives qui déclenchent le paiement de droits proportionnels ou fixes, appelés les droits d’enregistrement ou les droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Ces droits sont exigibles lorsque la vente immobilière est considérée comme parfaite. Le redevable de ces droits est en principe l’acquéreur, sauf si le contrat a été stipulé « contrat en mains ». Dans ce cas, c’est le vendeur qui acquitte l’ensemble des frais relatifs à la transmission de l’immeuble, en en prélevant les montants sur le prix de vente qu’il encaisse ; le notaire qui reçoit l’acte de vente est responsable de leur acquittement. Les droits sont perçus sur le prix de cession indiqué à l’acte notarié, augmenté de toutes les charges, réserves et indemnités stipulées au profit du vendeur. Les actes constatant le transfert de propriété d’un immeuble à titre onéreux sont soumis au taux de droit commun de 5,09006 % ou 5,80665 % dans les départements qui ont adopté la hausse temporaire (jusqu’au 29 février 2016) de la composante départementale du droit de vente d’immeubles (Opé. Immo. n° 61-62, Janvier-février 2014, p. 11). L’investisseur (ou par exception le vendeur) est redevable de ces droits lorsque l’acquisition
porte sur :
– un terrain qui n’est pas un terrain à bâtir ;
– un terrain à bâtir dont la vente donne lieu au paiement de la TVA sur marge ;
– un terrain à bâtir dont la vente n’est pas assujettie à la TVA ;
– des immeubles anciens ;
– tous les autres biens immobiliers.

2 Quel régime fiscal s’applique à l’investisseur qui s’engage à revendre dans un certain délai ?

L’investissement fait par un acquéreur qui prend, dans l’acte d’acquisition, l’engagement de revendre le bien immobilier dans les cinq ans de son acquisition est soumis à la seule taxe de publicité foncière de 0,71498 %. Ce délai est ramené à deux ans pour les biens destinés à faire l’objet d’une vente par lot déclenchant le droit de préemption du locataire, soit par application de l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation, soit en vertu de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
En principe aucune prorogation du délai pour revendre n’est possible. En cas de mutations successives, le délai de cinq ou deux ans imparti au premier acquéreur pour revendre s’impose à tous les acquéreurs successifs qui souscrivent un engagement de même nature. Ainsi, seule la vente du bien à un acquéreur qui ne prend pas l’engagement de revendre peut interrompre le délai en cours.
En cas de non-respect de son engagement de revendre dans le délai requis (cinq ou deux ans), l’investisseur est redevable du paiement des droits de mutation au taux plein, dont il a été exonéré, de manière rétroactive, assortis de l’intérêt de retard décompté au premier jour du mois suivant la date de présentation de l’acte à la formalité. Le principal des droits et les intérêts de retard doivent être versés dans le mois suivant l’expiration du délai imparti

3 L’investisseur qui s’engage à construire dans un certain délai bénéficie-t-il d’un régime fiscal de faveur ?

Sont exonérées de droits de mutation au taux plein ou au taux réduit et soumises au seul droit fixe de 125 euros, les acquisitions portant sur tout type de biens immobiliers destinés à faire l’objet d’une opération de construction dans un délai de quatre ans L’engagement de construire peut porter sur :
– un terrain à bâtir ;
– un terrain en cours de classement en zone constructible ;
– un immeuble existant faisant l’objet d’une rénovation.
L’engagement est considéré comme respecté dès que les constructions, conformes à l’engagement, sont achevées dans les quatre ans. Ce délai peut être prorogé chaque année, sur demande motivée et formulée au plus tard dans le mois qui suit l’expiration du délai précédemment imparti.
En cas de non-respect de l’engagement, éventuellement prorogé, les droits au taux plein ou au taux réduit qui ont été suspendus, selon la nature du bien et de son régime d’imposition à la TVA, sont dus rétroactivement. Ils sont assortis des intérêts de retard calculés à partir du premier jour du mois suivant la date d’expiration du délai de présentation de l’acte à la formalité.
En cas de construction partielle, les droits sont dus à due concurrence des parties de l’immeuble non construites. Un sous-acquéreur peut accepter de reprendre à son compte le délai de quatre ans pour construire si celui-ci n’est pas arrivé à expiration.

4 Un engagement de revendre peut-il être substitué à un engagement de construire, et réciproquement ?

Si un investisseur ne peut pas respecter son engagement de revendre à l’issue de son délai de cinq ans (ou deux ans), il peut décider de changer de régime et souscrire un engagement de construire dans un délai de quatre ans. Ce délai pour construire s’ajoute au délai initial de cinq ans pour revendre, et il peut lui-même faire l’objet, sous conditions, de prorogations annuelles. La perception initiale des droits au taux réduit est alors considérée comme définitive et aucune restitution des droits ne peut être demandée.
Si un investisseur pense ne pas pouvoir réaliser son projet de construction dans le délai de quatre ans, il peut décider de substituer à son engagement de construire l’engagement de revendre. Cette substitution doit intervenir dans les cinq ans de l’acquisition initiale sujette à l’engagement de construire. Dans la mesure où le délai pour construire est de quatre ans, l’investisseur devra déposer préalablement une demande de prorogation annuelle au plus tard dans le mois suivant l’échéance du délai de quatre ans pour construire. La substitution a un effet rétroactif et entraîne la disparition rétroactive de l’engagement pris initialement. Elle s’opère par l’enregistrement d’un acte complémentaire et l’investisseur devra s’acquitter des droits d’enregistrement au taux réduit de 0,71498 % assortis de l’intérêt de retard, décompté du premier jour du mois suivant la date d’expiration du délai légal de présentation à la formalité de l’acte d’acquisition d’origine.

5 Dans quels cas l’acquisition réalisée par un investisseur est-elle soumise de plein droit à la TVA ?

Depuis la réforme de la TVA immobilière, opérée par l’adoption de l’article 16 de la loi n° 2010-237 du 9 mars 2010 de finances rectificative pour 2010 et entrée en vigueur le 11 mars 2010, la TVA est susceptible de s’appliquer aux opérations immobilières et d’être perçue en supplément des DMTO. En effet, dès lors qu’elles sont réalisées en France par des assujettis, « les opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée ».
a) Ainsi sont soumises de plein droit à la TVA, les acquisitions de terrains considérés comme à bâtir, sauf lorsqu’elles sont réalisées par des personnes non assujetties à la TVA. Sont considérés comme des terrains à bâtir, des terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme (PLU), d’un autre document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou des dispositions de l’article L. 111-1-2 du Code de l’urbanisme. Cette notion de terrain à bâtir répond à une définition objective, elle s’affranchit de toute référence aux intentions de l’acquéreur et à la constructibilité du terrain.
Les immeubles inachevés, en cours de démolition ou de rénovation, sont considérés comme terrains ou immeubles bâtis, selon qu’il est possible ou non d’utiliser le bien au jour de sa vente pour un quelconque usage. Si les travaux entrepris sur l’immeuble ne sont pas...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 70 du 28/11/2014
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